新政加速落地,楼市明显回暖

楼市新政后首周

上海、杭州楼市持续升温

近日，各地出台一系列调整优化房地产政策措施，上海二手房市场明显升温，新房市场也有小幅回暖。

记者在上海松江区一家楼盘销售处看到，虽然是工作日，仍有十组左右的购房者前来看房，而且以年轻人和家庭群体为主。其中一位跟父母一起来看房的购房者告诉记者，公积金贷款利率下调后，自己的购房压力相对变小。

目前上海仍按照去年12月新调整的政策执行首付比例，即首套房和第二套改善型住房首付比例分别为30％和50％。同时实行二套房的差异化政策，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6区的二套房首付比例降至40％。

二手房方面，上海房地产中心交易数据显示，新政后的首个周末5月18日、19日，上海二手房累计网签1549套。而新政前5月首个周末，上海二手房网签量为520套。

杭州楼市持续升温

5月9日，浙江杭州出台全面取消限购政策；5月20日，杭州出台相关政策，调整住房公积金贷款家庭住房套数认定标准。新的政策颁布后，杭州的楼市有何变化？

近日记者走访多家房产中介门店发现，自新政出台后，无论是二手房市场的挂牌量、新增客源量，还是带看客户数量、成交量环比4月份都明显上涨。其中一家中介公司5月9日至5月21日与新政前4月26日至5月8日相比，新增房源量环比上涨45.9％。新政落地后，部分外地客户也前来咨询和认购。

5月9日杭州楼市新政推出全面取消住房限购，优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策等7条楼市新政后，杭州西湖区、拱墅区等主城区新房看房购房咨询的人数明显增加。此外，首套房按区认定，只要购房区域内无房或仅有一套房且正在挂牌出售，再买房就按首套房认定，享受首套房贷款利率政策。

看房顾客周思怡：政策上面资金开始释放，肯定购房的预算也可以往上走。利率下调还贷的压力也可以变轻。你可能在同等价位的预算里，可以买到更好品质的房子。（央视新闻）

实地探访部分省会城市

新政后楼市暖意渐现

在房地产行业迎来一揽子支持性政策之后，全国各地相继推出了落地细则，部分省会城市的楼市活跃度有所回升，暖意渐现。

5月23日，记者在武汉市江岸区一楼盘看到，时值中午，前来了解楼盘信息的客户依然不少。“之前都是周末人多，现在工作日也有不少客户来看房。”该楼盘销售人员介绍称，由于楼盘位于武汉市的中心区域，自4月份开盘以来，看房的客户就络绎不绝。“加上近期楼市利好政策不断，明显感觉看房的人更多了起来。”

记者实地探访郑州楼市发现，地段好、配套好、产品好的项目已率先回暖。在新政发布后的5月18日，郑州北龙湖的兰溪府项目就收获了20单认购，形成了近期日成交量的小高峰。

最新数据显示，2024年第19周郑州全市商品房共计成交2057套，环比上涨93.15％。贝壳研究院郑州分院数据显示，楼市新政后首个周末，新房带看量环比上涨约84％，新房成交量环比上涨约42％。

“楼市开始复苏了。我们一楼盘的来访量与成交量相比楼市新政前有了大幅增长，在无推广情况下，周末日来访量超过80组。”5月23日，湖南省长沙市开福区一家国资房企相关人士表示。

根据克而瑞湖南区域5月21日发布的数据，最近一周长沙楼盘单盘来访72组，认购4套，环比上涨27.1％；转化率5.3％，环比上涨28.9％。最近一周，长沙房地产市场成交端量价齐升，成交7.58万平方米，环涨14.43％。长沙五区商品住宅均价14075元／平方米，成交均价环比上升1.41％。从成交结构来看，以140至150平方米刚改产品为主力成交面积段。

记者走访辽宁省沈阳市相关楼盘发现，在房地产新政发布后，当地新盘和二手房“温差”较大。在沈阳市浑南区一处新楼盘，销售人员告诉记者，新政发布后，已经有不少客户前来咨询新政相关情况，“我们共有十几名销售人员，周末的时候每人要接待五六组客户，甚至会出现部分客户得不到及时接待的情况。”（上海证券报）

点评：从数据上看，看房的居多，成交的偏少，所以目前谈楼市回暖言之尚早。

主要原因有两个：一是中央推出的重磅政策内容有很多，但不少城市还未完全落地实施，所以政策效果有待持续观察。

二是买房人的观望情绪仍比较浓厚，这一方面是基于未来收入的信心不足，另一方面则认为后续会出台更大力度的房地产支持政策。

5月23日，万科宣布与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，截至目前已到账100亿元，这是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款。

万科表示，此次200亿元银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。公司一直与金融机构保持了良好的合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。下一步，公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。

上周举行的国务院政策例行吹风会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企曾明确表示，要保持房地产融资稳中有升，继续落实好“金融16条”，稳定房地产资金投放。一方面，支持存量融资合理展期；另一方面，积极做好房地产新增信贷投放。同时要一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求。截至3月末，房地产开发贷款展期余额同比增长147％，对存量的房地产贷款继续延长贷款期限。（证券时报）

点评：万科此番获得200亿元银团贷款，不仅能帮助公司渡过难关，也有极强的示范作用，表明政府正在加大对优质房企的融资支持。不过，一味输血并非长久之计，只有更强力的利好政策落地，让销售端复苏，房地产行业才能实现健康运行。

房企的裁员降薪仍在继续，降薪的刀子也挥舞到更多房企高管的头上。过去跑得最快、薪酬最高的民营房企一落千丈，如今高管年薪已经渐渐被央国企反超。

《每日经济新闻》记者据2023年各家房企年报、Choice数据统计发现，在A股、H股上市的内地房企中，目前只有龙湖集团、绿城中国、瑞安房地产三家公司的董事会主席或总经理／总裁年薪超过1000万元，最高年薪超过500万元但不足1000万元的有6家。

值得注意的是，虽然近几年绝大多数民营房企业绩下滑严重，但2023年仍有部分民营房企高管薪酬上涨，其中也包括出险房企。

比如，旭辉控股执行董事兼主席林中去年基本薪金及津贴为378万元，略低于2022年，但由于新增了花红，总薪酬升至约649.6万元。

中梁控股董事长杨剑、联席总裁陈红亮、联席总裁何剑去年也是由于新增绩效奖金等因素，使得总薪酬有所上涨。

世茂集团董事会主席许荣茂和副主席、总裁许世坛2023年仅薪金就有所浮涨，分别上涨18.6万元至379.4万元、上涨20.5万元至529.5万元。（每日经济新闻）

点评：之前明源君就提到，薪酬调整要讲究方式方法，切不可盲目大面积降薪。尤其对于高管来说，他们作为公司的核心人才，其个人利益一旦受到影响，丧失了干劲和忠诚度，反而会让公司付出更加高昂的代价。所以，房企薪酬体系调整，重点应该落在如何提升员工工作积极性上，多劳多得，少劳多得，通过“一降一升”合理控制人工成本。比如降低固薪占比，提高浮动薪酬比例等等。

白名单项目贷款审批通过已近万亿

日前，国家金融监督管理总局副局长肖远企在国新办举行的国务院政策例行吹风会上介绍了城市房地产融资协调机制运行情况。

据肖远企介绍，金融监管总局指导商业银行积极与城市协调机制对接，要求这些银行建立总行、省分行、二级分支行以及经办行四级联动的快速响应机制，形成从总行到省里、到地市、到经办行的四级联动快速响应机制，采用“评审合一”等模式最大程度缩短业务办理时限。自今年1月金融监管总局与住房和城乡建设部联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。

肖远企表示，在推进融资协调机制落地过程中，金融监管总局要求主要商业银行成立工作专班，由行领导牵头，相应部门比如客户营销、授信审批、风险管理等部门作为成员，形成工作合力。优化贷款审批和发放流程，适度下放审批权限，加快放款速度，在项目准入、评级、授信、贷后等方面可以单独管理，允许单列授信额度。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。在控制风险的前提下，可以采取新增贷款、存量贷款展期，以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配，要覆盖项目建成交付的资金缺口，推动项目竣工交付，切实保障购房人的合法权益。

此外，“白名单”项目要单独建账核算，封闭运作管理，项目间资金不混同，项目资金严禁挪作他用，确保资金用于保交付。商业银行要严格审查信贷资金用途和流向，与借款人约定在贷款银行开立项目资金监管账户，确保项目资本金、贷款发放、支付支用、贷款偿还等通过项目资金监管账户办理。“白名单”项目的预售资金监管账户应开立在主办银行。

肖远企还表示，要建立与房地产发展新模式相适应的金融产品和金融服务体系。要求金融机构针对新变化、新特征，在产品开发、审批流程、风险管理、客户关系管理等方面升级改造，提供更加契合新模式的金融产品和金融服务体系，提高房地产融资和金融服务的针对性、有效性。（金融时报）

点评：从数据上看，商业银行审批通过“白名单”项目贷款金额达到9350亿元，足以看出政府对于保交房工作的重视。

接下来的工作需围绕以下三个层面展开：一是推进白名单贷款尽快落地发放，精准支持房地产项目建设交付。二是持续扩大白名单覆盖范围。三是严把合规关口，确保资金用在刀刃上。

近两年房地产行业持续筑底，在销售萎靡、现金流紧张之下，房企投资战略较以往发生巨大转变，优化土储结构、调整土地资源配置将成房地产企业发展的重中之重。

CRIC数据显示，2023年百强房企货值总量为29.3万亿元，同比降幅达13.9％，总土储建面18.2亿平方米，较2022年末下降17.5％。

从门槛来看同比跌幅依然较大。CRIC数据显示，2023年TOP100房企总土储货值门槛为273亿元，较2022年末下降24.9％，总土储建面门槛值为84.1万平方米，较2022年末下降49.78％。

分梯队来看，TOP10房企总土储货值门槛降幅最少，仅下降8.09％，为7251.8亿元，其次是TOP20房企和TOP30房企，分别下降11.86％和12.87％，由此可见目前能够拿地的仍然是以头部企业为主。

具体到企业来看，总土储货值百强房企中，有6家房企总土储超过万亿，与2022年末持平，分别为保利、绿地、万科、融创、碧桂园和中海，除此之外，其他梯队房企数量都出现了不同程度的减少，如5000-10000亿元梯队减少1家、3000-5000亿梯队大幅减少8家。

相应地，总土储货值较低的梯队企业数量在增加，其中需要注意的是，截至2023年末，超三成企业总土储不及千亿，为34家。

一直以来，总土储TOP100房企与销售TOP100房企一直都保持着较高的重合度，2023年也是如此，CRIC数据显示，2023年末总土储百强房企与销售百强房企重合度达到七成，总土储20强与销售20强重合度75％，10强房企的重合度也达到70％。其中保利、万科、中海、华润、招商、碧桂园和金地既位列2023年末总土储前十，也是2023年销售十强房企。

聚焦到销售TOP100房企来看，受到企业投资持续收紧的影响，销售百强房企总土储货值连年下降，2023年末仅为26.4万亿元，同比跌幅17.8％，与最高峰相比则下降39％。

2023年企业投资低迷、谨慎的趋势未有改变，即便是央国企投资力度也较2022年进一步下滑，仅有6％的百强房企总土储货值同比上涨，诸如中国铁建、华发股份2023年末总土储货值同比上涨11％和10％。而绝大多数企业土储货值均呈现下降趋势，其中跌幅超过20％的企业占到35％，部分民企由于投资暂缓，土储货值更是连续两年下降。

而且从不同跌幅企业货值占比来看，权重更高、土储货值规模更大的企业跌幅更大，如货值降幅超过20％的企业总土储货值合计占比接近50％，不乏越秀、绿城、龙湖等头部房企。

当前市场环境下，土地储备并非越多越好，总土储货值下降也并不完全底表企业投资放缓。

尤其是对近两年在一二线积极补充优质土储的规模化央国企而言，拿的多、卖多的多是常态：如华润置地、保利发展、中海地产2023年末总土储货值同比下降5％、8％和7％，但三家企业2023年新增货值均超2000亿元，其全口径销售也在3000亿以上且均位于行业TOP5。

这也从侧面反映了当前企业投资的困境，即有意愿有能力拿地的仅剩央国企和少数民企，其他企业越不拿地销售也越困难。

在5月17日召开的国务院政策例行吹风会上，央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款利率1.75％，期限1年，可展期4次。

一时间，地方国企收购存量房成为业界关注的热点。

据东方金诚测算，按照2023年全国新建商品房销售额和销售面积计算的平均单价为1.04万元／平方米，意味着按照市场价收购去库存的话，需要资金约1.6万亿元。如果收购价格打五折，需要的资金规模约为8000亿元。从初步估算来看，本次央行设立的3000亿元保障性住房再贷款规模，将对去库存产生较为显著的影响。

中银证券从此次政策的受益方角度分析认为，政策前期更利好城投平台和地方国企。据克而瑞数据，2021-2023年在22个重点城市中，城投公司拿地建筑面积约1.75亿平方米，市场占比43％。但城投公司的项目开工率相对较低，在22个重点城市中，2021-2023年城投平台拿地项目开工率仅为25.23％，开售率仅为15.91％。预期后续未开发土地可能会被重新盘活，已开发但未售的项目大概率会优先被地方国企收储。

以南京为例，5月21日，南京安居集团举行首批存量住房“以旧换新”签约，52组客户确认成交。而南京的“以旧换新”试点工作与多地倡导“卖旧买新”不同，是由当地国有企业收购存量住房，经过机构评估之后，直接换购新房。南京安居集团相关人士向每经记者表示，首批试点收购2000套存量住房，计划将引入有资质的单位进行租赁运营。

同时，庆嘉寓房屋租赁有限责任公司也在重庆联合产权交易所官网发布公告，面向重庆中心城区征集批量收购商品房用作公共租赁住房，要求房源须位于重庆市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内；整幢、整单元作为基本收购单位，且单套建筑面积不超过90平方米；房源须为现售商品房，权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求。目前当地已有多个项目进行申报。（每日经济新闻）

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