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一、北京最大楼盘“天通苑”崩了！

自2021年8月以来，全国房地产市场经历了一轮普遍且显著的下跌，至今已持续三年，部分城市的下跌时间甚至更长。总体而言，全国房价跌幅已超过三成，达到房价泡沫破裂的程度，其中一些城市的跌幅甚至超过了四成。值得注意的是，只有少数地区如海南和北海等例外，因为它们曾经历过1992年下半年开始的房地产大崩溃，当时房价跌幅达到了惊人的八成左右！

当前，全国大部分地区的居民对于房价的持续下跌已经变得有些麻木。接下来，我们将聚焦北京最大的楼盘——天通苑，看看它经历了怎样的变化。

天通苑，位于北京市昌平区，被称为亚洲最大的楼盘之一。在其鼎盛时期，这里的常住人口接近60万，超过了欧洲冰岛全国的人口规模。这个始建于1999年的小区，目前分为五大园区16个分区，分别是本区、天通东苑、天通西苑、天通北苑与天通中苑，每个苑又按照数字分为一、二、三区，天通中苑还细分为东区、西区、南区和北区。总计拥有645栋楼，总占地面积超过8平方公里。

天通苑因其庞大的规模，早期修建地铁5号线时，在其附近设置了三个地铁站，分别是天通苑北、天通苑和天通苑南。一个楼盘拥有三个地铁站的情况在全球范围内都极为罕见。然而，即便如此，高峰时段的拥挤状况仍然难以完全缓解。

近年来，天通苑的人口大幅减少，这也反映在房价的变化上。2024年5月19日，一套面积为223平米的二手房以370万的总价成交，折合单价仅为1.6万/平米，回到了2015年的水平。近日，天通苑的一些房源甚至出现了199万的挂牌价，刷新了天通苑的房价下限；这还不是成交价，现在的买房人都是拿大刀砍价；若年底出售，预计成交价可能降至150万左右。

对于那些考虑是否现在购买天通苑房产的人来说，需要谨慎对待。尽管房价看似诱人，但由于其流通性较差，未来可能会更加难以转手。因此，除非是出于自住目的，否则不建议将其作为保值或投资的选择。

尽管如此，我们仍需在一片不景气中寻找相对较好的选择。放眼全国，环京地区最早经历了房价的持续性下跌，而且从跌幅来看，环京也是最为显著的。

环京房价的显著下降

• 燕郊的房价从2017年高点的4万+元/平方米降至1.4万左右；

• 大厂的房价从2017年高点的3万+元/平方米降至万元以内；

• 涿州的房价从2017年高点的2万+元/平方米降至6000元左右。

总体而言，在距离北京市中心30至100公里的范围内，房价普遍下跌超过六成！

这样的跌幅，相较于2011年至2015年的温州和鄂尔多斯，甚至更为惨烈。从国际角度来看，这一跌幅超过了绝大多数国家或地区在房价泡沫破灭后的累计跌幅，甚至达到了或超过了1997年至2003年香港房价跌幅的水平。

环京房价领跌全国乃至全球的原因可以简要总结如下：

1. 前期涨幅过大：2015年至2017年上半年期间，环京地区的房价涨幅异常巨大，几乎翻了三倍，可以说是全国第一，泡沫最为严重。

2. 投资投机性成分极高：不仅有大量的普通投资者参与，而且这也是全国范围内中介人员参与炒房最为活跃的地区之一。

3. 政策突变：2017年5月，河北省出台了相关政策，随后6月廊坊市也推出了新政策，对外地人购房提出了严格的社保要求。

4. 受到北京楼市调控的影响：2017年3月17日北京出台的新政（认房又认贷，导致未来打算在北京购房的人珍惜首次贷款资格），以及北京楼市整体降温的影响。

2017年4月至2019年期间，北京二手房价格下跌约25%，而环京地区的跌幅几乎是这一数字的2至3倍。

二、西红门东板块 + 地铁19号线 + 亚洲最大购物中心荟聚 + 黄城根小学 + 北京四中两所西城名校

御璟星城·元启 —— 位于西红门东板块，紧邻地铁19号线，周边拥有亚洲最大的购物中心荟聚，以及黄城根小学和北京四中两所知名学府。项目包含4-15层的洋房和小高层，面积段覆盖约79-168平米的三居至四居。首付仅需百万起，即可拥有御璟星城·元启的三居室。项目预计本月23-24日开盘！

三、核心板块，全维配套 —— 五环沿线再出王炸临铁盘

星光城68平南北通透两居室，仅需353万，位于北区5层。

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四、北京二手房挂牌量

8月16日至17日，北京二手房市场的挂牌量突然激增4000套。截至8月17日，最新的二手房挂牌量达到138,909套。而在8月上旬，挂牌量还维持在134,900套左右。短短一周内，挂牌量上涨了4000套。这是自四个月以来，北京二手房挂牌量首次出现较大幅度的增长。

近四个月的二手房库存情况概览

回顾近四个月的二手房库存情况，我们可以观察到明显的波动：

• 4月9日：北京二手房挂牌量突破147,117套，达到峰值。

• 5月13日：挂牌量降至142,500套。

• 6月3日：挂牌量进一步下降至139,942套。

• 8月15日：挂牌量降至134,700套。

从4月9日至8月15日，二手房挂牌量净减少了12,000套，去库存速度较快。

北京6月26日出台的楼市新政后，二手房挂牌量并未出现快速上涨的情况，反而在近两个月后开始上涨。此前，每当发布放松政策后，市场通常会出现急于出售的情况。然而，这一次情况有所不同，新政后的两个月内，挂牌量并没有显著增加，打破了以往的惯例。

然而，出乎意料的是，6月26日楼市新政将近两个月后，库存量突然大幅增长，挂牌量激增。北京二手房市场的供需关系再次发生变化，市场走势面临着不确定性。

从4月上旬至8月15日，北京二手房市场的供需关系表现为供给小于需求，二手房去化速度加快。如果这一去库存速度能够持续，将对改变北京二手房市场的走势产生重大影响。这一点也可以从5、6、7月份的成交量中看出，尤其是7月的成交量创下一年多来的新高。

然而，8月16日，二手房供给量突然激增，库存量再次回到6月初的水平。短时间内如此多的房源同时挂牌的可能性较小。推测这些房源可能早已存在于某些中介机构的系统中，因各种原因未在互联网上展示。到了8月16日，这些房源突然集中发布，导致挂牌量急剧上升。

无论库存量增加的原因是什么，高库存量和供过于求的局面都将使得二手房市场再次承受去库存的压力。北京二手房挂牌量的激增，必然会影响房产市场的行情和房价的走势。

供给与需求是市场中最基本的两个概念，供需关系是影响北京房产市场变化的核心因素。当供过于求时，卖房人之间竞争加剧，房价往往会下降；反之，当供不应求时，买房人之间的竞争激烈，房价则会上涨。

在过去四个月里，房产市场好不容易达到了供不应求的状态，去化速度加快；而现在却再次出现了供过于求的趋势。

如果供给量持续上涨而需求量没有同步增加，房产市场行情将会恶化；相反，如果供给量继续下降，即使需求量保持不变，房产市场行情也会有所好转。北京二手房市场的最新动态提醒我们，市场走势总是充满变数，需要持续关注供需关系的变化，以便更好地把握市场脉络。

在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。

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