近期，小红书上一则关于某博主在成都一举购入九套房的帖子引发了广泛关注。这些房产大多是老旧住宅和公寓，尽管如此，博主通过出租这些房产不仅能覆盖了月供，还实现了每月4000元的盈利。

这一消息传出后，不少购房者纷纷向房君咨询，这种购房方式是否靠谱？在购房时，究竟是选择购买一套高品质的新房，还是效仿这位博主，将目光投向那些老破小呢？

533万

一口气买九套房

据悉，房主入手的9套房产中，除了3套办公用房和1套公寓外，其余5套均为住宅。

房主自掏腰包286万元，同时贷款247万元，据此计算，总购入价为533万元。在这三套贷款房产中，均为住宅类型：一套162㎡，贷款金额为146万元；一套67㎡，贷款金额为56万元；还有一套42㎡，贷款金额为45万元。

目前，这9套房子的月租金收入总计为1.5万元，而每月的还贷总额为1.1万元，这意味着每月可产生约4千元的净收益。以286万元的本金投入计算，每年通过租金收入减去月供后的净收益为4.8万元，年回报率约为1.71%。

一套新房OR多套老破小

哪个选择更合适？

网友对房主购置九套老破小的决策引发了热议，有人质疑其性价比，觉得不如购买一套高品质的新房出租。

其中一则高赞评论引起了房君的注意，该网友对九套房子的价值进行了粗略估算。概括来说，他分析道：每月收租1.5万，还贷1.1万，加上税费和装修成本约40-50万。

在房价保持不变的情况下，至少需要五年才能通过租金收入收回税费成本，这还未考虑逐年降低的贷款利率。五年后，如果房价上涨，房主可能大赚一笔；若房价持平，每年靠租金与还贷的差额，预计能赚取6-8万；但若房价下跌，则可能面临较大损失。

该网友进一步计算指出，如果将280万本金存入银行，以目前3年期2.6%的年利率计算，每年可获得的利息约为7万，五年下来便是35万。若购房后五年内房价无变化，那么房主投入的40万税费装修成本和35万利息成本合计75万，而五年租金收入仅为25万，因此净亏损高达50万。这被该网友视为房主在赌房价上涨。

其他网友持不同看法，他们认为全款购置新房更为划算，如果租金收入稳定且可观。

为了更具体地了解相关情况，我们可以参考成都各区的房价和租金数据。从2023年二季度至2024年二季度，成都住宅的平均租金呈现稳步上升趋势。

据克而瑞数据显示，锦江区以平均租金约38.27元/㎡领跑，而郫都区则以约17.02元/㎡垫底。

以100㎡的房子为例，租金排名前三的区域分别是：锦江区平均租金3827元/㎡、高新区3573元/㎡、武侯区3426元/㎡；而租金最低的是郫都区，仅为1702元/㎡。

当然，某些特殊地区的租金波动可能较大，如攀成钢和金融城等。接下来，我们进行一个简单的成本和租金计算：假设全款286万购买一套100㎡的房子，装修成本按1000元/㎡计算，共需10万。

如果每月租金为4000元/㎡，则一年租金收入为48000元，五年则为240000元。这样算来，大约需要2年多时间才能通过租金覆盖装修成本，而覆盖整个房子成本则需要约12年，总计约14年（期间不考虑租金波动情况）。

综上所述，网友们对于房主购房决策的争论焦点主要集中在投资回报率和风险承受能力上。

控制成本

勿忽略契税、增值税，房产税等

我们在此大胆推测该房主的购房动机与逻辑。

首先，这些房产的租金收入能够完全覆盖月供，形同有九人共同分担月供压力，并且每年还能实现正向现金流入。其次，当前房贷利率相对较低，未来还有进一步下行的可能。再者，成都某些区域的老旧小区房价跌幅显著，而在市中心购入多套出租房源，其租金回报率颇为可观。

最后，房主或许怀揣搏一搏的心态，希望通过这九套房产有取拆迁补偿的机会。

以上便是房君对这位购房者购置九套房的初步分析与猜想。然而，风险亦不可避免。

7月21日，中央政府正式发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，其中明确提出：“完善房地产税收制度”。这意味着未来持有多套房产的人将面临累进制的计税方式。虽然成都目前尚未实施此项政策，但市场风声已起。

此外，这九套房产多数为老旧住宅，房龄较大导致其金融属性减弱，一旦市场出现波动，很容易陷入砸在手里的困境。与此同时，公寓类产品在契税和按揭利率方面均高于住宅产品，且贷款额度及年限受限，使得资金利用效率大打折扣。

最后，市场风险也是投资者需要面对的挑战。房价的涨跌受多种因素影响，包括经济环境、政策调整等，投资者在追求收益的同时，必须时刻准备应对市场波动带来的冲击。

综上所述，尽管房主的购房逻辑具有一定的合理性，但在实际操作中，投资者应全面考量各种潜在风险点，制定周密的风险管理计划，以确保投资的安全性与稳健性。