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公寓改住宅卖!新的去库存大招来了?

西安楼市2024-07-04 11:37:09来自北京市

这两天长沙宣布了一条通知，即支持去化困难的公寓等类住宅商品房调整为住宅，同时还暂停了公寓项目的规划审批。

要知道，长沙一向被称为楼市调控的标兵和模范生，并且要论操盘能力，称之为一线水准也不为过！

而且这个政策通知可是开创性的，长沙都落地了，其他城市会不会参照着跟进呢？

首先聚焦通知来看：

“在长沙市辖区范围内，将停止新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。”

你可以理解成，难卖的、能设计成住宅户型的中大户型公寓才有资格转住宅，而且转公寓的只是针对在建和未开工的项目，不包括已交楼入住的。

此外还有几个重点部分：

1、盘活没有卖过的公寓闲置用地，在售的或者已经卖过的没办法享受这个政策；

2、开发商要补缴土地款，商业改住宅，土地价值增加了，开发商自然要补缴土地款；

3、开发商还要负责增加住宅对应的基础配套设施，比如学校；

4、小户型公寓（无法进行住宅套型设计的）不能改；

5、不再审批新的公寓用地。

长沙这波公寓改住宅的操作，其实说白了就是突破边界，改变土地性质，很多人认为这是一个重要信号——

意味着长沙彻底进入了“去库存”的时代！而事实上这一切的逻辑都有迹可循。

截至2023年12月，长沙主城五区商务公寓库存高达405万方，去化周期需要106个月，也就是8.8年！

此外据湖南地产研究院的数据，今年前5个月，长沙市区公寓成交面积为10.24万方，同比下跌64%，其中芙蓉区公寓的成交面积跌幅甚至达到了96%，相当于直接跌没了。

所以，彼时的这个政策绝对是实实在在地利好开发商的，尤其是拿了商业地块，准备规划公寓产品的开发商。

现在不会有新增的公寓用地了，既解决了新增存量的问题，然后既有存量还可以考虑通过商改住的方式提高去化率。

绝对的双层思维提高流动性去库存！

但仔细想想，把公寓转住宅，又相当于增加了住宅库存，这里起码有3重影响：

其一、新政很明确的写到只改了新房，也就是说已经卖出去的二手公寓，以后会很难转手。

其二、大部分的公寓，都是地铁口等交通方便的小户型，以后公寓改住宅，小户型住宅优势就不会这么聚焦。

其三、对整个长沙的新房价格，其实算利空。公寓本来卖得比住宅便宜，现在直接改住宅，又占了住宅存量60%，新房不降价的话销售会更难！

其实，更改土地用途根本不是什么新闻，之前比如深圳、杭州都有类似的信息出现过，但此次长沙把商改住作为去库存手段并且明确发文的，这真的还是首次！

为什么这个政策会从长沙开始？本质上还是因为长沙公寓库存实在太高了！

当然客观来讲，市面上实际上这么多公寓，也属于是城市规划的历史政策产物。要知道按照城市规划，住宅需要配建对应比例商业，但实际上城市规划中，商业比例比实际需求要高！

商住公寓天量库存，是很多大城市的痛。

从时间线来看，也就是从2017年左右限购，市场大规模出现这种商业公寓项目，然后到现在基本存量高企。这当中包括很多的一二线城市，比如成都、武汉、广州等地。

落回西安来看，根据最新公开数据显示：

大西安一季度公寓市场供应量约22万㎡，环比下降16%，同比下降29%;成交量约20万㎡，环比下降20%，同比下降40%；

成交均价约14500元/m，环比上涨3%，同比上涨24%，去化周期也达到了差不多60个月左右。

所以，此次长沙这个政策落地，估计未来其它城市跟进的概率还是蛮大的，那西安会不会跟进呢？欢迎评论区留言讨论～

编辑=六言编审=周鑫

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投诉公寓住宅开发商

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