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央行提3000亿买房?新政仍有不确定性

邓浩志2024-05-20 18:31:00来自北京市

文|邓浩志

楼市投下一枚“核弹”,央行提3000亿下场“扫货”

同样是5月17日,这个房地产的金色星期五,央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励和引导金融机构按照市场化原则,支持地方国有企业收购建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房。由于央行是按照贷款本金的60%发放再贷款,所以实际撬动资金有5000亿。

这个政策的落地,将对住房去库存起到非常大的去化效果。5000亿是一个什么什么概念呢?如果我们假设每套房子平均100万,那么5000亿就等于可以一口气收购500000套住房。这对存量住房的消化,对解决房企普遍的资金压力,对金融机构的坏账和呆账,都将起到很好的纾困,甚至能解决问题的一大部分。

另外,随着政府收购住房的推进,市场房源减少,也将对房价形成有力的支撑。部分大城市商品房库存如果能够持续下降,也将促成新房价的新一轮上涨。最后,新增的总价值5000亿的保障性住房,既提升了社会保障体系,也等于政府在市场的底部,抄底了5000亿的优质资产。

但问题可能并没有这么简单,这3000亿怎么花出去其实也是个问题。因为在此之前我们并没有全国性大规模收购商品的经验,到底应该怎么操作?怎么给购买的房产估价?都是非常复杂的问题。由于涉及金额大,稍不留神,这类大买卖的决策将可能引发贪腐问题。有这笔钱,不等于有对应的制度能花出去。

另外。对于当下比较紧张的地方财政,各地方现在下场买房的意愿?有没有掏40%自有资金的能力?愿意掏多少钱买保障性住房?这些都是很实在的问题。所以,有3000亿的再贷款,也并不意味着这笔钱能够全部花出去。

广州很可能在近期降低房贷利率购房首付

需要说明一点,周五管理层公布的系列楼市利好政策,全部只是方向、原则和下限,至于每个城市具体怎么执行,还需要各地公布各自的标准和执行办法。

所以新政还需要经过一个各地公布落地方案,然后执行,然后起效的这样一个过程。所以理论上并不意味着所有城市的首套房首付都是15%,二套都是25%。房贷利息也是同样道理。当然,随着央行宣布购房首付比例最低下调到15%,各地都将会在近期调整购房首付和利息。

广州虽然是一线城市。但房地产市场面临的问题和大多数城市相比并无太大差别。同样面临商品房销售困难,购买力不足的问题。尤其是在广州接近全域松绑限购之后,房地产市场成交仍然低迷,在刚刚过去的4月份,广州一手房网签总量仅5000套左右水平。市场明显陷入了购房条件放款宽,但购买力不足的困境。其原因是经济表现不佳,导致的就业和收入下滑,从而导致大众在消费和投资的谨慎和无力。在这种背景之下,广州哪怕全面松开限购,起到的效果也不能十分理想。

唯一的办法就是提高杠杆,降低购房的资金门槛,降低利率,降低购房成本。首付比例下调名义上是因城施策,但包括广州在内的绝大多数城市都会执行。

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