三个全新项目将入市，行政学院迎来改善又一春

5月中旬，绿地468传来即将复工的消息，涉及项目T2和T3组团。作为被寄予厚望的成都“地标”，本次能否复工或许还有待检验。而与绿地468仅一街之隔的行政学院板块，在这个夏天确已呈现出如火如荼的建设景象。

行政学院位于成都3.5环，紧邻锦江区三圣乡板块，是龙泉驿最临近成都主城的板块之一，区位优势突出。2023年，在《成都市龙泉驿区国土空间总体规划(2021-2035年)》中，行政学院片区被定位为“东部新城中心”。

板块得名于成都行政学院TOD，项目依托地铁2号线与9号线（规划）换乘站点成都行政学院站点开发建设，一体化设计范围约947亩。自2019年项目启动以来，行政学院板块由此浮出水面。经过几年时间的沉淀，区域已成交涉宅用地约880亩，逐渐形成了轨交、万科、龙湖、人居四大巨头共建的局面。

2023年，已近十年未在成都公开市场拿地开发的本土房企仁和春天，获取了行政学院39亩宅地，打造项目仁和春天银杏大道。此外，人居的6宗、合约163亩土地通过增资扩股引入了国贸合作开发，呈现为人居国贸林语上城、国贸人居海上蓉屿两个项目。从3个全新项目的开发进度来看，近期相继开放了城市展厅、实体售楼部等，预计近期即将入市。

在轨交、万科、龙湖、人居四大巨头鼎立的基本面上，再加入国贸、仁和两大“实力派”，行政学院板块已然形成了新的市场格局，势必在2024年将再成为话题中心。

在2023年前，行政学院板块就以驿都大道为界，形成了南有万科、北有龙湖的局面，即万科高线公园、龙湖光年两个超级改善大盘。万科高线公园面积约289亩，包含住宅、商业、写字楼等多种业态。同时，项目还配建了两所幼儿园、两处应急避难场所、社区综合体、居民健身场所等生活配套。目前，项目光之洲、星之境两个组团首批次已交付入住，所配建的洪柳一幼、洪柳二幼、高线运动公园、高线邻里中心已投入使用，楠木里商业街已对外开放。

项目住宅部分包括高层、小高层、叠拼等产品。高层、小高层主力户型面积段约165-198㎡，叠拼户型面积段约176-327㎡。据睿合泰机构数据，自2021年入市以来，万科高线公园住宅部分已累计销售700余套房源，成交均价26618元/㎡，是区域内成交均价最高的项目。2023年项目售出325套房源，销售均价位列龙泉驿区第二、销售总额位列龙泉驿区第四。项目最新批次推出了5号地块5号楼的48套高层住宅房源（25F），户型建面约198㎡，精装交付，带装修参考均价30690元/㎡，参考总价约在600万元/套。5号地块距成都行政学院站约400米，由于楼栋已是现房状态，可即买即住。

5号地块现状图龙湖光年面积约258亩，整体规划了光年天玺、光年熙街、光年魔方、光年天曜、驿都天街五个组团。其中龙湖驿都天街体量约14万方，预计2025年底开业，届时将成为区域的商业中心。

在建中的龙湖驿都天街此外，项目旁还有在建的幼儿园、小学和邻里中心，幼儿园规模为12班360个学位，小学规模为24班1080个学位。龙湖光年的住宅部分打造高层、小高层、叠拼等产品。高层、小高层主力户型面积段约120-142㎡，叠拼户型面积段约184-308㎡。目前龙湖光年已累计销售1200余套房源，成交均价约24060元/㎡，成为板块内的销冠项目。2023年，龙湖光年售出702套房源，销售套数位列龙泉驿区第二、销售面积位列龙泉驿区第三名。项目最新批次推出的是龙湖光屿原著（原光曜组团）的8栋、10栋、13栋叠拼房源，预售总价约569-864万元/套。

继两大超级大盘之后，今年4月位于驿都大道以北的人居锦润峰荟项目取证入市。该项目紧邻龙湖光年，占地面积约30亩，分为商业和住宅两部分打造。住宅部分仅规划2栋两梯四户的18F住宅建筑，共140户，打造了建面约114㎡、约120㎡两款户型。

人居锦润峰荟首批次已推出3号楼，带装修参考均价约28030元/㎡，惠后总价约247万元/套起，拟于6月推出4号楼的清水房源。整体来看，项目为行政学院当前在售项目中户型面积段最小、上车门槛最低的项目，适合首置购房者关注。

如果说万科高线公园、龙湖光年从一开始就奠定了行政学院板块的改善起点，那么即将入市的3个全新项目，正在让区域全面改善化。从项目位置来看，人居国贸林语上城、国贸人居海上蓉屿和仁和春天银杏大道这3个项目均位于驿都大道南侧区域，沿芙蓉中路南侧分布，与锦江区三圣乡板块仅一街之隔，项目之间距离在500米内。

其中，人居国贸林语上城位于银杏大道以西，西侧为三圣乡的人居锦城峰荟、绿地468等小区，北侧为规划幼儿园、中学、社区综合体等配套，东侧与梵谷公园隔街相望，南侧是住宅用地。地属行政学院板块，人居国贸林语上城更靠近洪河地铁站，以及伊藤洋华堂、华熙LIVE•528等商业构成的三圣乡商圈，距离在800米左右。而项目距离成都行政学院TOD核心商业区，则在1公里以上。项目占地面积约74亩，容积率2.5，分四个地块打造。项目整体产品形态较为纯粹，18栋住宅均为两梯两户的16-17F板式小高层。此外，项目在内部园林及公区打造了入户门庭、归心庭院、泛会所、林间派对花园等设施和景观。

在产品户型上，项目有建面约129㎡、约144㎡、约189㎡三大主力户型，尺度定位涵盖首改及再改。所有的户型都是四房设计，其中约189㎡户型更是做到了四房四卫，在保证了双阳台、有270°采光面的基础上，还是三套房设计。据悉，项目首批次开盘预计带装修单价在2.7万元/㎡左右，总价门槛或在350-500万。

人居国贸林语上城约189㎡户型示意图国贸人居海上蓉屿位于成都行政学院南侧，西邻梵谷公园，东北侧即为项目万科高线公园，南侧为规划小学、幼儿园及住宅用地。相较而言，项目距离伊藤洋华堂、四川大学华西第二医院锦江院区等三圣乡板块的生活配套更远一些，但距成都行政学院TOD核心区更近，其距离行政学院地铁站在800米范围内，距离龙湖驿都天街等核心商业区也在1公里内。项目占地面积约88亩，容积率2.76，分为两个地块打造。两个地块共规划了19栋住宅建筑，包括2T2的17-23F小高层、高层，以及2T3的24-26F高层（共5栋），产品形态的纯粹性比人居国贸林语上城要稍低一些。  由于单个地块体量更大一些，国贸人居海上蓉屿在公区上有了更多的设计空间，项目共打造了约48000㎡海洋度假式园林、12大场景空间和5大主题泛会所。

在产品设计上，项目涵盖了建面约116㎡、约127㎡、约143㎡、约173㎡、约245㎡共五款主力户型。其中，约116㎡为三房双卫，是继人居锦润峰荟约114㎡户型之后，板块内上车门槛最低的产品；约127-173㎡户型则均为四房双卫设计，分别满足了生活所需的功能性与改善性。目前，项目示范区已于6月15日开放，预计6月底开盘，首批次将推出49亩地块3#、4#楼共150套房源，两栋楼皆为2T3/26F，包括约116㎡、约127㎡两款户型。仁和春天银杏大道位于项目人居国贸林语上城东侧。项目北侧、南侧及东侧几乎都无视野遮挡，北侧为梵谷中心公园，南侧为市政景观公园绿轴，东侧为规划小学及幼儿园。项目可同时享受三圣乡和行政学院板块的轨道交通站点、商业、医院等核心生活配套，都在约1.2-1.5公里左右。项目占地面积约39亩，容积率1.8，为目前区域内容积率最低的项目。项目公区部分打造了归家绿道公园、星光门庭、下沉会所、约130米景观中轴等设施，并布局成长乐园、香水花园、幻乐舞台、独家巷道四大景观节点。住宅部分规划6栋17F/25F板式小高层、高层建筑，均为南北朝向，独栋独单元，仅打造了建面约143㎡、约182㎡两个户型，共236户。相对而言，仁和春天银杏大道改善的纯粹性更高。

从户型设计看，项目约143㎡户型为四房双卫，配置了南北双阳台；约182㎡户型为四房三卫，客餐厅与景观阳台形成270°视野全景舱，卧室有着超高的开窗面。目前项目示范区已对外开放，预计将于6月下旬取证，首批次将推出4#、5#楼的84套房源。

仁和春天银杏大道约182㎡户型示意图

整体来看，行政学院板块内6大新房项目的产品形态由2023年前的高层、小高层、叠拼多形态并存，到2024年以高层、小高层为主，叠拼产品愈发稀缺的确是不可否认的事实。而单从高层和小高层产品来看，T2的板式结构成为主流。除了产品尺度的门槛差异外，在产品户型的设计上，产品力也成为了各家苦下功夫的着力点。

自成都行政学院TOD问世以来，区域建设开发稳步推进，成为成都东进发展主轴之上的高价值成长板块。随着3个新项目的亮相，行政学院板块的市场热度无疑将进一步上升。至于3个新项目谁将抢得先机，就让子弹再飞一会吧。