中国房地产政策迎来了重大变革，多家媒体用“史诗级”来形容近半年来接连出台的救市政策。其中包括首套房首付比例下调至15%，公积金利率下调0.25%，以及取消了商品房利率下限。一线城市还推出了买房送户口的政策，并取消了限价...出台的政策之多令人应接不暇，以至于购房者都有些麻木了。

此外，中国人民银行将设立3000亿的保障性住房再贷款计划，支持地方国有企业以合理价格收购已建成但未售出的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计此举将带动银行贷款总额达到5000亿。这意味着国有企业将直接进入房地产市场收购房屋，保障房市场将迎来大发展。

谈及保障房，全球最值得借鉴和学习的国家可能是新加坡。所谓“新加坡模式”，其核心在于廉价组屋，并形成了“廉租房 → 廉价房 → 私人住宅”的阶梯化供应体系。其中，廉价房覆盖总人口的比例约为80%。

尽管关于新加坡的住房制度，人们普遍知道住房自有率超过了90%，并且80%的新加坡人都住在由政府提供的廉价而精美的组屋中，但是对于其核心特征以及背后的基本机制，却鲜有人进行深入的研究。

此时正值中国房地产政策巨变之际，深入了解新加坡的“保障房制度”变得尤为重要，我们可以从中学习到哪些经验？

新加坡的住房制度和住房保障体系被誉为世界的楷模，并多次荣获诸如“世界人居奖”等荣誉。

二战之后，新加坡独立，当时国内条件十分艰苦，大部分国民居住在贫民窟。

1960年，新加坡成立了建屋发展局，并在1964年推出了“居者有其屋”计划。

2023年我国推出的保障性住房（配售型）在文件中也提到了“居者有其屋”的理念，即让居民拥有自己的住房，拥有恒产者有恒心。

新加坡建国初期，由于居住条件极差，经常发生游行、示威甚至暴动。政府认为这些问题主要是由于没有稳定的住房所导致的，人心浮躁。

因此，“居者有其屋”计划的核心产品是公共组屋。接下来，我们将从土地、资金、房子和人四个方面来了解一下。

保障房之人房地钱

土地

新加坡土地面积较小，80%的土地属于国有，并制定了相关法律，政府有权为了公共利益向私人征收土地，包括建设公共组屋，有效降低了土地成本。

资金

资金来源主要有三类：

• 一类是住房公积金，许多人购房时会首先使用个人公积金。

• 第二是个人购房贷款，主要由建屋发展局发放，贷款利息较低，且允许分期付款。

• 第三是政府财政拨款，用以支持建屋发展局建造组屋。

房子

组屋产品类型丰富，包括一房至四房等，套内面积从33平米到140多平米不等。政府还定期进行维护、维修和保养，即使房子已建成多年，小区和房屋的质量仍然很好。

总体来看，组屋的房价水平大约是市场化商品房的三到四折，类似于过去我国的经济适用房定价标准。

人

房子分配给谁，谁可以享受组屋，覆盖面非常广。过去几十年，购买组屋的门槛不断降低，但主要对象是新加坡公民和持有永久居留权的外国人。

经过多年的发展，目前新加坡有85%的公民居住在组屋，其中93%拥有产权，实现了“居者有其屋”。还有7%的人收入水平较低，他们租赁的租金水平也较低。

保障房半封闭运行

新加坡的组屋并非完全封闭。政府规定住满五年后才能转售，这与我国以前的经济适用房政策类似。但与中国不同的是，转售对象也需要符合购买组屋的资格，不是任何人都可以购买二手组屋。

数据显示，有15%的人在持有组屋满五年后选择出售，但转售价格并非商品房价格，而是商品房价格的七折左右。

转售组屋的人可以获得一定收益，而购买二手房组屋的人也能享受价格优惠。

由此可见，新加坡的组屋制度既不是完全开放，也不是完全封闭，而是在很大程度上封闭，但允许有条件的流转。

目前我国正在推进的保障性住房是封闭式的，即业主只能卖给政府，且价格不能有溢价，还需扣除建筑折旧（比如每年2%）、装修折旧（比如每年10%）。新加坡的组屋覆盖面高达80%，而我国未来可能达不到80%的覆盖面，因为新加坡人口较少，土地资源有限，是一个城邦制国家。

预计未来在中国的大城市地区，配售型保障房和配租型保障房两类产品的总和可能占到总人口的40%左右。而在三四五线城市，保障性住房的比例会更低一些。

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