11月中旬，成都市规划与自然资源局再度公告了武侯区外双楠片区控制性详细规划（第2.3版）局部用地控规修改方案（此前于今年4月15日已公告一次）。
该局部用地控规修改方案，主要是为推动武侯区皮革加工区城市有机更新，拟修改范围总用地面积约7.63公顷（约合114.45亩），拟修改主要内容详见稿件武侯皮革加工区114亩土地调规，城市更新加速。
01
调规宅地已完成搬迁打围
或将走上“拍卖台”
在4月中旬的跟进报道中，小全全就将武侯区皮革加工区城市有机更新项目的大致范围与此次拟调规土地位置关系作了梳理。
根据《成都市“十四五”城市建设规划》机会清单以及今年3月13日成都市住房和城乡建设局公布的2023年住建领域第1批（总第11批）城市机会清单等文件，武侯区皮革加工区城市有机更新项目大致范围都在栖霞路、中环路、武侯大道、双丰路这四条道路围合的区域，毗邻武侯大道地铁站。
拟修改控规的用地，则在武侯区皮革加工区城市更新项目范围内。
在2021年5月，武侯区公园城市建设和城市更新局委托红牌楼街道办事处，对皮革加工区城市有机更新项目内涉及征收的房屋进行调查征询。2022年3月，房屋征收公告正式发布，明确了房屋征收范围为武侯大道双楠段315、317、331、333号，双丰西路1号及附号，双丰西路3——83号（单号口），双丰西路82号，武侯区武阳大道一段129号，双丰路63号。
近日，小全全实地走访了该区域。从现场来看，此次控规调整后的商业及住宅用地（包括B#、C#及E#地块）范围内，都已完成拆迁，且地块已经打围。
地块及打围实景
而控规调整后的公园绿地、服务设施用地、幼儿园用地、养老院用地（包括F#、G#、H#、I#、J#、K#地块）等用途地块范围内，还未完成土地的拆迁及整理。
用地未拆迁实景
结合地块整理进度以及局部用地控规调整的动作，皮革加工区城市更新后的商住用地应该很快就要“端”上拍卖台了。而根据此前武侯区公开的《2023年武侯区土地资源手册》，武侯区计划出让21宗涉宅地、17宗商业用地，就包括了武侯区皮革加工区城市更新项目范围内的2宗土地（含1宗住宅用地、1宗商业用地）。
源《2023年武侯区土地资源手册》，
6、8号地块在皮革加工区城市更新范围内
02
区域土地断供超8年
武侯置业看向三大片区
根据成都市公共资源交易服务中心官网公告，2023年中心城区的土地拍卖正在进入尾声。截至目前，武侯区2023年全年仅出让了7宗土地，包括6宗住宅类用地，主要布局在武侯新城南和太平园片区。
单从住宅类用地的出让来看，在武侯区皮革加工区城市更新项目所在的外双楠板块，自2015年以来就未曾有宅地出让。从去年以来，武侯区出让的宅地主要分布在武侯新城南和太平园片区外，还有武侯新城北片区。
基于这样的土地出让背景，目前武侯区的新房存量项目也主要分布在这三大片区。首先是位于三环内的太平园片区，今年共有3个全新项目亮相，包括越秀天悦云锦、万科古翠隐秀和国贸蓉上，区域掀开了新一轮城市面貌的更新。
其中，越秀天悦云锦通过围合式布局，打造了2T2纯板式的小高层住区，主力户型建面约133-142㎡，预售单价约3-3.4万元/㎡（带装修）。项目于3月首度取证入市，目前所有楼栋均已推出，还剩少量房源清盘中。
万科古翠隐秀占地约82亩，是区域内体量最大的项目，也是万科今年在主城所打造的继万科朗拾交子之后又一“网红”。其打造的是4-13F的洋房和小高层产品，均为T2板式结构。小高层主力户型建面约105-143㎡，洋房主力户型建面约156-204㎡。项目首批次房源于11月底取证入市，小高层主力单价约3-3.4万元/㎡（带装修），洋房主力单价约3.6-4.2万元/㎡（带装修），226套房源开盘快速完成去化，二批次112套房源也已于12月中旬取证入市。
国贸蓉上是国贸地产自2021年进入成都市场后，布局的第四个项目（目前，国贸地产在成都布局项目共10个，包括人居共同开发的行政学院片区6个地块项目）。国贸蓉上占地约43亩，规划打造9栋7-11F的板式洋房，楼栋呈阵列式布局，主力户型面积约128-178㎡，现暂未入市销售，城市临时展厅已开放。
再就是武侯新城南片区，继去年入市的华润置地锦官首府、保利锦城和颂、中国铁建西派城央三大项目火速售罄后，现区域内主要存量项目包括复地崑玉锦城、中国铁建106亩和51亩地块。
其中，复地崑玉锦城占地约131亩，包括3个地块，商业建筑面积占比在51%-60%。该项目的商业部分须建设商业综合体，引入特色餐饮；须引入人工智能、大数据、生物科技领域的独角兽或准独角兽企业不少于3家，更偏向于产业项目。住宅部分在3个地块之上共打造13栋住宅，为2T2的纯板式小高层，主力户型建面约132-143㎡。目前还未有住宅房源入市，但住宅清水限价22058元/㎡，颇具吸引力。
而继中国铁建西派城央之后，中国铁建的106亩和刚刚成交的51亩地块，将相继接棒亮相武侯新城南片区。据悉，中国铁建106亩为全新升级的西派4.0产品，打造纯改善洋房社区，产品规划为约143-230㎡的纯板式大平层，无疑是2023年值得关注的高端改善项目。
最后是武侯新城北片区，区域内的主要存量项目同样是由深耕武侯的中国铁建以及武侯资本开发，包括中国铁建领樾、武侯资本德商悦湖天骄以及武侯资本44亩、21亩两个地块项目。除武侯资本44亩、21亩还未亮相外，另外两个项目均已入市。
其中，中国铁建领樾由中国铁建、武侯资本共同开发，项目占地约77亩，包括两个地块。项目容积率2.0，规划打造7-13F的T2纯板式洋房，社区低密纯粹，户型建面约116-140㎡。自10月底以来，项目已前后推售两批次，总价门槛约在300-400万级，首改及再改购房者置业洋房社区可加以考虑。
武侯资本德商悦湖天骄是一个人才公寓项目。项目占地约30亩，容积率2.5，规划打造7栋11-18F小高层住宅，以及2栋商业和1栋办公。住宅包括1T2、2T2的板式结构和2T4的塔楼，户型建面约89-128㎡。近日，项目取得了首批次住宅预售，约118㎡的套三，主力总价约270-290万元/套，据悉下批次将推出约89㎡和约103㎡的套三，预算有限的人才购房者可多加关注。
03
地块优势明显
或将填补区域供应缺口
回到武侯区皮革加工区城市更新项目所在的外双楠板块，作为成都率先兴起的改善居住区，区域生活配套已相当完善。
包括二环路、中环路、三环路、武侯大道、地铁7号线及17号线（在建）等城市主干道和轨道交通路线实现了区域交通路网全覆盖；伊藤洋华堂双楠店、龙湖成都金楠天街、鹭岛loft广场以及随处可见的街区底商，营造出浓厚的商业氛围；四川大学附属实验小学(西区)、四川大学附属实验小学（清水河分校）、四川大学附属中学西区学校、成都市棕北中学西区小学部、棕北中学西区实验学校、成都市磨子桥小学分校、成都市龙祥路小学、成都市晋阳小学等学校，形成了丰富的教育资源。
一面是生活圈醇熟，另一面则是改善置业的无房可选。区域由于长时间的土地断供，除了“开发”超十年的双楠悦天地还有少量房源在售外，目前并无其他改善新房存量项目。在这样的背景之下，武侯区皮革加工区城市更新项目拆迁整理出的地块，或很快将填补上区域供应的缺口。
源自《2023年武侯区土地资源手册》
从地块的位置来看，几乎是处于外双楠与红牌楼交界的核心位置，不仅配套优势明显，且将进一步促进三环内城市界面的更新。届时，从外双楠到红牌楼，再到太平园，三环内全新的改善生活或将更具规模。
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地产全说2023-12-21 17:50:17来自四川省
