正文之前，先播报一件事：
今天，保利招商华发中央公馆的开盘结果出来了，官方口径一夜卖了180+套，作为老黄埔最新一代产品，首开战绩还算不错。
而中央公馆速战速决的原因，竞品要占一半。
一城江山海（双沙旧改）开了临时展厅，计划月底开售楼部和样板房，珠江村旧改亮相时间大概在8月前后，也是前脚接后脚。
开盘晚一步，中央公馆就要和两个全新项目正面对刚。
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只能感叹一句，一个盘不会永远最新，因为永远有最新项目闪亮登场。
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市场逻辑，一个新盘是否值得入手，首先看能不能吊打旧盘，其次看会不会被更新的项目吊打。
所以，首开之后的中央公馆要怎么卖，很大程度上要看老黄埔双旧改会打什么牌。
而这两个盘会出什么户型，首开会出什么地块，我们花了点时间，全部摸查了一遍▼
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珠江村旧改+双沙旧改 丨 摄于2024年5月22日
如果你想买入老黄埔，但中央公馆满足不了你的需求，那么这条文章，你最好完整读完，因为今天我们要聊的两个项目，全部标配九年制学校+新规后的产品。
好了，现在，正文正式开始。
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珠江村旧改字如其名，项目毗邻珠江，占地横跨鱼珠及大沙地两个地铁站。整个项目总建面大约80万平，约等于半个万科城市之光，在黄埔众多旧改中只能算是中小体量。体量有限，叠加地块切分细碎，导致珠江村旧改每个地块只有寥寥几栋楼。
细数下来，项目一共拥有4个回迁房组团+4个商品房组团+一所九年制学校，其中显示橙色的1-9#为商品房。![]()
除9#所处地块用作临时售楼部外，其余商品房地块均处于动工状态，场地基本平整，建筑进度较低。据线人透露，首开楼栋预计为2#、4#、6#、8#，产品为建面约89-181平3-4房。目前，市面上公开流传的户型图有2张，一张是约89平3房，一张约181平4房。想提前看户型图的，留个联系方式，二娃会主动联系你。1站到天河，8站到珠江新城，地段称得上是黄埔天花板。头排距离珠江约300米，一线南向望江；后排距离不够，身高来凑，接近50层的层高，高层也能远眺江景。你没看错，老黄埔目前在售项目多为刚需/刚改，但这个盘，是唯一从地段到面积，都改善到骨子里的项目。因此，珠江村旧改一定不会便宜卖，买得起它的，无疑是黄埔最有钱的一撮人。两个地铁站中，5号线大沙地站离商品房更近，但再怎么抄近道，步行至地铁口都要0.8-1.8公里，严格来说，只能算半个地铁盘。据公开资料，黄埔码头于2023年4月申请过改扩建，从时间上推测，近期很难有搬迁动作。区别于珠江村旧改，双沙旧改是个巨无霸级项目，其总建面接近240万平，是前者的3倍。双沙旧改地块众多，首开区具体位置在5号线双沙地铁站B口附近，从地铁站到工地，距离不到100米，是老黄埔在售新盘中最近地铁的一个。
全盘一共规划7栋楼，层高26-39层不等，总体货量大约1300+套，和中央公馆旗鼓相当。产品规划也极为接近，首推5#及7#，产品为建面约76/87/105/115平3-4房。5号线双岗站地铁口上盖，九年制学校自身配建（全盘配建1所完全中学、1所九年一贯制学校、2所小学），商业配套蹭蹭周边，吃饭买菜都有去处。透露一下，一城江山海76平起做三房两卫，105平起做四房两卫，而且全盘全南向，真要横向对比，这应该是老黄埔最给力的三房四房。第三，低密，26-39层的身高放在老黄埔一片40+层的旧改中，简直是出淤泥而不染。看效果图，超长阳台会有，类玻璃幕墙会有，漂亮的建筑顶冠也会有，设计语言非常干净，是种很容易出效果的设计手法。立帖为证，如果一城江山海沉下心做产品，交付效果很可能对标城光。其二、北侧有双岗停车场项目虎视眈眈，学位，地段都能打个平手，而对方体量大约是一城江山海的2倍。这块地曾经出现在2024年的拍地名单里，未来极有可能成为强势竞争对手。所以，这个盘适合的是相对刚需的买家，如果预算有限，来这里，反而有可能捡到宝。一城江山海、中央公馆、珠江村旧改三者，几乎无死角地覆盖了从刚需到改善全部需求，未来两年内，老黄埔的供应只高不低。
好了，如果你想在近期上车，欢迎添加二娃微信，二娃可以帮你把把脉，针对你的预算和情况，给出切实有用的购房建议。![]()
广州房产2024-05-26 08:09:37来自北京市
