来自机构的数据显示，2月份北京二手房住宅网签达到15315套，其中2月28日当天，二手房住宅网签1398套，创下新高。
图片来源：北京市住建委网站
整个2月份，北京楼市最大的赢家是“绿中介”，中介收入暴增“想想都会笑醒”。
让中介们遗憾的是，2月份只有28天，如果日签上千套的行情延续下去，估计今年2月份二手房网签量会创下新纪录。
日历翻到3月份，二手房成交量还能延续2月份的行情吗？
关于2月份二手房成交量暴增的问题，行业内观点不一，我们在《过早的“冲锋”，会消耗激情》和《让回暖的子弹再飞一会儿》两篇文章中都对2月份二手房成交量上升进行了分析。
当时，我们预测2月份北京二手房网签量在1.5万套左右，如今也得到了验证。根据分析，2月份的二手房行情是因为市场积累了过去三、四个月的需求，这种集中释放反映到2月份的二手房网签量上，最高应该在1.9万套左右。
所以，2月份北京1.5万套左右的二手房网签量，其实是一份相对“不及预期”的成绩单，并没有预想的那么好。
在前期积累需求释放完毕后，3月市场将迎来楼市“小阳春”和学区房置业需求入场。因此，3月份二手房网签势头仍会延续一段时间，走出前高后低的行情，预计二手房网签量维持在1.2万套以上。
北京市新房和二手房成交比例一般在1:3左右（来自机构的数据显示：2月北京新房住宅网签4824套）。此前有媒体报道，北京二手房成交量大涨96%，购房者近70%为首套刚需群体，北京二手房2月的成绩单相当“刚”。
再看同样火热的杭州楼市，“手边买房”数据显示，截至2月28日，2月份杭州二手房共成交6894套，创下新高，但是新挂牌量增加更快。据《中国房地产报》消息：全杭州二手挂牌量都在激增，20万套的二手房挂牌中约8%为2月份新增。
从涨跌来看，近30天杭州跌价二手房源20761套，涨价房源只有2589套，房东下调价格意愿依旧较为强烈。
虽然北京市二手房挂牌量也超过了10万套，可平均每个月二手房网签量就在1万套左右，这10万套的二手房也就是10个月的消化量，库存压力不大。
在北京房产仍然被认为是全国最具保值的资产背景下，北京的购房资格一般不会浪费，投资客抛房的情况很少，卖一买一的置换比例在全国核心城市中位居前列。
相比之下，有的热点城市2月份成交数据当中，二手房市场异常火热，新房市场却依旧冰冷。
经济学上关于到底是“需求创造供给，还是供给创造需求”的争论从来就没有断过，所以2月份部分城市二手房成交量放大的原因，究竟是降价卖房的人多导致的，还是买房需求多导致的？
对二手房市场熟稔的“彭叔”就在微博上说，对比往年行情，今年这波行情二手房成交量已经达到了2021年同期水平，但是新房成交量却明显不如2021年同期。这波行情在很多城市感觉像是炒房客抛售二手房，但是抛售完二手房以后，他们并没有继续拿钱买新房。
过去炒房客把二手房卖了，立马会拿着钱去“打新”，现在炒房客把二手房卖了，转手就去抢大额存单，如今很多银行的大额存单都很难抢到。
有媒体报道称，不少银行下调了存款利率5-15BP不等，与存款利率下调遇冷不同的是，大额存单市场再现“抢购潮”，不少银行大额存单上线2分钟即售罄。
所以，在2月份二手房市场火热行情翻篇后，我们更应该对其做一个深刻的总结和分析。尤其是对一个城市新房和二手房成交比例的结构性分析，除了北京、上海这样早已进入存量房交易时代的一线城市，二三线城市新房成交量明显低于二手房成交量的情况，其实更值得注意。
例如，有的城市二手房挂牌量上升速度很快，库存越来越大，甚至逼得政府要回购进行托市。又如，有的城市虽然新房市场看起来成交不错，但是所成交的新房都是价格倒挂的，购房者带有很大的投资目的。
此外，除了学区房等刚需购房需求外，大部分城市2月份的新房市场销售表现平淡，虽然2月份新开盘的项目天天发“喜报”，但是新房的牛市也只停留在开发商销售的嘴里。
因此，不少行业内人士都呼吁购房者要理性，冷静看待2月份的二手房成交热，从自己实际需求出发买房，不要冲动跟风。
但是，“有人辞官归故里，有人星夜赴科场”的事情仍然在现实中上演。
例如，有的二手房房东调高了售价，捂着不卖，也有开发商取消了优惠折扣，甚至放风要涨价。
对于此，只能道一声：套现珍重。
中国房评报道2023-03-01 16:20:43
