即便是在海淀区这样的热门区域，即使是头部房企开发的项目，即使采取了降价措施，仍然存在一些销售不畅的楼盘。例如，xsgf目前的网签均价为80,439.01元/平米，仅签约了4套房源。

通常情况下，海淀区的新房网签均价都会接近指导价，但从目前的情况来看，xsgf似乎受到了市场的影响。不过，由于签约数量较少，我们可以期待后期随着楼王单元的推出，情况可能会有所改变。

无论如何，当前的市场环境下，即便是海淀区的新房市场也面临着挑战。值得注意的是，今年海淀区的土地供应量明显增加，提供的产品涵盖了从刚需到改善再到豪宅的全年龄段需求，这是近年来较为罕见的现象。土地供应量的增加导致市场上可供选择的产品增多，进而使得购房者更加倾向于持观望态度。

就像xsgf附近，保利前几天刚拿下的永丰北地块以及海开&永丰南地块，这两个地块的位置相比xsgf更为优越。为什么像永丰北的幸福里润园、中海汇德里、栖海澐颂、中海富华里汇园、富园等项目能够销售良好，而到了xsgf就显得销售乏力呢？主要原因在于xsgf的位置相对较差，远离地铁，周边环境较为荒凉，并且项目以改善型大户型为主，总价较高。再加上房地产市场已经持续下行近两年，购房者更加谨慎，都在寻找具有保值增值潜力的最佳楼盘。从网签的4套房源来看，购房者似乎已经用行动做出了选择，这表明xsgf并不被视为一个优质的楼盘。

我估计，如果没有大的环境变化，xsgf这个项目要想完全清盘，可能需要4到5年的时间。当然，如果房地产市场回暖，这个周期可能会相应缩短。对于xsgf的总价水平，如果我再次购房的话，一定会优先考虑诸如朱房四街地块、马连洼地块、四季青地块等项目，因为这些地块无论从哪个方面来看都优于xsgf。虽然有人会提到xsgf周边环境优美，但实际上我去过那里，所以我知道实际情况并非如此。

如果保利在永丰北地块上不重复xsgf的做法，而是开发一些更适合刚需和改善型需求的楼盘，并结合保利自身的品牌影响力，第一时间启动销售渠道，并提供比永丰南地块更具吸引力的佣金比例，那么实现热销应该是没有太大问题的。如果执意像xsgf那样专注于开发大户型，失败的风险将会非常高，尤其是在当前的房地产市场环境下，未来一年内的市场状况预计只会更加严峻。

至于海开的永丰南地块，一直以来都是山后购房者的首选之地。根据初步曝光的信息，该地块将涵盖多种面积的产品，满足刚需和改善型需求。有消息称，该地块有望引入宽敞的大阳台设计，并采用一些高科技元素来提升品质。通过各大互联网公司的推广宣讲，以及适度的资金投入用于媒体宣传，加上中介渠道的配合，热销几乎是板上钉钉的事情。

至于海淀的其他几个优质地块，它们尚未进行拍卖，这里就不赘述了。总的来说，在当前的房地产市场环境下，即便是位于海淀区的新盘，即便宣传得多么出色，仍然存在销售不畅的风险。

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