为什么你认为的好房子卖不动!

俗话说：车与房，不分家。

“有车有房”，也被当作中产家庭的标签。

虽说如今北京的房价已经将车价远远甩在后面，但是在“房住不炒”时代，房子也回归消费属性，房和车的消费特征有很多共通之处。

2024年的北京楼市仍然是结构供需不平衡的市场，即大量不符合客户需求的房子没人要，同时又有少数爆款项目开盘即售罄，突然给市场一个小惊喜。

如何准确把握2024年买房客户的心理？让我们不妨来到机动车检测场观察下，看看现在买车人和他们所买的车的情况，从中一窥房产消费需求的新趋势。

每年1月初都是检测场业务最忙的时候，这时候主要是上一年12月份买的车，特意在此时上牌（为啥特意私信我），造成上牌量激增。

而在年底买车的人往往是工作和收入都不错的人群，他们买什么车，反映了当下中高收入人群的消费水平和消费意愿，如果将这个特征投影于房地产客户需求分析之上，也就能得出2024年北京楼市主要有哪些人买房，他们的偏好是什么。

1月3日，房小评来到位于北京东五环王四营附近的盛华机动车检测场（以下简称：盛华）是知名度高、车辆较多的检测场，北京东四环、东五环、通州、亦庄等地的新车都会来这里检车和上牌。

如果把这些车主看作朝阳、亦庄、通州等地的准购房客户，他们的特征如下：

1、年龄普遍在30-50岁之间，京藉人士多。现场观察车主们的年龄，既没有特别年轻的，也没有老年人，绝大多数是30-50岁之间的夫妻。从衣着打扮来看，公司白领、北京户籍的中青年夫妻比较多，有的车后座安放了儿童座椅。房小评观察了摆在办事窗口前桌子上的身份证，北京户口的人占2／3。以上说明京藉、刚需、首辆车的车主占比较高，这再次提醒了开发商，2024年北京楼市仍然是自住需求为主的市场，刚改仍然是主力置业需求。

2、新能源车占比高，时尚、爆款车型占多数。由于北京发放车牌政策的原因，新能源车占上牌新车比例已达三分之二。在新能源车当中，市场爆款车型占绝大多数。举目望去，皆是特斯拉、蔚来、小鹏、腾势等网络上蹿红的车型。

这再次提醒开发商2024年要注重产品打造，更要注重品牌宣传。这也很契合当下楼市的消费习惯，房子要有颜值、有设计感、最好是爆款。此外，产品必须得到广泛的宣传，形成传播效应。当房子的供需关系发生重大改变，消费者挑选房子，那么房子的品牌、颜值、品质等因素就很重要。

这说明，2024年的北京楼市新项目在设计上，不能局限于功能性，还应该根据目标客群需求，进行爆款性设计、突出性设计。例如，目标客户的需求痛点如果是客厅，那么开发商就要打造出市面上最好的客厅，必须要有特色、有记忆点，让客户一眼喜欢“就你了”。

3、诗和远方已在路上。新能源车排队上牌的往往是首次买车家庭，而汽油车排队上牌的多是换车家庭。观察汽油车上牌新车的特点会发现，SUV类型车占比高，售价30万元以上的车占比高。旅行车、大型商务车开始增多。

房小评发现，来上牌的车多数是SUV、MPV等大型车，轿车比较少，尤其是像腾势D9这样的7座MPV车型很多，这说明疫情后家庭周末出游需求在增加，甚至一家三代人一起出去玩成为了家庭生活必备的节目。

大家更注重亲情和团聚，虽然随着老龄化和少子化，家庭人口数在减少，但是部分本地家庭的人口数逆向在增加，这样的家庭收入稳定，是目前楼市改善需求的主力人群之一。对于开发商设计产品的启示则是，要考虑到家庭功能分化的情况，在控制总价的情况下，多从居住功能上想问题，仍然很有必要。与此同时，既然旅行车增多，说明旅居地产也将兴起，诸如云南、广西等“阳光地带”的房子，满足人们健康旅居生活，房价又不贵，这些地方的旅居地产也将在一线城市卖火。

4、新富人群结构已改变。售价50万元以上的车，往往是社会中新富裕人群购车的青睐。例如，2010年前后的保时捷卡宴，以及2020年前后的宝马X5-X7系和奔驰的GL高端系。如今这些车系在检测场已经很少，反而是特斯拉MODELY、蔚来ES6等大行其道，路特斯的纯电SUV也很常见，这说明新富人群的消费价值观已经从奢侈型转向时尚科技型。

这对开发商的启示很大。当下新房外立面设计多采用公建风，以玻璃和金属材料为主，也是迎合了新富人群的时尚、简约的新偏好。

房小评认为：车的爆款，个性化思路越来越明显，房子也应该是这样，2024年卷产品就不应该是卷配置、装修了，而应该根据目标客户偏好卷爆款创意，唯此能在红海中破局。

此外，房产消费在一线城市也过了“从有到好”的阶段，进入“从好到个性化”时代，好房子并没有统一标准，能够让目标客户青睐，卖得出去，才是好。

比如，有的企业从南方搬抄过来一些看起来高大上的改善户型产品，但在北京楼市卖不动。

在房小评看来，这些中规中矩的中高档改善房子就好比宝马5系轿车，固然是中高收入家庭换车喜欢看的车型，可是如果市场上到处都是宝马5系轿车，而仰望U8这样的个性化豪华车又不断推出，还有那么多人买宝马5系吗？

物以稀为贵，不稀缺就不会贵。上述卖不动的中高档房，也是这个道理。

所以，2024年的好房子，是“在地研究”做透彻、接地气的房子，是能突出个性，有爆款基因的房子，而不是千篇一律，中规中矩，平庸无奇的房子。

中国房评报道原创发布

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