近日，保利与金茂联手拿下的三间房项目，成交楼面价为50,478元/平方米（去除配建面积后为51,732元/平方米），溢价率达到10.5%。值得注意的是，该地块未设置土地竞价限价及销售指导价。

由于保利和金茂在两块地上互相参股，因此双方可以充分协商合作细节。保利负责操盘西边南区地块，紧邻地铁6号线褡裢坡站；而金茂则负责东边三间房D区地块。保利计划推出其高端“天字系”产品，主打大户型改善型住宅。

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保利三间房项目：巡展预计在3月底启动，4月底开放售楼处，并于5月正式开盘。该项目的产品设计包括阳台，精装交付，定位为保利的光字系产品，面积段涵盖110至180平方米。阳台宽度预计在1.5米至1.8米之间，层高为3至3.3米，同时配有会所、水系景观及廊架等配套设施。

金茂三间房项目：则采取差异化策略，旨在降低总价，预计同样在5月入市。在具体产品方面，金茂已经精心制定了一套独特方案。该地块将成为金茂“金玉满堂”系列中“满系”产品的首个北京落地项目，主打艺术范，未来将呈现一个充满艺术调性和海派腔调的住宅社区。相较于此前在北京首发的府系和棠系产品，“满系”则是在成都首发，此次引入北京，无疑更加引人入胜。特别是在金茂璞逸和丰宜项目持续热销的背景下，首个“满系”产品的亮相更是令人翘首以待。

通过北京三间房地块项目，金茂计划下一盘区域联动的大棋。此举不仅展示了金茂对北京市场的深刻理解和精准把握，也体现了其在全国范围内战略布局的决心与实力。借助这一项目的推出，金茂将进一步巩固其在北京市场的地位，并为未来的区域联动开发奠定坚实基础。

三间房两个住宅地块项目相距约1公里，均位于地铁6号线沿线。

其中，D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路较近；而南区地块紧邻朝阳北路，靠近褡裢坡站。

地块周边交通便利，开车两公里即可上东五环，且享有6号线和1号线双地铁优势。此外，项目周边的商业、教育、医疗配套一应俱全，能够满足居民的各种需求，堪称每一项都精准击中购房者的痛点。

具体来看，周边配套设施包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业中心，以及民航总医院、朝阳医院（常营院区）等优质医疗资源。总体来看，地块所处板块整体较为成熟，后续产品入市将直接享受板块红利。

该地块与保利2023年入市的新盘和光煦境地理位置极为接近，尤其是南区1202地块，仅隔朝阳北路相望，直线距离不足一公里。和光煦境去年的现房网签均价未超过7.6万元/平方米。

邻近的玺悦朝阳项目由首农集团旗下三元嘉业参股开发，于2023年8月2日取得预售许可，共获批6栋楼、296套房源，户型以大户型为主，面积范围为99至151平方米的三居及四居，成交均价约为8.33万元/平方米。

目前，和光煦境与玺悦朝阳几乎均已售罄，唯一可能构成竞争的是位于三间房地块西约五公里处的御翠园。这是和记黄埔在去年10月底推出的新项目，包含3栋高层住宅近400套房源以及77套联排别墅。截至目前，御翠园已网签高层住宅83套，均价约为7.8万元/平方米；别墅则有18套成交，价格约为8.2万元/平方米。考虑到御翠园地处五环内，靠近东四环姚家园板块，周边的城市界面明显优于三间房地块，这对三间房地块的价格定位提出了挑战。然而，尽管御翠园地理位置优越，但其户型设计较为陈旧，短面宽长进深的特点显得有些过时。

再远一些，还有万科东庐、富兴首府等项目。

至于三间房区域，新建商品房供应稀缺，而近年来安置房建设较多，次新房单价维持在4万元左右；再向东到管庄区域，如柏林爱乐和万象新天等二手房价格也降至5万元出头，对于刚需购房者具有较大的吸引力。因此，如何定价并打造出符合市场需求的产品，将是保利和金茂需要深入思考的问题。不过，凭借保利和金茂的品牌实力和产品创新能力，市场对这两个开发商的新项目依然抱有高度期待。

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