购房者在收房时可能会惊讶地发现，房子近一半的面积被标记为“公摊面积”。这究竟是怎么回事？公摊面积又是什么？它是如何计算的？能否取消？

什么是“公摊面积”？

公摊面积是指在商品房销售中，除套内建筑面积外，购房者还需分担的共用部分建筑面积。2001年起实施的《商品房销售管理办法》对此作了明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同构成。

具体来说：

• 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。

• 公用建筑面积通常包括：

• 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他服务于整栋建筑的公共用房和管理用房建筑面积。

• 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

这意味着，随着公共空间如电梯、走廊等数量的增加，公摊系数也会随之增大。

“公摊面积”由谁来测算？

一个住宅小区的公摊数据通常需要经过以下几个步骤：

（1）设计单位的图纸测算。

（2）主管部门对公摊的核算。

（3）在项目竣工后，测绘部门再次进行房产面积的测算。

目前，我国有关公摊测量的标准有两个：《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》。然而，在一些地区，由于缺少第三方监督及多测合一体系，公摊面积的计算可能不够透明。

签购房合同时应注意什么？

虽然国家没有对住宅公摊面积设置上下限，但《商品房销售管理办法》规定了面积误差处理办法：若实际面积与合同约定面积存在误差，超过绝对值3%时，购房者有权选择退房或按比例多退少补。

购房人在签订合同时，应该根据相关政策细化合同条款，以保护自身权益。

“公摊面积”是否可以取消？

关于取消公摊面积的讨论一直存在。考虑到其在实际操作中的复杂性和潜在的纠纷风险，是否取消这一制度仍需进一步探讨。目前，这一制度仍然存在，并且在一定程度上影响着购房者的实际居住体验。

房地产行业正经历着一场深刻的变革。

2024年的一个重要变化是：长期以来备受争议的公摊面积概念即将淡出历史舞台。

这一变化主要通过两种方式实现：减少计入公摊的面积，并允许甚至鼓励开发商提供额外的“赠送面积”。

深圳的举措

今年5月，深圳更新了2024版的“建筑设计规则”，其中包含两个关键条款有助于提高得房率：首先，将避难层、机房等公共区域列为“不计入容积率的面积”；其次，修订后的规定允许在满足一定条件下的凸窗不计入建筑面积，且其进深从原来的0.6米增加到0.8米，使得“飘窗”的面积得以扩大。

珠海的政策

珠海的政策更为大胆，规定满足开敞率不低于40%的主景观阳台不受进深限制，且配建设施无需计入项目的总容积率建筑面积。

浙江的措施

浙江省各地采取了更为积极的政策。普遍推出的政策包括：空中花园不计入建筑面积和容积率，也不参与其他配套设施指标的计算，并且不计入产权面积。按照传统标准，空中花园被视为阳台，仅按50%计入产权面积。例如，义乌规定不计入面积的“空中花园阳台”可占高层住宅总建筑面积的30%，同时还允许增设“公共共享平台”，这实际上增加了赠送面积的比例。

长沙的新规

长沙，这个曾经在楼市政策上相对保守的城市，也出台了类似的政策。新发布的“优化房地产开发项目规划管理若干措施”指出：封闭阳台不再全部计入面积，而是视为半赠送；飘窗不计入面积，且出挑宽度由不超过0.6米增加至0.8米；此外，设备平台还可以额外赠送最多4平方米的面积。根据业内专家的计算，这些新措施下，房屋的累计赠送面积最大可达到套内建筑面积的30%左右。这意味着，在过去得房率一般在70%到75%的基础上，新的政策将使长沙新房的得房率普遍提升至100%。

再说下北京

近期在北京，我发现昌平以及顺义区域多次出现了“赠送面积”的现象。一些开发商宣称，通过“赠送面积”，得房率可以达到100%以上，并承诺后期会统一改造进行交付。例如，在丰台区的一个楼盘，销售人员指着样板间地上贴着的分割线解释说：“分割线外的一半部分不计入产权面积，这是开发商‘赠送’给您的。房间的实际可用面积仅限于分割线内。”除了南侧两处卧室和一个客厅的阳台，北侧两处卧室的飘窗位置也贴有分割线，被改造成了平面空间。原本面积较小的北卧室因此显得更加宽敞。

在另一个由央企开发商负责的售楼处内，销售人员声称项目的得房率达到了89%，并表示“赠送面积”有13平方米。与其他项目相比，这个楼盘的“赠送面积”更大，得房率高达100%。

赠送的部分包括1.5米宽的全部阳台面积、南侧两个卧室的阳台，以及北侧两个设备阳台。“在备案时，阳台会有两根柱子，但实际上在精装交付时，开发商会将其拆除，改造成室内空间。”销售人员解释道。

说实话，北京现在确实有不少区域出现了改造设备阳台以增加赠送面积的现象。一些楼盘的最高得房率超过了100%，这主要与周边配套设施较差、位置较为偏远有关。

从法律和房管部门的角度来看，开发商宣称的“赠送面积”需要注意甄别。实际上，这部分面积并不能计入购房合同中，交房后可能存在一定的法律风险。不过，不同城市对于此类做法有着不同的管理方式。

公摊面积的消亡

随着越来越多的城市出台类似的政策，公摊面积的概念预计将在2024年内逐渐消失。当得房率达到100%甚至更高时，意味着公摊面积实质上已经不存在。

这一系列的变化反映了地方政府为了刺激市场活力、改善居民居住环境所做出的努力。

为什么会出现这种局面？

这与房地产市场出现的重大拐点，以及官方对房地产行业未来任务的重新定位密切相关。

自从2021年下半年恒大集团出现财务危机后，楼市进入了深度调整期。这一次调整不同于以往4到5年的小周期调整，而是自1998年全面房改以来的一次深度调整。如果不妥善应对，可能会导致长达10年的楼市调整期。

国家经过深思熟虑后得出结论：从1998年到2023年，中国房地产完成了住房“有没有”的任务；接下来要解决的是住房“好不好”的问题。

在住房和城乡建设部年度工作会议，以及两会期间回答记者提问时，多次提出了未来要建设好房子、好小区的目标。所谓好房子，并非仅仅指第四代住宅，因为第四代住宅尚处于试验阶段，还需要市场的检验。

我认为，好房子应至少具备以下特征：

1、容积率较低，最好不超过3倍，高层建筑的总层数最好不超过20层。

2、每套住宅至少配置1个停车位，理想情况下应达到1.2个。

3、住宅内部层高最好能达到3.5米，至少不低于3.1米；得房率不低于100%。

4、梯户比合理，等待电梯的时间短。

5、加厚楼板，提高隔音效果，减少邻里间的矛盾。

6、厨房空间较大，至少能容纳双开门冰箱，并允许两人同时操作。

7、拥有较大的阳台和空中花园；每套房至少有两个阳台和两个卫生间。

8、物业管理水平较高，小区内配套设施齐全。

在建设好房子的理念指导下，国家放宽了此前限制改善型住房和打压豪宅的政策，比如废除了7090政策，放松了限价令，并在郊区事实上废除了“禁墅令”。鼓励开发商赠送面积、提高得房率也成为了新政策的一部分。

前几年，开发商一度流行赠送面积的做法，尽管当时有禁令存在，但地方默许，因此被称为“偷面积”。如今，政府直接修改了相关法规，允许开发商这么做，从而使公摊面积实质上名存实亡。

既然提到了好房子，就不能不提到今年三月的一个重要事件。昌平北四村CP01-0601-0056、0057、0058地块项目吸引了18家房企的激烈竞争，最终由石家庄创世纪通过摇号获得，楼面价约为3.58万元/平方米。这一事件备受关注，因为它标志着首个带规划方案入市的地块的诞生。

根据该地块的土拍文件明确规定，新房项目的规划设计方案必须采用全国“好房子”设计大赛北京赛区一等奖的作品。随后，龙湖地产接手了北四村项目，并将其命名为——龙湖·观萃

项目位于昌平南部区域，具体位置在生命科学园以北、京藏高速以西、京张高铁以东。这一位置尤其值得关注的是未来轨道交通的提升。龙湖·观萃的南侧约800米处规划有19号线二期北延线与S2号东北环线交汇的生命谷站。19号线二期北延主线南端一期工程为牡丹园站，北端通过联络线衔接规划市郊铁路S2东北环线的生命谷站。

这条线路串联了海淀区的北沙滩、清河、西三旗片区和昌平区的回天地区、生命科学园片区。

从生命谷站出发，只需3站即可抵达西三旗，8站可达北三环。而S2东北环线则连接了生命科学园、回天地区、朝阳望京、CBD等重要产业区。

这样一来，无论是工作在海淀还是朝阳的群体，通勤问题都将得到有效解决。该项目已于8月10日启动认筹，认筹金为10万元，预计月底开盘。如果您感兴趣，可以自行前往售楼处参观。您也可以通过我去购房，我可以为您提供额外补贴优惠。如需了解详情，请添加微信xiuge20200606 进行私信咨询。

公摊面积的概念是谁发明的？很多人认为是李嘉诚，但实际上并非如此。真正建立香港房地产基本制度的是霍英东。在霍英东之前，香港的不动产交易通常是整栋楼出售，因此不存在公摊面积的概念。由于能够买得起整栋楼的人很少，这导致市场发展受限。这是香港楼市“只批发、不零售”的阶段。

霍英东为了激活楼市，率先在香港推行了分层出售房屋，随后又推出了按套（单位）出售的模式，并率先实行了预售制度（即卖楼花）。当房屋开始分套出售时，公共空间的管理和费用分摊问题也随之出现。公摊面积的概念就是在霍英东的推动下引入香港的。不过，这个概念很可能是源自西方，因为西方国家的城镇化进程更早，例如早在19世纪的纽约就已经出现了类似的概念。

公摊面积的概念引入中国内地，始于1995年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。

香港在2013年废除了公摊面积的规定，商品房的建筑面积等同于其套内面积。因此，没有必要因为公摊面积的问题指责李嘉诚或霍英东。即使预售制度，在香港也一直运作得比较规范，未出现严重问题。至于内地预售制引发的烂尾楼问题，本质上是因为“学习”不足所致。

此前国家之所以没有取消公摊面积，是担心在房地产市场过热的情况下取消，会显著提高每平方米的名义房价，加剧房价上涨的预期。现在正值楼市低迷期，通过允许、鼓励赠送面积的方式，让公摊面积实质上名存实亡，既不会刺激房价上涨，又能起到鼓励换房的作用，有利于新房销售。

然而，这也带来了两个结果：

1、仍然按照旧规范建设、尚未出售的得房率较低的新房，可能会变得更加难以出售，不得不加大价格优惠力度。

2、得房率较低的二手房，如果位置和配套设施一般，可能需要被迫降价才能售出。

鼓励有条件的家庭换房、换新一代的好房子，以及鼓励大家多购房用于出租，将是未来几年楼市政策的主要方向。

在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。

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