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周谷堆片区重磅更新,约220亩黄金地块蓄势待发!

合肥楼市2024-03-01 14:14:08来自北京市

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滨湖的房地产市场越来越割裂了！

近日，合肥自然资源和规划局公示了包河区5个街坊控制性详细规划批前公示，从公示的5个街坊位置来看，均位于周谷堆片区城市更新范围内，作为合肥市重点规划的城市更新项目，周谷堆片区城市更新备受关注，大规模的拆迁将带来大量的购房需求，根据规划新建项目要求较高，是房企拿地必争之地。

NO.1丨壹

控规介绍

包河区南一环路与马鞍山路交口东南角(BH04-A-06)街坊控规，规划范围东至南淝河路，西至马鞍山路，南至黄山路，北至南一环，总面积23.53公顷(约352.95亩)。其中BH04-A-06-1地块为商业服务业用地，容积率不大于1.2，建筑密度不大于45%，绿地率不小于20%；BH04-A-06-3地块为二类城镇住宅用地，容积率不大于1.8，建筑密度不大于25%，绿地率不小于40%:BH04-A-06-2、BH04-A-06-4地块为公元绿地，绿地率不小于65%，其余为现状用地。

包河区南一环路与巢湖南路交口西南角(BH4-A-01/02/03)街坊控规，规划范围东至规划支路，西至南一环，南至南淝河路，北至巢湖南路，总面积25.89公顷(约388.85亩)。其中BH04-A-01-1地块为商住混合用地，容积率不大于3.5，建筑密度不大于35%，绿地率不小于25%;BH04-A-02-1地块为二类城镇住宅用地，容积率不大于2.3，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%；BH04-A-03-1地块为二类城镇住宅用地，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%；BH04-A-03-2地块为幼儿园用地，容积率不大于1.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%;BH04-A-01-2地块为公园绿地，绿地率不小于65%。其余为现状用地。

包河区黄山路与马鞍山路交口东南角(BH04-A-07/08/09)街坊控规，规划范围东至铜陵路，南至望江东路，西至马鞍山路，北至黄山路、万罗山路，总面积109.36公顷(约1640.4亩)。其中BH04-A-07-2地块为二类城镇住宅用地容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%；BH04-A-08-4、BH04-A-09-5为社会停车场用地；其余用地为现状。

包河区巢湖南路与周谷堆路交口西南角(BH04-A-04/05)街坊控规，规划范围东至周谷堆路，西至支路二、南至南淝河路，北至巢湖南路，总面积14.08公顷(约211.2亩)。其中BH04-A-04-1地块为二类城镇住宅用地，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%；BH04-A-05-1地块为二类城镇住宅用地，容积率不大于2.7，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%；BH04-A-04-2、BH04-A-05-2地块为公园绿地，绿地率不小于65%，其余为现状用地。

包河区南淝河路与铜陵路交口西南角(BH04-A-10)街坊(调整)控规，规划范围东至铜陵路、南淝河路，南至万罗山路(规划)，西至万罗山路(规划)，北至黄山路(规划)，总面积24.24公顷(约364亩)。其中BH04-A-10-1用地性质为二类城镇住宅用地，容积率不大于1.9，建筑密度不大于24%，绿地率不小于40%；BH04-A-10-2用地性质为中小学用地，容积率不大于1.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%；BH04-A-10-3用地性质为幼儿园用地，容积率不大于1.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%；BH04-A-10-6用地性质为城镇社区服务设施与社会停车场混合用地，容积率不大于2.0，建筑密度不大于45%，绿地率不小于20%。

NO.2丨贰

片区规划

周谷堆片区城市更新（城中村改造）项目范围为东至铜陵路高架-南淝河路-至德路，西至马鞍山路南北一号高架，南至望江东路，北至南一环路-南淝河（包含小郭郢、小冲地块）。初步拟规划拆除新建用地面积总计约52.27公顷，总建筑面积约110万平方米，其中计容建筑面积约80万平方米，工程总造价约57亿元。

项目设计内容包含片区城市规划设计、经营性地块、安置地块、公益性地块及基础设施配套项目、社会停车场、老旧小区改造、道路沿线景观提升、公园提升、新建道路（南淝河路，为城市主干道）等，是个系统性的工程。

安置地块（1#、3#、6#、7#、9#地块）总用地面积约 17.36 万公顷，计容建筑面积约41.93万平方米。

经营性地块（2#、5#、8#、10#地块）总用地面积约14.65 万公顷，计容建筑面积约30.49万平方米。

规划独立配套一所36班小学、一所15班幼儿园、一所12班幼儿园、一个党群服务中心（含菜市场）、一个停车楼及两个停车场等，总用地面积约4.6万公顷，总计容建筑面积约3.47万平方米。

公园绿地及公园提升改造方面，规划新建占地面积约35.26亩街头游园；望江东路与铜陵路道路交叉口公园、南淝河路与铜陵路交叉口现状绿地、南淝河河滨公园等进行优化提升。

老旧小区改造包括对新河埂恢复楼、周谷堆小区、凤巢园恢复楼、凤巢园、海达小区、文昌雅居、文昌新村A区、文昌新村B区等8个小区进行改造。

此外，区域内还将新建及改扩建一批道路，其中新建约10万平方米市政道路；南一环路、马鞍山路、太湖路等约3.4公里重要干道沿线整治提升；南淝河路约2.4公里110kV杆线入地及现状破复等。

作为合肥市城市更新重点区域，周谷堆片区城市更新（城中村改造）项目自2023年4月正式启动危旧房屋搬迁腾空移交工作，9支工作组分头扎进各个居民组，全面铺开政策咨询、房屋丈量、协议签订工作。去年9月30日，周谷堆片区改造项目敲下房屋拆除“第一锤”，标志着片区改造进入全新阶段。

周谷堆片区城市更新项目在住宅功能上提出了要求，比如政府拆迁安置住房节能、环保、安全和耐久等性能应达到标准要求，绿色建筑设计级别主体为一星及以上。安置房需结合街道回迁的实际需要，给出合理的户型定位及配比。从这里不难看出，周谷堆片区后期上市的经营性用地要求较高，适合品牌房企打造高端改善型住宅。

NO.3丨叁

区域市场分析

根据第一房研究院Ai楼市指数系统显示，纵观包河区近8年土地成交情况，年均供应106.2万㎡，年均成交量109.3万㎡，平均成交楼面价10293元/㎡，整体供需平稳。2021年下半年开始，房地产市场逐渐转向下行期，但包河区的土地市场不仅没有受到影响，反而呈现逆势增长的态势。

在市场下行，房企拿地更加谨慎，重回老城区，聚焦核心区域及核心板块优质地块，而作为合肥第一城区的包河区，得益于“中心城区”的优越区位优势，成为房企必争之地。而具体到包河区老城区，近两年包河老城区出让地块主要是城市更新项目。

根据第一房研究院Ai楼市指数系统显示，包河区近8年新房年均供应90万㎡，年均成交88万㎡，供求几近平衡，成交均价20028元/㎡。2017-2021年包河区新房成交量逐年递增，2022年-2023年市场下行期，包河区新房市场依然坚挺，2023年更是逆势增长。

包河老城区无新房在售，但紧邻包河老城区的淝河板块新房价格基本在2.5万/㎡以上，比如中国铁建花语江南均价2.59万/㎡，招商四季臻邸均价2.55万/㎡，万科朗拾森屿均价2.52万/㎡。后期周谷堆片区新房价格不低于这个价格。

二手房方面，包河老城区由于房龄较高，二手房挂牌价格较低，基本在1.6-1.8万/㎡，比如蓝鼎星河府、元一柏庄、海德公馆，再老一点小区均价基本在1.3万左右，次新房较少，价格2万/㎡以上，金隅大成郡挂牌价2.34万/㎡。

NO.4丨肆

结语

随着城市更新的推进，周谷堆片区的整体环境、配套设施和交通状况都将得到大幅改善，区域的整体价值将得到提升，土地价值将得到重塑，这将为片区的房地产项目带来更多的投资价值和市场潜力。

城市更新中基础设施不断完善，可以吸引更多的购房者。大规模的拆迁安置将刺激房地产市场需求，带动房地产市场成交。同时，对老旧小区的改造将直接提升居民的居住品质，改善居住环境。这也将为这些小区的房地产价值带来提升。

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