4.8亿元起拍，麓湖37亩地能否创造新的天花板？

9月下旬，成都已有4场土拍候场，共计6宗地。这之中，关注度最高的当属打破锦江区最高起拍价纪录的锦江区金三24亩地块。不过，将于9月27日拍卖的天府新区麓湖37亩地，在声势上也不遑多让，毕竟：这是天府新区2024年的首拍，也是天府新区继去年12月天东地块之后，时隔近9个月再供地（住宅地块），同时也是《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定(2024)》出炉后，天府新区入市的第一宗地。显然，这宗地的来头不小，看点自然不会少。

在本宗地面市之前，天府新区住宅用地供应已有近3个季度的空窗期，这对成都供地大户来讲，并不常见，但却又在情理之中。一方面，通过减缓供地节奏，为现有产品留出消化空间，可以有效推动区域去库存。另一方面，经过十年平地立城，天府新区日渐成熟，房地产开发也进入从以“量”为主到以“质”为先的进化。《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定(2024)》的出台，就是“提质”的一个关键性动作。当然，在现阶段的市场环境中，今年天府新区的首拍还被赋予了另一重意义——提振市场预期与信心。而担得起此重任的地块，必然得足够优质，要有绝对的吸引力。天府新区精挑细选之后拿出来的麓湖这37亩地，确实有这个底气。毕竟，麓湖在成都楼市的含金量人尽皆知，而本宗地在麓湖板块的占位，又属于第一梯队。

首先是出类拔萃的资源禀赋与宜居环境。宗地西侧直面的是成都的“母亲河”锦江，以北紧邻的是连绵的天府森林公园，而东侧则“倚靠”着麓湖湖区，东南侧还有以运动为主题的WAVEBOX海浪公园，无论是资源占有度还是居住体验，都非同一般。看图会有更直观的感受。

△地块周边生态环境一览，图源投资云地图

其次是纯粹的高端圈层氛围。豪宅项目林立，麓湖板块就是成都高端豪宅住区的最佳代言。聚焦宗地周边，东侧就是就是麓湖生态城，南侧相邻的就是麓湖丽世缦华、远达麓湖云邸，比邻而居的还有德信麓湖云庄、人居麓湖林语等，拥有相当纯粹的豪宅圈层。

△地块周边项目（麓湖生态城、远达麓湖云邸），图源投资云地图

然后是优质的生活配套资源。在教育方面，宗地属于整体质量较高且水平比较均衡的天府新区C学区，片区内包括天府七小、天府八小、天府九小、天府新区麓湖小学、天府新区元音小学等，其中天府八小就在200米范围内；消费方面有麓坊中心、麓湖水镇、伊藤天府GMS店（在建）、中海天府环宇坊等；四川泰康西南医院、成都现代五项赛事中心、地铁1号线红石公园站等配套也分布在2公里范围内。

△图源投资云地图

此外，通过北侧的沈阳路与天保湾大桥可以达到锦江生态带，依托东侧的绵州路可直达天府总部商务区，享受新城市CBD的顶级配套。这宗地吸引力到底有多大呢？据小全全了解到的消息，已有多家房企在摩拳擦掌了。

数据显示，近一年麓湖板块新房住宅供销比约为0.81，属于供小于求；成交均价约35000元/㎡，套均总价约748万元/套，套均成交面积约216㎡，是成都高端豪宅竞技的主舞台之一。

其中，宗地所在的麓湖湖区接下来主要有两个新房供应源，都是妥妥的奢级产品：

一个是麓湖生态城，仅今年7月就连取三次住宅预售许可证，包括钰潭156套高层房源，户型建面约220-289㎡，均价约38907-51088元/㎡，已全部清盘；长滩组团（即6号楼长湖阙）产品标准层建面约500㎡+，总价约2500万起，最贵的顶跃做到惊人的建面约1763㎡，单价超过10万元/㎡，清水总价约1.85亿元，接近2个“小目标”；以及玄鸟湾组团5号楼40套房源，产品建面约286-314㎡，均价约46658-51158元/㎡，也是开盘即清。

△麓湖·玄鸟湾建筑概念效果图，图源@麓湖生态城公众号

另一个是等待入市的麓湖丽世缦华。据了解，项目景观部分以意大利美第奇家族的园林为灵感蓝本，设计了五大精致庭院及两条画意云廊；而室内设计邀请到了伦敦塔桥一号的主创HWCD全球合伙人林宏俊。其大平层只规划了建面约275㎡和建面约320㎡两个户型，且全部为一层一户，一户两梯。从得天独厚的地段到优渥的用地指标来看，该宗地应当也是向着顶级奢宅努力的。宗地为纯住宅用地，容积率仅1.5，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%，建筑高度不大于60米，其中临西侧规划绿地50米范围内建筑高度不大于24 米，临其余规划绿地建筑高度不大于24米，住宅建筑高度不小于18 米。

并且，与“前辈”项目们相比，宗地还有城市规划管理新规加成，承担着产品创新升级的使命。根据出让文件，这37亩地未来在规划设计方案报批时应符合《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定(2024)》要求。作为新规出台后入市的第一宗地，未来呈现项目大概率也是新规的首个执行者，新规后的产品迭代，也将在这宗地上率先实现。文件明确要求，项目建筑层高不低于3米，建筑高度大于33米的住宅应首层架空，新建建筑采用空中共享平台、生态阳台、屋顶绿化、底层架空绿化等多类型立体绿化，也就是常说的第四代建筑。

新规的诸多优化调整本质是追求更高品质的居住体验，对开发商的产品打造能力提出了更高的要求，但也赋予了开发商更大的创新发挥空间，推动产品新升级。可以预见，在麓湖板块，新房产品力将被带向全新高度。

受供需结构影响，近两年全国土地供销规模都出现“缩水”的趋势。但并非房企不拿地了，而是瞄准了更优质的地块。今年8月，上海徐汇滨江地块半小时就触顶30%的溢价率限制，进入摇号环节最终被绿城拿下，成交楼面地价达到131045元/㎡，刷新了全国地价天花板；聚焦成都，仅今年上半年就诞生了7宗地价2万+地块，并将最高纪录更新至24500元/㎡，而去年全年只有7宗。显然，只要地块本身足够优越，房企仍愿意为之一搏。麓湖这37亩地块有多香也无需赘言，现在坊间可能更好奇的是，其价格能突破麓湖17200元/㎡（麓湖西派臻境地块）乃至天府新区17900元/㎡（天东的邦泰悦九章地块）的天花板吗？首先，麓湖地块确实拥有非常强的溢价能力。统计显示，自2019年以来，麓湖板块共成交了12宗住宅用地，除1宗TOD用地外，全部溢价成交，溢价率为10%~61%（含限价地块），其中4宗楼面价超过16000元/㎡，最高为17200元/㎡。去年11月底，麓湖一宗容积率为1.8 的44亩住兼商地块登上拍卖台。这宗地是成都“双限地”解除后，天府新区拍卖的第一宗非限价地块，最终被润达丰滨江以楼面地价16900元/㎡收入囊中，溢价率高达61%，呈现的项目即现在的麓湖丽世缦华。如前文所述，即将拍卖的37亩地块就位于麓湖丽世缦华北侧。相比之下，除用地性质与容积率有差别外，麓湖丽世缦华需自持不低于70%的计容商业。与彼时10500元/㎡的起拍价相比，本宗地起步价已达到13000元/㎡，且对比麓湖丽世缦华地块61%的溢价率，本宗地若能溢价约38%，就能达到17900元/㎡的水平。这样看来，这宗地确实有比较大的想象空间。

同时，本宗地仅约37亩，体量不大，起拍总价约4.8亿元，对很多实力房企来说，拿地成本压力不会太大。从去年丽世缦华的参拍记录来看，彼时与润达丰滨江竞争的还有龙湖、招商蛇口、远达、新绿色置业、家慈、眉山发展等。上一次空手而归，这一次还会再博一次吗？搓搓手，有点期待呢。值得注意的是，在年中公布的《2024年成都市中心城区第二批次集中供应住宅用地明细表》中，天府新区共有3宗地在列，除了即将走上拍卖的这37亩地块外，麓湖还有1宗55亩地块，两者相仅一路之隔，预计不久后也会被“端上桌”。至于这宗地是否能破局，又将被哪家房企收入囊中，9月27日见分晓。