老旧小区改造有了可复制清单

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   改造哪些小区、改造哪些项目、改造资金从何而来，是在开展老旧小区改造工作之后必然面临的问题。在住建部公布的七批《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》上，可以找到一些答案。 

在北京市规划展览馆，“劲松模式——老旧小区更新模式探索及成果展”（以下简称“成果展”）正在举办。

改造对象不断扩容

在十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”上，住建部部长倪虹表示，今年计划再开工改造5万个以上老旧小区，力争能够让2000万居民获利。

近日，北京市住房城乡建设委员会发布2023年第一批老旧小区综合整治项目名单，涉及西城、海淀、丰台、石景山、大兴、昌平、怀柔7个区的57个小区、163栋楼，建筑面积约96.39万平方米。

小区纳入老旧小区改造名单内，是老旧小区可以享受政府资金支持进行改造的前提条件。每年各个省市都会陆续公布当年进行改造的小区。

什么样的小区可以成为改造对象？

不过住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、市场监管总局、体育总局、国家能源局刚刚印发的《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，其中就提到，鼓励合理拓展改造实施单元，根据推进相邻小区及周边地区联动改造需要，在确保可如期完成2000年年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下，可结合地方财政承受能力将建成于2000年年底后、2005年年底前的住宅小区纳入改造范围。

在人民网的各个地方政府领导留言板上，《法治周末》记者多次看到有百姓在询问自己所在小区是否属于改造对象，或者为何自己的小区虽然建成于2000年后但也年久失修却没有纳入改造范围。

改什么，谁说了算？

翠屏区人民政府的回应中提到了几点：一是关于老旧小区改造问题，根据《宜宾市翠屏区老旧小区专项改造规划》（2021-2025），老旧小区改造分年度、分区域实施。民权街老旧小区已纳入2023年老旧小区改造规划范围内，目前翠屏区2023年老旧小区改造计划正向国家申报，待批准后实施；二是，关于居民提到的种种问题中的关于外墙脱落问题，按照老旧小区改造要求，外墙脱落无法纳入老旧小区改造范围。此类整治，应由房屋产权人负责处理，社区已经在牵头协调处理。

可见并非所有问题，均可在老旧小区改造中解决。

那么开展老旧小区改造可以改造哪些项目？

调研发现，在谈及对社区哪些现状不满意时，43%的受访者认为绿化、环境、卫生差，41%的受访者认为基础设施老旧、破败，29%的受访者选择了缺少车位、停车管理混乱，18%的受访者提到缺少公共活动区，14%的受访者提到上下楼不方便（需加装电梯）。

《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）》主要提到了老旧小区改造过程中的一些难点及相关地方的典型做法，谈及“改造意愿调查走过场，征求意见不实、不细，覆盖面不够，居民对改造方案知晓率低”的问题时，第四批清单列举了广东省珠海市、四川省成都市等地的做法。

加装电梯难点怎么破

《法治周末》记者在采访中了解到，老旧小区中悬空老人下楼难的问题，几乎是共性，然而老旧小区安装电梯并非易事。

浙江省杭州市滨江区为了解决“上下楼”难题，还在不具备加装电梯条件的小区，在楼道改造中增设休息座椅、爬楼器等，解决高龄老人上下楼难问题。

根据住建部公布的七批可复制清单，福州市、厦门市、广州市、杭州市等多个城市还形成一套完整的化解安装电梯过程中的意见分歧的做法：业主对加装电梯有异议，认为因增设电梯侵犯其所有权和相邻权等民事权益而提出补偿要求的，由业主之间协商解决，也可以委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织进行协调；业主提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的，相关部门可以组织有关方面进行技术鉴定；相关当事人协商不成的，街道办事处（镇人民政府）或社区居民委员会依照工作职责与程序，通过协调会、听证会等方式积极组织调解，对老年人、残疾人居住的老旧小区住宅加装电梯项目应当加大调解力度；业主之间协商或者调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决；由街道办事处（镇人民政府）或社区居民委员会对加装电梯的整个过程进行指导监督。

改造的钱从哪儿来

在老旧小区改造的过程中，资金的重要性不言而喻。

财政部和住建部公布的《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》(以下简称《办法》)明确指出，专项资金支持范围包括老旧小区改造，主要用于小区内水电路气等配套基础设施和公共服务设施建设改造，小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，支持有条件的加装电梯支出。

2021年8月31日，国务院新闻办公室举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，住建部相关负责人表示，针对老旧小区改造，从2019年到2021年8月底，中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元。

清单上提到，北京市石景山区按照“微利可持续”原则，积极拓展吸引社会资本以市场化方式参与改造路径，初步形成“首开经验”“鲁谷模式”两种模式，为北京市探索引入社会资本参与改造提供了有力支撑，推动全市试点项目从2020年的6个扩大到2022年的41个、涉及12个区，社会资本投资约8亿元。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉《法治周末》记者，老旧小区改造需要资金量大，运转周期长，为了调动市场积极性，除了允许运营主体将老旧小区改造项目进行可持续运营，并获得收益之外，政府还应该辅之以减税、补贴、贴息贷款、土地肥瘦搭配等的政策。

《法治周末》记者了解到，不少地方也在努力引导居民在老旧小区改造中出资。

比如，梳理住建部发布的七批可持续清单中可以发现，重庆市永川区引导居民通过直接出资、提取住房公积金、使用住宅专项维修资金等方式参与户外户内改造；福建省福州市鼓楼区则设立老旧小区共建基金，由小区全体业主按房屋面积每平方米最低5元的标准一次性缴存，作为改造工程质保到期后维护费用，资金使用、收益管理公开透明、接受小区业主监督。截至目前，鼓楼区2022年改造的230个小区中已有204个小区100%完成收缴，缴费率达96.32%。

2022年4月，《国务院办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》提到，支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。

近年来，除了上文提及的重庆市，贵州省、北京市、长沙市、厦门市等多个省市也已推出政策，明确职工可提取住房公积金用于老旧小区改造，其中北京明确了可纳入住房公积金提取范围的老旧小区综合整治项目。

“住房公积金制度的建立就是为了解决住房问题，老旧小区改造也是解决住房问题，是住房公积金应有的用途，与《住房公积金管理条例》的规定是一致的。”赵秀池说。 （法治日报2023年7月27日）   

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