分歧│北京楼市复苏会持续吗？

对于当前北京楼市回暖，市场分歧声音渐大。 

悲观者认为，回暖信号被舆论放大，如果后面没有政策支撑，恐4月就会转头向下。乐观者认为，市场已经完成筑底，“金三银四”可期，复苏态势会持续。 

那么，北京楼市复苏“成色”到底如何？后面几个月会如何演绎？

01

有回暖，但未“狂飙”

二手房是楼市的“晴雨表”，我们来看看二手房成交数据。 

据北京住建委统计数据，2月单月，北京二手住宅网签15315套，环比增长61.36%，同比增长85.4%。 

因为2023年1月是春节月，而2022年2月是春节月，因此无论是“环比1月”，还是“同比去年2月”，都有春节假期低基数影响，从增长幅度上会有所虚高。 

那么，按惯例从1-2月累计成交对比来看： 

今年1月北京二手住宅网签9491套；

1-2月二手住宅合计网签24806套； 

去年1月北京二手住宅网签11875套；

去年2月北京二手住宅网签8260套；

去年1-2月二手住宅网签20135套。 

则今年北京1-2月二手住宅累计网签套数同比增长了23.20%。

从这个同比涨幅看，北京二手住宅成交确有回暖，但达不到“暴涨“”狂飙”的程度。

进一步分析，因为去年12月份北京疫情多点散发，各区不动产交易分中心关门，二手房交易暂停，今年前两个月的二手房成交量里，有一部分是存量需求的集中释放。 

因此合并看去年12月和今年1、2月的数据走势，会看得更清楚些。 

2022年12月，北京二手住宅网签8773套；

去年12月到今年2月，北京二手住宅累计网签33579套。

 2021年12月，北京二手住宅网签17322套；

2021年12月到去年2月，北京二手住宅累计网签套37457套。

则合并看去年12月和今年1、2月的数据，北京二手住宅网签套数同比下降10.35%。

也就是说，如果没有疫情暂停影响，网签均匀释放，那么实际上同比没有增长，反而是下降的。 

所以，无论考虑春节月影响从1-2月合计网签数据看，还是考虑疫情延后集中释放影响看去年12月到今年2月的累计数据，北京二手房交易都称不上“狂飙”。

02

金三银四可期，后市看政策

那么，在近期北京楼市销售回暖，有没有“后劲儿”支持？

会不会待积压需求释放完毕后，市场又像2022年6月之后那样，又转头向下呢？ 

首先，“金三银四”可期。 

从目前的态势来看，北京楼市3月份应该还是会延续复苏的态势，一是还有积压需求会接着释放，二是每年的3月份基本都交易活跃，也有学区购置的因素。 

北京住建委数据显示，3月份前4天，北京二手住宅合计网签了2356套，环比2月前4天增加了781套，平均每天成交589套，预计3月份二手房成交量依然不低。 

并且，政府工作报告中依然提出要促进房地产业平稳发展，支持刚性和改善性住房需求。支持政策没有反转迹象，预计4月份会延续3月份楼市热度。 

其次，有没有“红5月”要看后续政策。 

业内一直呼吁一线城市也应该适当放宽调控政策，比如认房又认贷、调整普宅认定标准、降低二套房首付比例等等，但是北京到现在还没动静。 

而且北京和其他一线城市不一样，近些年一直在严控新增落户。

落户不放松，限购限贷也不放松，业内担忧，待积压需求释放完毕，北京楼市会缺少需求支撑。 

但也有业内人士预测，北京预计不会出台统一的楼市宽松政策，但可能会“因区施策”，库存大、项目去化不好的区，后续可能会有松绑。 

如果有“因区施策”，那么北京楼市预计“红5月”还将延续。如果没有，复苏持续性存疑。一切，还有待于接下来继续观察。