各地冷熱不均 新一輪去庫存之路已開啟

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   5月17日，中國人民銀行、住建部等部門聯合祭出了系列提振樓市的政策「組合拳」，涵蓋下調首付比例、取消貸款利率下限、推出保障性住房再貸款等多項政策，旨在從供需兩端同時發力穩定房地產市場。隨後，全國各地紛紛響應政策，先後優化調整了當地的房地產政策。

「樓市新政」至今已「滿月」，各地對政策的落實情況如何呢？據統計，個人商業房貸政策方面，除了北京、上海、深圳，全國其餘城市均已取消房貸利率下限；地方收購閒置宅地和庫存商品房作保障房的「收儲」政策，各地也正在積極探索中。此外，在「因城施策」的調控基調下，各地還根據自身的樓市情況進行靈活調整，以吸引買家進場。

  從降低居民首付負擔和成本的角度出發，「樓市新政」無疑增強了買家的購房能力和意願，起到刺激需求的作用。記者梳理發現，國家層面的樓市新政雖已「滿月」，但各地響應政策的時間並不一致，像上海、廣州、深圳這三個一線城市直到5月底才開始出台優化調整政策，至今只有半個多月的時間。整體來看，在「樓市新政」的帶動，全國各地的樓市處於冷熱不均的態勢，一線和部分熱點二線城市的政策效能比較明顯，市場交投回暖。而一些去庫存壓力較大的三四線城市，對政策的敏感程度則顯得較為孱弱。

  據興業證券研報統計，5月18日—27日，杭州、武漢、溫州、寧波的新房日均銷售面積分別較新政前增長50.6%、5.7%、45.1%、60.3%；二手房方面，杭州、上海、南京、南寧日均銷售面積分別較新政前增長10.2%、11.1%、21.3%、6.7%。

  克而瑞研究中心發布的數據顯示，2024年第23周（6.3—6.9），14個重點監測城市二手房成交面積171.8萬平方米，環比持平，同比增長7%，成交套數總計17538套，環比下降2%，同比增長3%。環比來看，重點城市成交漲跌參半，蘇州、佛山等成交有所回升，環比增長10%左右，北京、深圳、杭州等成交回調。絕大多數城市成交仍處在相對高位，規模高於年內周平均值。同比來看，深圳、杭州等成交表現強於去年同期。

  接受香港商報記者採訪的首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，近一個月來，全國各地樓市帶看量有所增加，成交量有所放大，樓市信心在逐步恢復，樓市有回暖跡象。

   一線城市回暖跡象明顯

  同策研究院研究總監宋紅衛在接受香港商報記者採訪時表示，新政後，全國樓市關注度明顯上升，購房者信心不斷修復，新政後各個城市陸續落實央行政策，出台地方版本新政後，各個城市的成交量均有上漲，不同城市表現有所差異，其中表現為一線城市及部分核心二線城市新房和二手房成交量上漲明顯。

  相關數據顯示，一線城市方面，新政出台前後，市場的冷熱程度有着較為明顯的變化。以深圳為例，深圳於5月28日跟進發布樓市新政，首套房和二套房最低首付比例分別調整到20%和30%，同時下調房貸利率下限。雖然政策調整幅度低於國家層面，但最近的成交增量有較為明顯的增長。據深圳中原地產數據，深圳5月28日新政出台一周（5月28日至6月4日），新房成交套數較上周增長52%。深圳貝殼研究院監測數據顯示，新政出台後13天（5月29日至6月10日），二手房日均簽約量較5月1日至28日的日均簽約量增長36%。

  廣州和上海的情況亦相對較為理想。據合富研究院統計，廣州一手和二手住宅市場在本次新政影響下均呈現回升趨勢，其中一手住宅市場成交量環比提升近四成，二手住宅市場網簽量創近兩月單周新高。上海方面，中指研究院6月6日發布的數據顯示，上海「527」樓市新政落地後，市場情緒明顯回升。5月28日至6月5日期間，上海新房日均成交322套，較4月日均水平增長4.5%；二手房市場活躍度提升更為明顯，日均成交847套，較4月日均增長約43%，其中5月30日至6月1日連續三天成交超900套，處於今年以來最高位。

  「上海新政的力度最大，滬九條出台，對於樓市成交量有明顯提升作用，其中，非戶籍社保5年改3年，政策效果最明顯，這部分主要是剛需群體，其次是二孩及以上增加一張房票的政策，對於改善性需求提升比較明顯。」宋紅衛說，北京在4月底出台了5環外限購調整的政策，此後五環外熱度上升明顯。儘管北京沒有跟進政策，但是新政對於北京市場的預期仍然具有修復和提升的作用。深圳在28號跟進政策，但是力度相對較小，僅僅跟央行同步調低首付比例，並未出台其他政策，但是對於樓市的影響也比較明顯，新房和二手房的成交量也有明顯提升。」

  各地紛紛打響去庫存之戰

  儘管有「樓市新政」加持，但並非所有城市都能取得稱心如意的結果。從目前的情況來看，市場需求的下降，着實令不少城市顯得「焦頭爛額」。為了吸引購房者，一些城市可謂花招百出，比如，有的 「買房送戶口」、有的「先住後買」、有的試行「房貸先息後本」，從當地政府到銀行，再到開發商，各種刺激需求的政策讓人眼花繚亂。

  根據國家統計局6月17日公布的數據，5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積增長24.6%。根據易居研究院百城庫存報告，當前全國百城庫存去化周期創歷史最高水平，去庫存壓力超過2011年和2014年，相比合理值增加一倍。

  在房地產市場供求關係發生新變化的背景下，各地如何消化存量住房，已然成為一道必答題。政策層面，4月30日召開的中共中央政治局會議中提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，意味着新一輪的樓市去庫存之路再次啟程。

 在5月17日出台的房地產政策「組合拳」中，央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。6月7日舉行的國務院常務會議明確，要着力推動已出台政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對於存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進。

  此前，全國各地亦紛紛響應住房「以舊換新」政策，以提振疲弱的市場需求。據統計，截至目前，全國已有超過70個城市陸續推出住房「以舊換新」政策，期望以此來激活房地產市場。

 「以舊換新目前主要包括三種形式：一是政府下場，國資平台收購舊房，二是房企聯合經紀機構對舊房優先推售；三是給予一定的購房補貼。」 宋紅衛說，其中，政府下場直接收房效果最為明顯，而且高效，能有效帶動新房市場的成交去化。此外，每個城市今年都有保障房建設的目標任務，政府收購二手房作為保障房，避免了重複建設及資源浪費，還能有效降低庫存壓力。

  在趙秀池看來，當前樓市需求以剛性與改善性住房需求為主，改善性住房需求大多數需要「以舊換新」才能實現。她指出，「以舊換新」連接着二手房與新房市場，對促進新舊住房市場的聯動，滿足剛需與改善性住房需求有着重要作用。

   樓市依然在調整過程中

  國家統計局6月17日公布的數據顯示，今年1—5月份，全國房地產開發投資同比下降10.1%；其中，住宅投資下降10.6%；新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%；新建商品房銷售額下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。國家統計局新聞發言人劉愛華表示，5月中旬以來，有關部門和地區進一步調整優化房地產政策，中國房地產市場出現了一些積極變化。目前中國房地產市場依然在調整過程中。

  国家统计局新闻发言人劉愛華說，從剛公布的數據來看，1—5月份新建商品房銷售額、房屋新開工面積同比降幅有所收窄。但也要看到，政策效應釋放還需要一定時間，目前房地產市場仍在調整過程中。劉愛華還說，黨中央、國務院高度重視房地產工作，中央政治局會議提出，要抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。國務院常務會議指出，要着力推動已出台政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施，這些政策舉措的貫徹落實，下一階段將會促進房地產市場平穩健康發展。

「各地仍然會因城施策，根據房地產市場供求關係的新變化，出台去庫存、穩市場的政策。」趙秀池說，一方面減少住房供給，包括去庫存，根據實際情況需要，謹慎安排新增住房供給；另一方面，想辦法調整過時的限購、限貸、限售等政策，促進潛在住房需求釋放，尤其鼓勵剛需與改善性住房需求等多樣化住房需求入市。

 此外，趙秀池認為，未來各地還應採取如下政策提振市場，比如進一步降低房貸首付款比例、房貸利率；調整普通住房標準，擴大普通住房面積；根據家庭人口與城市發展需要人才適當放開限購以及大戶型住房限購；滿足老齡人口多樣化住房需求；允許異地使用住房公積金買房或申請房貸等。

  宋紅衛認為，新政對於中國樓市當前信心的建立和預期的提升均有一定影響，同時，也帶來了成交量的回升，但是影響主要集中在核心城市，部分低能級城市受新政的影響有限，未來城市樓市趨勢會進一步分化，低能級城市面臨較大的壓力。（香港商报网2024年6月17日）