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昨天讨论了大兴经济开发区DX00-0302-0021、0022地块，文章链接以及地块相关信息如下：

北京六批次地块：流拍风险高？

感兴趣的朋友，可以长按下方图片识别二维码查阅地块详细信息。

今天再来关注2024年第六批次中迅速转正的海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029和0030两宗地块。

这两宗地块位于海淀区东升镇北部，属于朱房四街棚户区改造项目的二期工程，旨在改善居住环境并推动区域发展。随着项目的快速推进，该地区正迎来新的发展机遇，吸引了市场的广泛关注。

过去，在海淀购房时，中介常会告诉你：海淀已无地可开发，因此选择有限，购买二手房肯定会有升值空间。

然而，如今的海淀却以出其不意的方式，不断推出大批新地块，并伴随着颇具争议的指导价：永丰南指导价9.3万元/平方米；功德寺指导价10.5万元/平方米；朱房村起拍楼面价7.6万元/平方米，预计最终售价约为11.5—12万元/平方米。

这些新房的售价普遍比周边次新二手房的成交价低2至4万元，形成了一二手房价倒挂的现象，即“买到就是赚到”。这使得海淀北部的二手房业主心中五味杂陈，不少明智的业主已经悄悄将房产挂牌出售，准备置换新房的业主在价格方面也表现出愿意接受降价的态度。

面对这一情况，海淀北的二手房市场正在悄然发生变化，业主们不得不重新评估自己的房产价值和市场定位。

除了海淀朱房村的两宗地块迅速“正式挂牌”，按照计划应在本月中旬进行拍卖。如此快速的动作，大概率意味着已经找到了托底的买家，华润置地预计会参与此次竞拍。尽管华润置地在之前的功德寺地块竞拍中未能如愿，但这次似乎志在必得。

从逻辑上分析，华润置地在2021-2022年间大举拿地，并收购了世茂的优质资产；而在2023-2024年则相对沉寂，专注于财务修复和资金回笼。目前，华润置地账面上的“现金及现金等价物”已达1200亿元，具备了强劲的夺地实力。因此，这次华润置地大概率会全力以赴，争取拿下朱房村地块。

从时间线来看，海淀朱房村的两宗地块和海淀功德寺的两宗地块预计将前后脚入市销售，预计开盘时间都在4-5月份。随着这些地块的陆续推出，位于海淀树村的地块也极有可能进入预申请阶段。此外，四季青等区域还有多宗地块即将入市拍卖，预计25年海淀将上演10盘齐上阵的大混战局面，这对购房者来说无疑是一个重大利好。

这种密集的供应不仅为购房者提供了更多选择，也将加剧市场竞争，有望带来更加合理的房价预期。

朱房村地块“空降”后，迅速成为全网焦点，甚至有人预测其楼面价将超过10万元/平方米，售价突破13万元/平方米。

这种炒作热度让人联想到去年四季青两宗地的盛况，当时也是大肆宣传，但结果却是四季青的香山樾和印香山开盘后销售惨淡，一年多过去，两个楼盘总共签约不到200套，市场反应冷淡。

类似的情况不仅限于海淀，朝阳区奶西板块的望京国誉府、中海和丰三号院、京能西贤府等豪宅项目，自开盘以来也一直未能激起市场热情，始终处于低迷状态。

就连一向被视为豪宅市场的风向标的西城也未能幸免。例如，西城区的国安府业主面临400-500万元的亏损已是常态，尤其是那些当初支付了额外茶水费的业主，损失更为惨重。不仅如此，国安府三期的新房价格也开始下调，并启动了北京的销售渠道，佣金从30万到300万不等。

同样位于西城的中海京华玖序也在前段时间启动了渠道销售，佣金20万元起步。这些项目都位于北京最优质的地段，但去化率却显著下滑。

面对其他区域宣称楼盘热销的说法，我们不禁要打一个问号。这些豪宅项目的销售情况已经充分表明，1500万元以上豪宅市场的格局和预期确实发生了变化。

说回地块，朱房村地块的炒作虽然火热，但从当前豪宅市场的整体表现来看，投资者和购房者应当更加谨慎，理性评估市场的真实需求和发展趋势。

先来谈谈海淀朱房村的两宗地块，再讨论一下功德寺地块。如何在这两者之间做出选择？目前可比较的因素不多，毕竟一个刚上架，另一个的户型产品也尚未正式公布。不过，我们可以从几个当下可以比较的点来进行分析。

首先是大家最关心的教育资源。功德寺地块位于上地学区，而上地学区在海淀区内稳居第一梯队；相比之下，朱房村地块属于清河学区，处于第三梯队。虽然有传闻称朱房村将新建一所九年一贯制学校，但主要生源将是大面积的回迁房居民。因此，在学区这一项上，功德寺明显占优。海淀学区本身就有较高的溢价，而功德寺10.5万元/平方米的价格实际上已经包含了这一优势。

接下来是噪音问题。朱房村地块西南侧靠近京新高速和北五环立交桥交汇处，早晚高峰必定拥堵。该区域还有京包铁路、京张高铁及13号线A线和M19号线四条轨道交通线路经过，最西侧距离京新高速仅50-80米，不可避免会存在噪音问题。此外，朱房村地块西侧规划为公交车场、供热锅炉房、供电变电站和环卫设施等，建议购房者慎重考虑西侧楼栋，这些不利因素可能导致开发商打折出售相关房源。

相比之下，功德寺地块西北侧虽有高压线经过，但海淀官方已回应高压线将入地处理，只是具体时间未定。总体而言，功德寺在噪音控制方面表现更优。

交通便利性方面，朱房村地块距离最近的地铁站“上地”约1.7公里，基本等于非地铁盘；而功德寺地块距离13号线B线“软件园”站步行仅700米，处于地铁覆盖范围内。尽管豪宅对地铁的需求不如普通住宅那么刚性，但地铁仍然是影响住宅增值保值能力的重要资源。

综上两点来看，朱房村地块不如功德寺地块。尤其是在学区、噪音和价格方面差距明显。功德寺地块至少便宜1-2万元/平方米，性价比更高。如果朱房村的价格超过11.5万元/平方米，果断选择功德寺。

然而，朱房村有一个显著的优势——万象汇购物中心，步行仅需5-8分钟即可到达，这在北部地区是一个难得的生活气息浓厚的商业中心。相比之下，功德寺步行范围内的生活配套较为匮乏，因此在商业配套方面，朱房村更具吸引力。

综上所述，选择哪个地块取决于购房者对教育资源、环境质量和商业配套的不同重视程度。如果你更看重教育和生活环境，功德寺无疑是更好的选择；若你更在意日常生活的便利性，朱房村则提供了更为优越的商业配套。如果你看重中关村软件园的距离，那么功德寺地块显然更具优势，其位置更靠近园区。

朱房村地块的容积率为2.4，限高48米；而功德寺地块的容积率为2.1，限高30米。这意味着朱房村地块不仅容积率更高，限高也更显著。未来，朱房村可能会建设15层和6层的小高层，相比之下，功德寺则主打10层洋房，两者的差异一目了然。

在面积方面，两个地块都约为3-4万平方米。但由于建筑形态的不同，朱房村地块可能会呈现出更为集中和大气的园林设计，而功德寺地块的园林则可能更加分散，以多个小组团为主，提供更为丰富的景观体验。从这一点来看，朱房村地块在园林设计上或许更具优势。

然而，在外立面风格上，朱房村有明确的限制，而功德寺地块则没有相关规定，允许更多样化的风格选择，如现代、法式或新中式等。因此，在外立面设计的灵活性和多样性方面，功德寺地块显然更胜一筹。

综上所述，朱房村地块在容积率、限高和园林设计上表现出色，而功德寺地块在外立面风格的多样性和灵活性上占据优势。两者各有千秋，具体选择还需根据个人偏好和需求来决定。

目前，功德寺两宗地块的最新消息如下，具体信息以开发商官方公布为准。

001绿城地块：预计产品线为“月华”系，面积段涵盖0平方米，少量250平方米户型。主力户型为140平方米的四居室，另有少量100平方米的小户型，但数量极为有限。项目配有会所，并由越秀物业提供服务。

002越秀地块：提供97-103平方米的小三居、110-120平方米的中等户型以及140-145平方米的四居室，最大户型为165平方米。产品设计由华润负责，对标香山樾，同样配有会所，并由越秀物业后期管理。

接下来关注海淀朱房村地块，根据计划，这两宗地块将在本月进行拍卖。除了我实地踩盘后的观点，其他可获取的信息均来自规自委官网的官方数据：

海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块和0030地块。

• 0029地块：起拍价78亿元，土地面积42,734.155平方米，建筑控制规模102,561.972平方米，容积率2.4。

• 0030地块：起拍价72.3亿元，土地面积39,303.709平方米，建筑控制规模95,114.9758平方米，容积率2.42。

两宗地块总用地面积约8.2万平方米，地上建筑规模约19.77万平方米，限高48米，绿化率30%，纯居住用途，无任何配建。

地块组团规划了幼儿园、小学、医疗及文化设施，其中基础教育地块确定由清华大学附属实验学校承办，九年一贯制，预计2026年开工，2027年6月完工。

值得注意的是，两宗地块均未设置土地上限价格，之前不限价的地块包括丰台区万泉寺村地块和昌平区东二旗地块。

海淀朱房村两宗地块预申请受理时间为：11月27日至12月26日下午17:00。

朱房村两地块为0029地块（西侧），0030地块（东侧）。北至规划清河镇南一路南红线，东至规划清河镇西路西红线，南至清河北岸绿化控制线，西至规划朱房南三街道路东红线。项目地处中关村大街高端创新集聚发展轴辐射腹地，位于京新、京藏高速及北五环围合区域。

周边主要道路有五环路、京新高速、毛纺路、朱房路及清河中街等。轨道交通方面，项目区内规划有京张高铁、京包铁路、M13号线及M19支线，最近的轨道站点为上地站，直线距离约500米。

当前教育配套包括海淀实验二小和清华附中，地块东侧规划有清华附中九年一贯制学校。清华大学附属实验学校将作为承办方参与项目的规划与建设工作，预计2026年初开工，2027年6月完工。

以上是现有信息的概述，更详细的评测将在地块拍卖及产品信息公布后进行。还未加我微信的朋友，请记得添加xiuge20200606我会邀请您加入北京买房交流群，共同探讨更多购房心得与市场动态。

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