上海楼市真相：不同板块的房子各有各的门道

在上海，不同板块的房子各有其独特的气质和定位，这直接影响了房价、人群和整体发展。文章深入探讨了各个板块的发展逻辑，并举例说明了成功和失败的案例，揭示了板块选择对购房的重要性。

买房买的是啥？其实就是你未来的生活方式和房子的品质。而卖房呢，就是找到跟房子气质最匹配的买家。你知道吗？上海有200多个板块，每个板块都有自己独特的气质，这些气质决定了房价、人口流动和圈层的形成。如果你买错了房或者卖不出去，很可能是因为你没摸准这个板块的脾气。

板块的气质其实就是它的定位。从板块发展的第一天起，就在考虑如何发展，吸引谁来，为谁服务。很多时候，谁会来买房，从板块定位的一开始就注定了。一个板块的基础气质，往往由第一个项目决定。这个“第一个”项目有时候是绝对意义上的第一个，有时候是相对意义上的第一个。之后的多个项目会共同定调，甚至推向高潮。某种程度上，每一个买入的客户，早就被圈定好了。

你不选择板块，是板块选择你。板块的发展周期包括几个阶段。首先是规划定调子。在上海，不是所有的板块都有机会经历这一步。很多时候，等到真正重视规划价值时，不少板块已经没机会了。尽管上海发展越来越充分，规划的附加值在下降，但在存量板块里，依然能看到差别。其次是开发企业定基础。早期发展中，政府喜欢通过“招商引资”的方式，选定更合适的企业，让更好的产品进入板块。后来拍地为主流，就像刮彩票，刮得好就开好头，刮不好就埋雷。再者是产品变革。如果板块的产品始终拉胯，客群也会十年如一日地稳定，不存在上升可能。产品变革带来活力和新鲜血液。

有些人喜欢把炒股和买房比较。炒股时抛开企业，只谈股价和K线。买房也不关心产品，认为只要低位就是捡便宜。但房子不能实现高频交易。20年前开发商炒楼花，只要有价差就干。现在房子的第一属性是居住，完全抛开居住谈价格越来越难。而且市场趋势是住好房子、改善。

上海的房地产市场非常复杂，每个板块都有其独特的气质和定位。这些特性不仅影响房价，还影响人口流动和圈层的形成。比如长风板块，因为早期规划得当，产品品质高，吸引了许多高端客户，形成了一个低调的富人区。而大宁板块虽然回调较多，但依然是中产阶层的首选。不同板块的发展路径和产品定位对房价有着直接影响。

一些板块定位不清晰，房价波动大，比如前滩，虽然规划不错，但由于产品定位不稳，导致房价不稳定。而闵行颛桥星河湾，虽然是豪宅，但由于周边刚需盘多，房价也难以高端化。还有一些企业直接把板块搞“废”，像真如板块，就是因为企业开发不力，导致板块发展缓慢。

总的来说，选择哪个板块买房，关系到你未来的生活质量和房产的增值潜力。了解板块的气质和定位，才能更好地做出购房决策。上海的房地产市场已经过了10万元/平就是豪宅的年代，每块土地在开发前都已经做完了定位。