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就在刚刚，海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块的土拍已经结束。与往年的激烈竞争相比，本次土拍显得更为冷静，仅有建工+保利、海开、中海三家单位报名并报价。经过多轮线下竞价，最终保利+建工以89.01亿元的价格成功竞得该地块，成交楼面价约5.96万/㎡，销售指导价9万/㎡(±8%)。该地块为二类城镇住宅用地及零售商业用地，位于地铁永丰站北侧，但距离地铁站有一定距离。该地块规模较大，总占地面积约8.56万平方米，总建筑规模约16.29万平方米，分为3个子地块。

其中，0120地块为居住用地，也是三个地块中最大的，占地面积约5.12万平方米，地上建筑规模约10.24万平方米，容积率为2.0。

0132地块同样是居住用地，占地面积约2.76万平方米，地上建筑规模约4.69万平方米，容积率较低，为1.7。

0162地块则为零售商业用地，地上建筑规模约1.36万平方米。

该地块的交易起始价为86亿元，地价上限设定为103.2亿元。当竞买报价达到地价上限时，将通过现场摇号的方式确定最终竞得者。

对于该地块未来商品住房的销售指导价，有两个不同的标准：如果竞价时土地的溢价率不超过15%，指导价为9万元/平方米；如果溢价率超过15%，指导价则为9.3万元/平方米。

与之前海开成交的永丰南站附近的地块相比，新地块的指导价较低。当时，海开&永丰南地块如果未达到溢价率，指导价为9.3万元/平方米；如果达到溢价率，则指导价为9.6万元/平方米。

报名参与竞拍的情况如下：

• 中海

• 保利+建工

• 海开

该地块截止24日下午，只报价一手：

竞得企业：保利+建工

今天的土拍已经结束，为了让大家及时了解最新的土地市场动态，我整理了北京市2024年7月至8月的待拍土地清单。

永丰北地块周边住宅众多，生活氛围相对成熟。地块北边紧邻海淀大悦城，南边紧邻新建的中关村三小科技园分校和幼儿园，西北方向则是海淀规划巨额投资将要建设的西玉河湿地公园。

然而，与海开&永丰南地块相比，该地块的一个劣势是距离地铁较远，与永丰站的直线距离超过1.5公里。与之前的永丰北的五个项目（如汇德里、幸福里等）相比，这个地块的位置似乎更为便利，除了缺乏地铁交通这一因素外，其他方面都表现出色。

值得关注的是，该地块是第二次入市。它首次入市是在2016年，当时由万科竞得，但后来万科退还了该地块。

2016年，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，文件明确提出租购并举的住房制度。政策大力鼓励发展建设租赁住房，一些城市在供地时也要求开发商建设自持租赁住房，北京就是其中之一。

2016年底，北京海淀永丰18、19号地块挂牌入市，并增加了多项新的限制条件，包括采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让，设定合理土地上限价格，达到上限后转为竞报自持商品住房面积，自持部分全部作为租赁住房不得销售等。

在激烈的竞争中，北京万科以109亿元竞得上述两地块，住宅用地由万科100%自持租赁。其中18号地块成交价50亿元，19号地块成交价59亿元。18号地块已被万科开发为万科翡翠书院，项目为租赁住宅，只租不售，户型以90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅为主。而19号地块就是此次重新上架拍卖的地块，此前被万科退地。

关于万科退地的原因：全部自持租赁收益低且资金回笼速度慢。为解决资金问题，万科曾提出众筹方案，邀请周边企业参与众筹，帮助这些企业的员工解决住宿问题。参与众筹的企业早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

据海淀区人民政府2021年公布的消息，19号地块总投资估算为69.15亿元，所需资金全部由北京万金房地产开发有限公司筹措解决。

随着房地产金融监管收紧，房地产实施严厉调控政策，周边企业参与众筹的积极性有限，这种方式很难落地。由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢，风险也较大，地块开发建设很难进行下去，最后万科不得不折价退地。

随着该地块再度上市，其出让条件已进行了改变，地价达到上限后不再竞报自持商品住房面积，而是转为现场摇号方式确定竞得人。同时，此次挂牌土地的起始出让价格也大幅增长。

公告显示，该地块此次出让起拍价为86亿元，土地合理上限价格为103亿元；而2016年拍卖时该地块起拍价仅为44亿元，土地合理上限价格为59亿元。

可以看出，8年后，该地块的地价以及土地合理上限几乎翻倍增长。

“地价大幅提升，主要是受市场发展的推动。自2016年至今，北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展，地块价值也随之水涨船高。从位置上看，该地块周边生活配套逐渐丰富，同时叠加海淀区优质教育资源，总体价值较高。”

2016年，被认为是北京土拍市场的狂热时期！许多地块的成交价格匪夷所思，已经不能用经济逻辑、理性思维来解释。与2023年帝都土拍摇号大战的不确定性相比，2016年的自持大战处处透着诡异。那是一个比着自杀的年代，一个拿地没有底线的年代，一个逼着土拍模式武装到牙齿的年代，一个看谁更狠、死得更惨烈的年代，是中国土拍史上绝无仅有、前无古人后无来者的时代！

不过，结合日前海淀永丰南等地块的拍卖情况，以及目前房企资金普遍承压的背景，该宗地块总价不低，未必会出现首次拍卖时激烈争抢的局面。

据了解，去年以来各地陆续取消土地限价、恢复价高者得的规则，但北京土拍依旧未取消限价，不过部分地块已经提高了溢价率。

近期北京个别地块采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖，如4月30日，海淀永丰南地块最高溢价率提至20%，突破了此前15%的惯例；5月30日，东城区金鱼池地块同样采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖，并将溢价率上限调高到25%。

“放松优质地块溢价上限乃至取消土地限价等措施，或将带动土地溢价率的提升，有利于提振土地市场情绪，拉高整体土拍热度。”“上海在6月7日取消了10%溢价率上限要求，未来北京根据市场变化动态调整限价政策或是大方向。”预计北京后续提高溢价的地块数量可能会有所增多，但一线城市作为整个房地产市场的压舱石，对稳定市场价格的变动具有重要作用，因此北京全面取消限价的可能性较低。

根据中指院数据，截至2024年6月19日，北京共推出18宗住宅用地，规划建筑面积211万平方米，同比下降8%；成交17宗，成交规划建筑面积217万平方米，同比增长19%；成交溢价率为4.3%，较去年同期下降6.6个百分点。

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