在2023年-2027年的“十四五期间”，首都北京即将启动“新一轮疏解”应该是基本确定的。
因为就在进入2023年以后，北京连续发布了“多个文件”：“2023年市政府工作报告重点任务清单”，“核心区控规新一轮行动计划”和“北京市第二道绿化隔离地区减量提质规划”。
这些文件的出台，意味着北京的“新一轮疏解”将主要在以下三个方面上持续发力：
第一，北京的“非首都功能”将持续从主城区向近郊区新城疏解，包括常住人口疏解、产业疏解和新建配套的转移。
尤其是根据北京官方的口径，2023年可能将启动“北京行政机关第二次东迁”，这将是一次较大规模的疏解行动。
在2023年这一次的“北京行政机关第二批东迁”后，通州和北三县的“融合发展”是一定会加速的。
毕竟那么多的“行政人员”入驻北京城市副中心后，如何实现“跨区职住平衡”是一个迫在眉睫的事情。
通州将在北三县地区建设更多的“员工住房”，“学校”和“医院”应该是一个大趋势。
第二，是将持续降低“东西城核心区”的四个密度，尤其是常住人口密度应该是重中之重。
东西城核心区的常住人口将会通过腾退、疏解、征收等多种手段陆续向外疏解，从而实现人口密度的降低。
第三，主要是对北京主城区庞大的“城中村”进行腾退治理，也会将一部分常住人口向近郊新城进行疏解转移。
但是如果仅仅通过以上三大手段，可能还是“不太够的”。
因为北京最近的“疫情三年”，主城区常住人口的疏解速度确实放缓了：
2020年北京中心城区常住人口是1098.8万，2021年主城区是1097.2万人，可以说基本没有变化。
而根据北京新版城市总体规划要求，2020年北京主城区的常住人口规模要控制在1085万以下。
所以如果从常住人口的指标要求看，北京应该还是希望加快主城区的常住人口疏解速度的。
在这种“人口存量疏解”的背景下，北京楼市即将实施“一区一策，分区实测”就比较容易理解了。
根据北京市政府印发的“2023年市政府工作报告重点任务清单”，在里面的“第232条”就明确提出：完善‘一区一策’调控措施”的说法。
意思就是北京不会进行楼市政策的总体放松，而是根据各区的楼市情况，各区各自实施不同的“限购限贷政策”。
北京目前一共有16个行政区＋1个经济开发区，分成三个“档次”：
第一是“中心城区”，包括东西城、朝阳、海淀、丰台、石景山，还有未来的通州北京城市副中心。
第二是“近郊新城区”，包括昌平、亦庄、顺义、房山、大兴。
第三是“远郊生态涵养区”，包括怀柔、密云、延庆、平谷、门头沟等偏远郊区。
如果按照北京要实施“完善一区一策的调控措施”的说法，那就是“各区都可以实施不同的楼市政策”，肯定是“有松有紧”。
再结合目前北京即将启动“新一轮人口疏解”的基本背景，我们基本可以判断：北京中心城区的楼市政策几乎不可能放松。
也就是说，对于目前的东西城、朝阳、海淀、丰台、石景山和通州来说，楼市政策应该不会有太大变化，基本保持不变。
而作为北京的“生态保护区”的“远郊涵养区”也不会放松楼市政策：包括平谷、怀柔、密云、延庆、门头沟等也不会实施“一区一策”。
因为这些“生态涵养区”也不允许常住人口聚集和大规模房地产开发。
因此最有可能实施“一区一策松绑政策”的区域一定是在“近郊新城区”：房山、亦庄、大兴、顺义、丰台。
因为在北京新版城市规划中，只有“近郊新城区”才允许常住人口容量增加，北京近郊新城是承接主城区人口疏解的核心板块。
未来北京各大近郊新城都至少要承接主城区常住人口转移规模在10-20万以上，因此近郊新城才是北京楼市发力的重点。
那么，哪个“近郊新城”会第一个试点“一区一策的楼市松绑政策”呢？
原因非常简单：房山区的经济水平和房价水平，目前在整个“近郊新城”中都是垫底的。
目前房山区的“住宅可售存量”已经超过1万套，按照2022年房山的去量化大概是4000套来估算，房山区的去化周期已经达到了2-3年。
而且从过去一年的楼市走势来看，房山楼市隐隐有持续“走低”的趋势：市场成交量和成交价格都在持续“走低”。
因此房山楼市尽快实施“一区一策”，首先对楼市进行松绑，对于刺激房山楼市，吸引城区人口加大规模流入房山，是有明显利好的。
所以关于近期房山即将实施“楼市新政”的传闻，我们判断概率应该是比较高的：取消认房又认贷＋降低首套首付比例。
我们认为一旦实施“楼市新政”，房山房价短期内至少上涨20％以上。
第一点，房山的发展基本面是在不断提升的，尤其是随着“乐高乐园”，“宣武医院”，“清华附中”，“人大附中”等项目的逐渐清晰落地，房山的配套短板已经逐渐被填平。
第二点，随着丽金线的建设，房山地铁将直通丽泽商务区和西城金融街，房山未来的房价妥妥向石景山看齐。
第三点，一旦楼市新政实施，城区刚需和改善人群将首先涌向房山购房，毕竟取消了认房不认贷，购房门槛忽然就降低了。
综上所述，我们认为在北京即将启动“新一轮人口疏解”的关键时间节点，在北京“近郊新城”完善“一区一策”是完全有可能的。
这不仅可以推动北京主城区常住人口加快向近郊疏解，同时还可以帮助北京近郊楼市“去库存”，最关键还有可以让北京“卖地更顺畅”。
而在五大“近郊新城”中，房山是最有可能“抢跑”的新城，成为第一个“试点新政”的板块。
大山说房2023-02-18 16:22:00来自北京市
