太平园片区迎来新玩家，南中环将重回主城高端局？

近日，武侯区太平园片区两宗宅地相继成交。其中毗邻高新区的82亩宗地清水限价30300元/㎡，由万科以楼面地价16600元/㎡抽签竞得；太平园TOD用地43亩宗地清水限价31300元/㎡，最终由国贸以楼面地价17200元/㎡溢价竞得。

随着这两宗土地的成交，位于南中环的太平园片区，引发了市场的高度关注。

南中环由于开发时间较早，曾先后形成了桐梓林、神仙树、丽都等多个时下的高端居住区。由于处于高新、武侯两区交界以及铁路切割，加上区域内家具批发城的距离，太平园片区似乎已经被“遗忘”。自2017年以来，武侯区的土地出让更是集中在三环以外的武侯新城，并打造出“豪宅第三极”，太平园片区则始终未形成成片开发的态势。但自2021年以来，区域逐渐拉开了土地出让序幕，这里似乎已经在蜕变了。

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北接丽都、红牌楼，东邻高新冯家湾

先天地段优势明显

太平园片区位于三环内，以太平园地铁站为核心，涵盖中环内外两侧区域，北侧与红牌楼、丽都连接，东侧则毗邻高新区冯家湾片区，距离市中心、金融城均在15分钟生活圈内，地理位置优越。

该片区通过佳灵路、中环路、高朋大道、创业路等主要交通干线，可以快速切换至二环路、三环路，通达全城。轨道交通方面，太平园地铁站是3、7、10号线三线换乘站，公共交通出行非常便捷。

但需要注意的是，也因为铁路线的切割影响，让该片区进出中环只能从佳灵路和科园南路处过街。从小全全实探来看，由中环内穿过佳灵路地下过街通道后，迎面而来的即是太平园家私广场，周边城市界面较为杂乱。

佳灵路铁路下穿隧道出口

从当前的生活配套来看，太平园片区已有武侯第七幼儿园、华兴小学、太平小学等教育资源。

区域内的商业氛围有待提升，不过丽都片区的社区底商以及周边的大悦城、莱蒙都会、红牌楼广场等大型商业配套，都可满足日常购物所需。

武侯区第七幼儿园

整体来看，目前该片区由于城市开发还未完全成型，生态、商业及生活氛围都还有待填充。不过，在太平园TOD的规划下，尤其是随着规划用地的连续出让，区域城市面貌正在迎来焕新。

太平园TOD项目用地，现为临时绿地

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重磅产业规划引领

将打造以太平园TOD为核心的宜居片区

根据规划，太平园片区在三国创意设计产业功能区范围内，属于成都市58个产业功能区之一。功能区规划面积19.63平方公里，园区主要聚焦创意设计、创意文旅、创意视听、无界商业、高端商务、服务贸易等文创产业，致力于打造世界文创名城核心区和国家文化出口基地（三国文化）示范区。

依托太平园TOD，太平园片区将重点打造创意设计引领区。而太平园TOD整体规划“一芯两轴两廊四片”，将打造新丝路都市商务区。

“一芯”即太平园TOD核心，主打商业、办公、酒店等业态，将建设丝路街区、地标塔楼、都市商办综合体和人文都市综合体、商务生活公园。

“两轴”为川藏路城市发展轴和铁路景观轴。

“两廊”以太平园地铁站为中心，构建高线生态公园廊道、南丝路文化廊道两条廊道，将串联被铁路线割裂的片区，并结合慢行系统，实现南北片区的人性化高效连接。

“四片”为花园洋房社区、新青年优享社区、生态花园社区、国际花园社区四个宜居片区。

在太平园TOD的一体化设计范围内，自2021年以来，已合计出让5宗住宅类用地。其中，项目越秀天樾云锦在规划的新青年优享社区内，交投电建天合玖玺以及近日成交的两宗地块均在规划的花园洋房社区范围内。

此外，目前太平园TOD一期商业已经启动建设，项目占地约48亩，将打造商业、办公和酒店项目。据悉，太平园TOD二期117亩商业用地也已列入出让计划。随着太平园TOD项目的推进，区域内商住产一体化的城市形态有望加速兑现。

2021年来区域土地成交情况一览

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住宅开发全面改善化

南中环的高端局或将上新

开篇已经提到，太平园片区北侧的丽都、红牌楼片区早已开发成熟。尤其是丽都片区，在2015年之前，因为置信、中粮等房企的进驻，区域住宅品质深受时下的改善购房者认可，如今的居住品质依旧是主城三环内的代表之一。从二手房市场来看，区域内多个次新房小区，挂牌价格在2.5-2.8万元/㎡。

太平园片区东侧所毗邻的冯家湾片区，则是高新区产业发展的起步区，聚集了中科院成都生物研究所、蓉生药业、中铁物资、蚂蚁物流等产业项目，只有檀香山花园、神二库家属院等少量住宅。不过，该片区的城市界面还需要推动较大的城市更新。

科韵路高新南区打围地块，已规划了国创模因中心项目

早在2020年，冯家湾城市更新项目就已列入《“中优”区域投资机会清单》。在今年年初高新区公示的国土空间总体规划草案中，也明确将推进冯家湾产业社区建设，将冯家湾打造为高品质都市活力区。

不过，相较于武侯区在推动太平园片区开发建设上的发力，高新区似乎并不着急。截至目前，根据高新区在网络理政平台上的回复，冯家湾片区城市更新方案还在研究中。也就是说，冯家湾片区的面貌焕新可能还要再等等。

再聚焦于当前太平园片区内的住宅开发，现有富国上邦、交投电建天合玖玺、越秀天樾云锦三个新房项目在售，产品都是主打的改善小高层，主力产品单价约2.7-3.4万元/㎡。

随着近日万科、国贸两宗地块的成交，区域住宅清水限价已全面来到3万+。在1.7-2.0的容积率下，地块未来也基本锁定了低密改善住宅。

一面是TOD项目开发的加速推进，另一面是住宅开发的全面改善化，太平园片区似乎正在加速与丽都、红牌楼实现城市界面的融合，这也让南中环2023年的高端局备受期待。当然，若旁边的“大哥”高新区要能在冯家湾片区发点力，那就更好了。

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