都说合肥新房全面拥抱改善，房价震荡式上涨。可房价究竟上涨了多少？哪些板块涨幅最高？
NO.1丨壹合肥32大主流板块5年涨幅曝光
根据筋斗云AI楼市指数系统数据，合肥楼市公众平台统计了2019年到2024年，合肥32大主流板块的新房价格涨幅。
具体来看：
1、除了少数县域板块外，30大主流板块近5年新房价格都在上涨；
2、目前新房成交均价超过3万/㎡的板块共有3个，分别为环湖3.8万/㎡、省府3.2万/㎡、四里河3万/㎡。
3、涨幅超过5000元/㎡的板块共有15个，超过10000元/㎡的板块共有6个，分别为环湖CBD、四里河、南艳湖、省府、董铺湖、金融后台基地，最高涨了1.79万/㎡。
4、整体来看，合肥的新房价格从2019年的1.53万/㎡到2024年的2.23万/㎡，涨幅达到7000元/㎡。
来源：筋斗云AI楼市指数系统
背后的原因，相信大家也都知道。随着土拍恢复价高者得，很多区域的地价突发式上涨，滨湖、包河已超过了2万/㎡。面粉决定面包，面粉的价格上去了，面包价格自然而然就上去了。
商品房定价回归市场，也是近几年新房价格上涨的一个重要原因。随着限价、限购、限售等限制性政策的取消，开发商完全拥有了定价的自主权。
也正是从去年下半年开始，合肥出现了一大批3万+小区，如望雲、中海臻如府、央璟颂等，远大九庐、天青臻境更是将房价抬进完+时代。
今年随着省府招商滨湖01地块、越秀02、07地块以及骆岗中央公园的供地，新房价格突破5万/㎡也不是不可能。
NO.2丨贰涨幅最高的6大板块解析
针对涨幅超过1万/㎡的六大板块，本站也从新房、二手房、规划等多方面进行解析。
1、环湖CBD
曾经的环湖CBD，一度有着让合肥冲击国家级CBD的希望。但可惜的是，随着宝能七星揽月、恒大518的无限期停工……环湖CBD高开低走，逐步被“后起之秀”省府超越。
来源：第一房研究院
但就历史底蕴而言，当前的省府仍旧不如环湖。对比省府仍在以规划吸引购房者，环湖CBD各项配套发展均已醇熟，无需等待。
由于土地限制性供应，新房向来稀缺，目前仅华润望雲一盘在售，主要在售小高层26#，以约173㎡户型为主。
望雲效果图
二手房方面，环湖CBD堪称滨湖的天花板，滨湖双玺、望海潮等4万+小区，除了省府葛洲坝中尚府之外，基本没有对手；信达公园里、高速时代公馆等小区，当年高首付抢房，现在即使楼市下行，很多房源仍能卖到3万/㎡以上。
2、四里河板块
合肥老牌富人区，号称宇宙中心，因万科森林公园而一战成名，最大的优势就是资源的均好性，四十五中+南门小学森林校区、庐州公园、万科广场、华润万象汇……每一个单独拎出来都不算顶级，但集中在一起分布，爆发出的能量就远远超过1+1=2了，将会是裂变式的增长。
四里河板块航拍大图
由于发展接近饱和，板块近两年来只有万科璞拾隐翠一宗地块出让，仅剩8#一栋楼未推，很快就要清盘。
后期置业四里河，基本只能选择二手房，如果资金预算充足，重点关注下森林公园、旭辉铂悦庐州府、万科城市之光等小区。
3、南艳湖
最明显的标签即是168+清华附中，板块在售楼盘如远大上湖居、皖投云璟台等宣告清盘。
根据规划，板块即将挂牌出让一宗地块，即原启迪地块，占地面积约192亩，规划用途居住、教育，最大的卖点是按照之前出让条件，会代建清华附中高中部。（以官方文件为准，仅供参考）。
来源：第一房研究院
二手房方面，板块小区基本都超过2万/㎡，启迪科技城水木园小区因清华附中的加持，最高挂牌价一度干到4.7万/㎡，可随着书包房的热度下滑，以及楼市整体大环境的下行，真正的成交价在2.5-2.7万/㎡。
4、省府板块
合肥当前最有价值的潜力板块之一，当之无愧的天选之子。板块内豪宅云集，号称装标超过8000元/㎡的远大九庐，主力在售约156-260㎡项目。
楼面价超过2.5万/㎡的招商01地块，定位招商最高端的玺系列，面积200㎡起步，纯洋房配置，据说正在如火如荼的施工中。
来源：第一房研究院
再加上暂未入市的越秀滨湖02、07地块，省府板块价将会云集4个4万+高端项目。根据规划，后期板块还有两宗优质地块出让，一宗位于泉州路与方兴大道交口东北角，一宗位于泉州路与义城路交口东北角，土拍地价都是对标招商、越秀地块。
如果考虑二手房，葛洲坝中尚府、紫郡府、天珺、蘭园、滨湖印……有资格冲刺4万+的小区至少有10个。
5、董铺湖
从最早的碧海山庄、和庄别墅到近几年的西宸原著、璞羽山、御璟江山、桃源里，董铺湖板块拥有合肥最具规模之一的别墅群。
去年，招商天青臻境入市，单价最高4.5万/㎡，更是一举突破了合肥的房价天花板。
有消息称，板块即将出让一宗32亩的优质地块，容积率仅1.2，大概率打造洋房+叠墅产品。如果是品牌房企拿地，单价超过4万/㎡，甚至更高都不是问题。
来源：合肥市自然资源和规划局
6、金融后台
当前的金融板块主要有三点，一为地王高速壹品的主力户型约318-180㎡，还有少量约585㎡户型，层高最高干到3.5米，纯公建化外立面，还配备了超3000㎡圈层私域会所、约3000米景观带。保守估计，均价至少4万/㎡，总价最高将会突破千万。
高速壹品规划图
二是珠江路以南的重大规划，总投资约16.27亿的安徽省委党校（安徽行政学院）新校区招标已启动。随着板块路网、公园绿化等陆续落地，后期有望引进多家科技企业，最为利好的就是金融板块。
三是板块再供地，滨科城04号地块为首轮土拍流拍中的地块，对比之前，面积从之前的100.02亩调整成63.7974亩，容积率下调到1.8，起始单价下降到1510万/亩，出让门槛大大降低。
来源：第一房研究院
滨科城05号地块位于高速壹品、滨江道附近，体量较小，只有40亩。参考地块不大于1.8的容积率，后期大概率为小高层搭配洋房的设计。
来源：第一房研究院
这两宗地块入市，预计都是纯改善大面积户型。后期也将和高速壹品一起，成为金融板块下半年的主力楼盘。
NO.3丨叁结语
当前，合肥的房地产市场走势已经很清晰，新房改善化，价格呈现出不断上涨的趋势，二手房除却少量品质次新房外，全面走向刚需，两种截然不同的趋势有条不紊地并行。
这一趋势可能需要很长的时间，运行过程中可能也会存在很多问题，比如楼市下行周期，部分区域配套缺乏，支撑不起突发上涨的高房价。
新房、二手房的双轨制，往后很长一段时间内，也将成为合肥楼市的常态。
合肥楼市2024-04-29 09:48:31来自安徽省
