517政策效力未现，房企拿地依然疲软

5.17地产新政后，市场情绪明显提升，部分新房项目到访量、二手房带看量均有所增长，房企也加快窗口期营销，推盘力度和销售力度都在加大。这些利好在5月的销售数据上已有所体现，与此同时，得益于房地产融资协调机制落地，房企融资端也开始出现积极变化。不过，在拿地投资上，房企仍然处于疲软的收缩状态。销售和融资“看上去很美”据中指研究院统计，今年前5月，TOP100房企销售总额为16184.5亿元，同比下降但降幅较上月继续收窄。克而瑞统计也显示，5月重点30城新增供应946万平方米，同环比降幅2成以内，5月成交较4月小幅微增4%，前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。5月单月，典型企业如绿城中国、中建壹品等销售增长强劲。对于房地产企业来说，销售和融资是最重要的两端。在销售端迎来利好消息的同时，得益于房地产融资协调机制落地，房企融资端也出现积极变化。克而瑞数据显示，今年5月65家典型房企的融资总量为509.7亿元，环比增加82%，同比增加48.1%，单月融资规模创下2024年以来新高。原因在于，万科公开获得大量银行贷款，总量达到了392.2亿元，带动整体融资规模走高。从全年累计数据来看，1-5月，65家典型房企的累计融资总量为1835.49亿元，同比减少33.2%。中指研究院数据显示，今年前5月，房地产行业债券融资总额2305.2亿元，虽然同比仍下降25.7%，但5月民营房企发债规模和范围有所增加，且连续三月小幅上升，新城、滨江、新希望地产等3家民营和混合所有制房企在5月成功完成信用债发行，发行金额28.6亿元。年内完成信用债发行的民营和混合所有制企业包括绿城、新城、滨江、美的、新希望地产等5家企业，总体覆盖企业范围仍然相对狭窄，这与当前房企风险出清进展缓慢、偶有民营房企出险密切相关。在5月17日召开的国务院政策例行吹风会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，金融监管总局还会加大工作力度，一方面支持存量融资合理展期，另一方面积极做好房地产新增信贷投放。据悉，今年一季度，商业银行新发放房地产开发贷款9636亿元，新发放个人住房贷款1.3万亿元，比去年第四季度均有较大增长。十强拿地此消彼长

保利中海退出第一梯队

不过，尽管销售额、发债量已有改善，但房企在拿地上仍然疲软。克而瑞统计显示，今年前5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为7757亿元、3494亿元和4356万平方米，同比均下降，降幅分别为27%、32%和16%，同比降幅较4月末持续放大，企业投资仍处于收缩状态。“低意愿、高集中”，是前5月百强房企的投资特征，主要体现在，销售百强房企前5月的整体拿地销售比仅0.15，近7成销售百强房企尚未拿地，体现出极低的投资意愿；集中度方面，十强房企新增货值占百强总货值的54%，31-50强占20%，其余三个梯队均在10%以下，未来行业将持续分化。从5月单月来看，房企拿地节奏更是大幅放缓。克而瑞重点监测的30家房企单月投资金额仅143亿元，环比下降68%，同比下降82%，单月总投资额仅略高于2023年1月（春节月），为近一年次低。前期拿地相对较多的华润、龙湖、滨江等在本月均无新增土储入账，招商、绿城、中国铁建等单月拿地不足10亿元。土地市场热度持续下降，流拍率也出现小幅反弹。诸葛数据研究中心监测数据显示，5月全国主要地级市溢价率为1.9%，同环比分别下降4.7、2个百分点；流拍率较上月上升1.2个百分点至10.6%。从新增货值来看，前5月，中建壹品以470亿元新增货值占据榜单第一，建发房产新增货值规模为447亿元，位列第二，华润置地以443亿元新增货值位列第三。去年一直稳居拿地榜前三的“保中华”，如今除了华润置地没有掉队之外，保利发展和中海地产已经从拿地十强中消失。从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国。前5月，长三角TOP10企业拿地金额737亿元，继续居四大城市群之首，其中建发房产拿地金额为164亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；京津冀TOP10企业拿地金额572亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额274亿元，位列第三；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额225亿元，位列第四。谨慎和观望仍是主旋律从中央到地方，刺激政策的密集出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需要时间来检验，这也意味着短期销售回暖再传导至企业投资，同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和观望仍是主旋律。此外，4月底自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确从做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应等五个方面，做好2024年住宅用地供应有关工作，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，并明确未来新增土地供给量与盘活存量土地规模高度关联。在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下，房企的选择无疑将进一步收窄，竞争也越发加码。业内普遍预计，未来房企投资将主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。央国企和城投仍是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。