政策还得看北京

8月25日下午，几乎是全社会期盼已久的首套住房认定标准调整终于传来了消息。信息是住建部发出的，这则新华社简讯中披露，住建部、央行、金融监管总局近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），核心内容是首套住房“认房不认贷“。

《通知》有以下几个要点值得关注：

1. 以家庭为单位。家庭成员只要名下没有住房，有没有贷款都算首套，享受首套住房首付和贷款利率优惠。

2. 强调“名下无成套住房”。值得关注的是，这个文件行文是以“首套住房认定标准”表述的，而非“二套房认定标准”，且强调“无”房，政策用意十分明显，可以断定，直接指向的是市场中卖旧买新的改善型需求，而不是释放投机炒作的元素，房住不炒的原则仍然得以贯彻。

3. “推动落实”。这个词用得很有意思，三个中央部委下发的文件，不使用“要求执行”、“要求实施”，而是推动，推动谁呢？地方政府、金融机构，这就说明，执行与否，执行到多大程度，主动权在地方政府和金融监管地方分支机构，三部门只是提供了一个工具，怎么用，用到什么程度，地方政府和金融机构说了算。

4. “纳入一城一策工具箱”。这是官方房地产政策话语体系中，第一次公开出现工具箱，这句话的好奇之处在于，除了认房不认贷之外，一城一策的工具箱里还有什么工具？

短短几百字，没人见过《通知》的全貌与真容，那么，《通知》能够带来哪些影响？地方政府，或者更具体一点，京沪穗深四个特大型城市会如何使用工具箱里的工具？这些都还是悬念。

我们倾向于，地方政府还是会较为克制地使用这些工具，当然，这也考验政策制定者的想象力和创造性，毕竟“既要、又要”是最难答的题。

首先，认房不认贷主要指向改善需求，更具体一点，就是卖旧买新。地方政策工具的空间之一在于如何认定卖旧买新，比如，是以网签合同还是以不动产权变更为标准，识别“卖旧”或是“名下无房”，带来的市场表现就会有一定的差异。如果以前者为标准，说明口径相对宽松，如果以后者为标准，说明口径相对较严。这里的腾挪空间还是较大。

对于市场而言，新认定标准能够带来的增量大概率就是这部分需求。这还需要考虑到一个前期，那就是地方政府是否会一次性在全域内实施这种认定标准。

之前业界一直认为，一线城市倾向于先找一两个区试点，在确定不会带来大波动的情况下，再行推开。

无论如何，调整比不调整好，有政策比没政策好，有增量总比没增量好，这个尺度和口径，市场可以期待，购房人也可以期待，毕竟对于卖旧买新的真改善而言，首付下调，利率优惠意味着住上好房子的门槛比原来降低了。

另外，《通知》里提到的“名下无成套住房”的“成套”，是一个专有名词，一般是指有卫生间、厨房、起居室、卧室的住房。

其次，不要打“假离婚”，把自己做成首套的主意。《通知》出来后，包括不少从业人士都开始提及假离婚做首套的问题。这个问题其实不存在，因为北京等特大型城市的既有政策中，都有与离婚有关的购房资质认定政策。比如，北京对原来有房，离婚后房产给与对方，自己名下无房的，一年内购房都不予认定为首套房，防的就是假离婚。

我们认为，即便北京、上海等城市以相对宽松的口径出台地方版落实政策，也不会轻易调整与离婚有关的既有条款。毕竟调整政策的初衷是使市场稳定有序，而不是让市场陷入无序。

再次提醒，不要打离婚的主意，离婚有关条款调整和改变的可能性也极小。

第三，新房市场是更直接的受益者。

首套房认定的“名下无房”是什么意思？假如一个家庭三个成员，是不是可以买三套房，且都是按首套房算？不太可能。因为，一线城市的限购政策没取消之前，每个家庭的购房套数仍然是严格限制的。

我们认为，这个政策最直接鼓励的就是卖旧买新。在学区因素弱化，住房投资属性基本被剔除的情况下，卖旧买新是最直观的选择。因为在这种政策调整下，释放的需求基本都是改善居住条件的需求，因此，新房市场可能是第一批受益者，尤其是高品质、好地段、区域发展潜力好的项目，更可能是政策的受益者。对想纯粹改善居住条件的需求而言，也是好时机。总之，品质越好的项目，受益越大。

其次受益的应该是次新房市场，逻辑相同。在这种政策导向下，梯级置换会表现得更为明显。只有位置占优的老破小，除非有绝佳的公共资源属性，都不会从新政策中受益。

其实，说到底，最终还要看地方政府如何落实政策，以什么尺度使用政策工具。相信政府里的高人早已有一百种政策工具在储备着，但这都是技术问题，因为地方楼市稳定的主体责任在属地政府，对于特大城市而言，活跃市场但不能暴涨的问题，肯定是在考虑之列。我们相信，京沪穗深四个城市的地方政府有能力做好这道题。

当然，有人会说，还要看看宏观经济局势和人们对未来的预期，也就是所谓刺激政策是否还能有效的问题。这个议题很难讨论，相信诸君都有自己的看法，那就留给历史回答吧。我们还是乐观的。

总之，中央部委给地方划出了路径和标准，如何走，球踢到了地方政府的脚下。我们觉得，经历着“浩劫”的地产行业比以前成熟了，因为没有人再大呼“救市政策已到”。过度的兴奋只会麻痹自己，让人做出错误的判断，不悲不喜，才是真正的生存之道。

不得不说，过去几年来，北京是房地产市场调控政策的“优等生“，政策手段针对性强，精准有效，既控制市场总体不过热，又在一定程度上确保了市场总体稳定。正因如此，当房地产供需关系发生重大转变之后，调控政策工具如何使用，恐怕还得看北京。

再等等吧，熬了这么久，不差这一哆嗦了。