通州新地块挂牌：双地铁+万达商圈，能否再现热销奇迹？

通州八里桥片区新地块挂牌，地处东五环至六环之间，临近双地铁和万达商圈，配套资源丰富。地块面积3.47万平方米，起拍价23.29亿元，预计供应800多套房。该地块交通便捷，教育、医疗、商业配套齐全，但存在噪音和河景问题。周边新房稀缺，二手房价格持续下跌，预计吸引CBD和副中心外溢购房群体。

近日，通州八里桥片区FZX-0401-6044、6049地块正式挂牌，这一地块位于通州永顺，城市副中心0401街区，地处东五环至六环之间，交通便捷，周边配套资源丰富。地块用地面积3.47万平方米，建筑规模8.68万平方米，起拍价23.29亿元，预计供应800多套房。

双轨交+万达商业配套交通优势显著

地块距1号线/八通线的北苑站约1.6公里，距离在建的22号线永顺站约200米。22号线连接CBD和运河商务区，高额的房价差可将核心区部分购房需求导流过来。此外，地块临近通惠北路、京通快速、通燕高速等交通干道，自驾出行也十分便捷。

教育、医疗、商业配套齐全，居住环境优越

地块附近1.5公里内有北京市通州区官园小学、北关中学、通州四中、首都师范大学附属中学等学校。商业方面，地块向南步行约1.5公里就是通州万达广场，还有国泰百货，3公里范围内还有东侧的月亮河小镇等娱乐休闲场所。医疗资源方面，附近有首都医科大学附属北京胸科医院、通州区中西医结合医院、北京中医药大学东直门医院等多家医院，为居民健康护航。

地块开发后预计2027年交房，而22号线计划在2026年通车，这意味着交房后即可享受便捷的轨交。对于预算在500万左右的刚需客群来讲，吸引力较大。然而，地块在航线上，会有一定程度的噪音影响，且地块南侧的通惠河被网友戏称为“臭水沟”，这可能会对居住环境产生一定影响。

周边竞品稀缺，新房市场潜力大

地块周边3公里内除北京东湾尾盘之外没有新房。东南方向3个站的梨园站约500米处，有招商云璟揽阅项目，79-89-108-128平2-4居，指导价6.2万/平，3月2日刚开盘，首开推出230套房源，传闻当日销售208套，去化率达百分之九十，但暂时没有网签信息。二手房方面，附近10年内二手次新商品住宅小区仅北关的北京东湾，参考挂牌价约6.2万/平。地块所属的通州北苑板块，近一年房价持续下跌，同比跌幅约百分之四点一，目前板块二手房挂牌价约3.56万/平。

整体来看，地块所在板块主要承接CBD和副中心的外溢购房群体，以及本地改善群体，该板块内近10年首次补货新地块。地块开发之后预计27年交房，而22号线计划在2026年通车，就是说地块项目交房后即可享受十分便捷的轨交，对于预算在500万左右的刚需客群来讲，吸引力较大。