离异限购松绑,房山遇见“小阳春”

3月27日，北京市实行近三年之久的“离异3年内不得在京购房”政策宣布废止，重要的是，它是北京房地产限购政策的一部分，废止这条政策是北京房地产解除限购的一小步，却是关键一步。

因为，一旦大家认为将来北京楼市会解除限购，那么北京的房子必然会洛阳纸贵，是在它市场低迷的时候抄底呢？还是要等它贵了，高攀不起呢？

房小评认为，这条政策对于4月份北京楼市全面复苏将起到重要作用。?因为3月份在北京部分城区，已然出现了“小阳春”势头。

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三月，即将过去；一季度，迎来收官。

各楼盘的营销总都守在售楼处，紧盯每套房的签约。

如今，全世界主要经济体都在修复“资产负债表”，国际投行预测黄金价格看涨到2300美元/盎司——而历史上黄金价格超过1800美元/盎司，都被认为是价格泡沫。

如此宏观环境下，今年的“小阳春”行情自然不能和去年相比。房小评认为，哪怕微弱的“小阳春”，也是春天到来的信号。北京楼市3月份新房网签能到3000套，二手房网签能到1.4万套，已经是“小阳春”。

当然，我们不能在办公室里等“小阳春”，它不再是一组冰冷的数据，每套成交的房子，背后的客户情绪、购买动机、预算和偏好，都应该是这个“小阳春”最值得研究的东西。

为此，房小评来到房山，走访房山的各个新盘售楼处，从市场一线去感受市场的冷暖，寻找“小阳春”的踪迹。

3月26日（周二）上午10点半，南五环路上车辆不多，一路畅通。但一进入房山区，即发现主干道上车辆稠密，时常有压车的情况。

进入长于大街，甚至需要等两次红绿灯才能通行，在这工作日的上午，非早高峰时间，房山的街道车水马龙的景象，真是让房小评有些吃惊——仅仅一个春节假期，感觉房山的街头更加繁荣了。

这当然得益于北京市政府和房山区政府，大力将优质的教育、商业、医疗配套资源引入房山，尤其是去年四季度以来，一大批重大项目和资源落地房山，给房山区带来了翻天覆地的变化。

来房山看盘，首先要看中建智地的项目。中建智地深耕房山，有学府印悦、房山国贤府、春和印象、京西印玥等多个项目，市场占有率第一。

走进学府印悦的售楼处，房小评发现有2组客户在休息区签约，另有3组客户在渠道的带领下正在看房。这些买房人多数是给孩子买房，年龄在50岁上下，而且对区域很熟悉，在沙盘前很认真地挑选具体的楼层和户型。

据学府印悦的销售介绍说，3月份项目加推最后一栋准现房，已经销售了35套。

很多客户在房山买房，首选中建智地的产品。中建智地开发的房山最高端项目房山国贤府，已经开放实景园林，中式风格的园林和所见即所得的建筑景观，让客户“心里放心”。最重要的是，房山最顶级豪宅的标签，吸引了本地最有购买力的那批客户，他们被高大的树种、高成本打造的门头和外立面所打动，认为“住这里有面子”。

据悉，房山国贤府105-165平米的户型产品，去化一直很稳定，均价4.3万/平米，3月份就卖了43套。

接着，房小评来到位于房山龙湖天街的京熙润府售楼处，这里刚完成首次开盘，官宣开盘实现销售额10.05亿元，销售套数为267套房。

这在房山已经算不错的成绩。因为房山区楼盘多、库存大，客户买房犹豫的时间长，一次性开盘销售100套以上很少见。

京熙润府的售楼处和样板间，的确算房山区的一股清流，尤其是售楼处的接待风格，透着港范儿的洋气。产品的外立面和装修都很细腻，124平米的户型还有高赠送。

一位销售人员介绍说，虽然项目刚集中开盘，但这两天的到访量依然很大，原因是产品设计比较前卫，价格又比较优惠，单价只有3.6万元/平米左右。项目的定位符合新房山人年轻化、时尚化的购买特征，预计在4月份仍能实现百余套的销售目标。

随后，房小评又来到建工揽星宸售楼处，这个楼盘曾在去年“小阳春”行情中创下销售千余套的纪录，如今这个项目即将售罄。据销售介绍，它的兄弟项目揽星樾3月份销售了40多套，揽星宸也销售了20多套。

最后，房小评又来到巨燕燕京府售楼处，这个项目是新项目，刚开始蓄客，据说每天的客户到访量在50-100组左右，项目热度也不错，开发商信心满满。

这个项目被称为房山“小国贤府”，建筑设计和园林风格与中建智地房山国贤府很相似，是低密洋房，售价只有2.8万元/平米（带装修、开盘还有优惠）。项目位处阎村板块，距离房山的核心长阳、良乡大学城板块较远，产品以76-149平米的两居室到四居室为主。

综合上述几个房山新项目的销售和到访情况，可以看出，3月份的房山楼市行情“有温度”。

从环比上看，房山楼市3月份成交环比1、2月份预计有40%以上的涨幅。另外，房山楼市买房客户增量势头很强。随着利好消息不断，尤其是京熙润府旁的中关村三小入驻，代表着全北京最顶级的教育资源落位房山，彻底将房山变为教育高地，由此带来了大量的海淀区、丰台区、西城区的主城外溢客户。

综合一线调研得到的数据，预计3月份房山新房成交能在400套以上（非网签口径）。2024年“小阳春”的行情虽然没有2023年强劲，但是整体来说，3月份房山的楼市行情已经算不错了，项目成交和到访量热度持续上升。

值得注意的是，3月份北京各区新房成交并非都如房山这么好（我们将陆续推出）。总体来说，3月份是房价越贵的核心区，新房越不好卖，反而是价格较便宜的房山、昌平、顺义这样的近郊区新房卖得不错：

1、新房消费降级趋势明显。当下客户购买逻辑是“便宜买好房”，所以客户会舍弃地段论，更愿意以距离换居住品质。同时，今年二手房业主的降价甩卖，也让核心区的新房失去价格倒挂优势，陷入降价的为难局面。而核心区的房子较贵，客户担心买后“破发”的心理更严重，更愿意选特价二手房。

2、近郊区配套上升迅速。房山是北京西城、海淀疏解人口的目的地，政府不断给房山增配教育、商业等资源，这给主城外迁人在房山买房带来很大刺激。每年很多新增置业人口的流入，成为了房山购房生力军。昌平、顺义的接近主城部分区域，也同样受益于区域内学校、商业、医院配套的提升，吸引更多的主城外溢买房客户。

3、改善稍退，刚需成主力。去年以来，北京的中高端改善买房需求释放了很多，而这些客户一茬买完，是需要休养生息的，毕竟买千万豪宅的家庭都需要相当长的时间积累财富。

而房山是刚需、刚改人群置业，这部分人买房多是因为家里添丁或者结婚需要，加上房价不贵，一系列的降首付、降利率刺激政策对这些客户有效。

但是，改善的客户却是可买可不买，尤其在今年一季度二手房价下降比较大的情况下，会等待和观望。

总结：有人拿加州水郡的二手房价格下跌来说房山的房价下跌，是不科学的。15年前的房子和今天的新房不是一个时代的产品，不具有可比性。另外，当下到房山买房的客户多数是本地刚需和主城外溢的改善客户，在房山房价只有3万元/平米左右的情况下，首付和贷款压力不大，他们首选新房。而且很多主城外迁家庭都有拆迁补偿款，或者卖房款支持，来房山买房喜欢一站式买个有面子的豪宅，不会跑到房山，“还买个二手房”。

当下房山新房市场销售势头比较好，但是区域库存也比较大，产品迭代速度快，在房山买房不犯错、不选错，可以私信房小评（zgfpbd2018），细聊！

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