7月北京成交量下跌,西城却在上涨!

最近在整理7月份的各种数据时，发现北京西城不少房子都在降价，成交量在上涨。这是否是“抄底”西城学区房的好时机呢？通过数据分析，可以给关注西城学区的人一些参考。降价明显，西城学区的成交价出现明显下降。相比今年早些时候，价格已经降低近200万。值得留意的是，尽管北京整体二手住宅成交量下降了16.3%，但西城区的成交量却有所上涨。这似乎给人一些“抄底”的信号。西城学区依然是北京优质教育的所在，而且现在价格下降，可能是个不错的时机。此外，北京的房价长期看涨，稳定性较高。最后，市场变幻莫测，只有现实数据才能最真实地反应市场。

最近在整理 7 月份的各种数据时，发现最近西城不少房子都在降价，成交量在上涨。那么，现在是否是“抄底”西城学区房的好时机呢？但是也有人认为房价还会跌，所以一直在等。希望通过下面的数据分析，可以给关注西城学区的人一些参考。

降价 今年七月西城学区更次爆雷之后，叠加着市场整体的下行趋势，不少小区成交价明显下降。像广外小红庙这个小区 7 月 20 日成交的这套 68 平的三居，总价 580 万，单价 8.4 万元/平，而在今年 4 月初的时候，同户型一套 70 平的，成交价是 710 万，均价是 10万/平。7 月 11 日成交的 55 平的两居，单价是 10.2 万/平，而 3 月份同户型的成交单价有 11.3 万/平。肉眼可见的降价。当然，这仅仅是广外，像是爆雷最严重的德胜，更是“重灾之地”。像六铺炕二区 60 平左右的两居，7 月 3 日成交的一套，均价是 13.1 万元/平；而 6 月初同户型的成交单价却有 14.6 万元/平，而在今年市场最热的 3 月份，61 平的两居，总价 1002 万，单价达到了 16.2 万元/平。7 月份这套，相比于 3 月份的成交价，差了近 200 万。

7 月西城下跌 Top20 小区 抄底 7 月，北京二手住宅成交了 9718 套，环比下降 16.3%。按理说，各个城区的成交量都会不同程度的下降，但是通过我们对市场的监测，却发现西城区在逆势而行。7 月份西城的成交量明显要高于 5、6 月份，略高于 4 月份。图：西城区二手住宅成交量价变化趋势看到这个趋势，好像有了一丝丝“抄底”的气息。毕竟随着 25 年以后入学儿童数量骤然减少，西城的幼升小的结果并不会像这两年这么惨烈。那么现在价格降得这么多，确实是不错的时机。而且现在政策的风向又有了转向，市场随时都会发生逆转和变化。而西城学区，如果不是被调剂得那么狠的话，依然是北京优质教育的所在。

分化 二季度以来，大家都明显感觉市场冷了很多。不少人看着不断增长的挂牌量，认为北京二手房价会直接崩盘。但是从实际的市场表现来看，并非如此。图：2011 年以来北京二手房价格变化趋势从北京二手房价格的长期趋势来看，价格一直在螺旋上升。每一次上涨之后，会有一定幅度的回调。但是纵观这些年下来，其价格长期看涨的趋势并没有变化。北京的房价，真的非常稳。

2020 年初以来，市场开始出现新的表征，也就是分化。原因其实大家都看到，二手房总量充足，但是局部供需失衡。图：2020 年初以来六城区价格变化趋势从 2020 年初以来各城区的价格变化趋势来看，像房山和通州的价格基本上没有太明显的变化。而东城的涨幅明显要高于其他城区。西城由于调剂的结果，导致价格波动比较大，但是长期向上的趋势并没有变。那么未来会发生明显的变化吗？答案貌似不言而喻。大概这就是7 月份这么多人去“抄底”西城学区房的原因吧。市场变幻莫测，各家又众说纷纭，只有现实数据能最真实的反应市场。