11月月报 |新房供应大幅增加，二手成交止跌回升

01  宏 观 经 济 · 政 策1年期LPR、5年期以上LPR不变

保交楼施策不断，资金端限制放宽

深圳商品房预售资金将由政府监管

1年期LPR、5年期以上LPR不变

• 11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，同上期保持不变。

保交楼施策不断，资金端限制放宽

• 中原点评：11月11日人民银行、银保监会金融16条发布，11月25日央行年内第二次降准宣发，11月28日证监会五项措施出台，这些举措将给市场释放更多的流动性资金，有助于提升金融机构信贷投放能力，为企业提供充足的中长期信贷支持。针对楼市释放的资金将作用于保交楼、支持房企融资和居民按揭贷款等方面，推进房地产市场良性循环。

深圳：深圳商品房预售资金将由政府监管

• 中原点评：深圳市人大常委会办公厅发布草案，明确深圳商品房预售资金监管，政府将接替商业银行成为监管主体。强大的信用保障和更加严格的监管有助于防范楼盘烂尾和金融风险，为置业者减少后顾之忧，增加了房地产行业的稳定性。

深圳商业银行房贷利率情况

• 11月，各大行房贷利率与10月保持一致，放贷额度较为宽松。

02  土 地 市 场 挂牌：5宗土地挂牌成交：15宗土地成交6宗居住用地成交5宗土地挂牌 15宗土地成交 6宗居住用地成交

• 11月，深圳共5宗土地挂牌，挂牌面积15.94万平，环比↓68.6%，其中3宗工业用地，2宗商业用地。

• 11月，深圳共15宗土地成交，6宗居住用地，3宗工业用地，3宗商业用地，3宗其他用地。当月成交面积共计51.62万平，环比↑172.8%。

无居住用地挂牌 6宗居住用地成交

• 11月，深圳无居住用地挂牌，6宗居住用地成交，1宗流拍，成交占地面积达23.04万平，其中三宗用于安居房建造，面积达6.15 万平。

深圳11月商住房楼面价及溢价率情况

• 11月，6宗居住用地成交，其中三宗用于安居房建造。居住用地综合楼面价为10098元/平，商品住房用地综合楼面价为16755元/平。

02  新 房 市 场

新房成交套数下降近一成

19项目获批 12项目入市

公寓供应超两千套，成交明显上升

颐城栖湾里占据千万豪宅榜首

新房市场概览

• 11月，新房住宅成交2590套，环比下降22.2%；成交面积25.9万平，环比下降21.9%。根据市场监测，11月19个项目获批，其中14个含有住宅项目，12个项目入市，推售面积42.8万平，南山区供应面积最大。光明区成交量第一，南山区增长下降幅度最大。

• 11月，深圳公寓批售2362套，面积达12.0万平。全市公寓共成交541套，环比↑52.8%；成交面积为2.80万平，环比↑38.5%，公寓成交均价↓12.1%至55580元/平。罗湖成交套数最多，达183套，其次是龙岗182套，宝安90套。从成交面积看，宝安成交0.59万平，上升1601.6%；光明上升158.1%，深汕本月无成交。

• 11月，4豪宅项目获批，4豪宅项目入市。11月一手豪宅共成交237套，环比下降34.9%；成交面积为3.53万平，环比下降38.8%。成交均价为108085元/平，环比下降5.0%。11月南山区豪宅成交面积占比最大，南山区一手豪宅成交226套，成交面积为3.38万平，占全市成交的95.7%。南山区豪宅成交主要以颐城栖湾里、太子湾泓玺大厦为主，成交均价108534元/平。

新房成交套数下降一成

• 11月，新房市场共网签3667套商品房，环比↓9.6%；住宅网签2590套，环比↓22.2%；豪宅网签237套，环比↓34.9%；商办及其它网签536套，环比↑43.7%。

• 其中，住宅成交占比70.6%，下降11.4%；商务公寓成交占比14.8%，上升6.0%；商办及其他占比14.6%，上升5.4%。

新房市场网签量持续下滑

• 网签数据显示，11月全市新建商品房共成交3667套，环比↓9.6%；成交面积为36.13万平，环比↓6.9%。

19项目获批 12项目入市

• 深圳中原研究中心监测显示，11月深圳新房批售项目19个，较上月增加13个，其中14个含有住宅。

• 11月，12项目入市，较上月增加2个，其中11个为住宅项目。预计临近年末，开发商为加快资金回笼，推盘速度会有所加快。

访客指数仍处于低位

• 11月访客指数仍处于低位，市场延续低迷态势。月初仅一项目入市，无热门楼盘推出，访客指数跌至月内最低值。月中六项目入市，凭借高折扣优惠，华侨城四海华亭项目一度吸引千名客户到访，市场出现小幅度回暖。月末前海双盘相继入市，颐城瑧湾悦家园去化率接近九成，柏悦湾项目小户型三房设计等带动市场氛围，访客指数出现上升，但受制于大环境不佳等因素，访客指数总体仍处于低位。

• 政策层面金融16条推出，房地产企业资金紧张局面有望缓解，但能否成为楼市复苏的标志，仍待市场检验。

新房住宅网签下降近两成

• 11月，14个住宅项目获批，批售面积66.5万平；11个住宅项目入市，推售面积42.8万平，无项目开盘售罄。

• 11月，新房住宅成交2590套，环比下降22.2%；成交面积25.9万平，环比下降21.9%。

新房住宅去化时间大幅度上升

• 11月，深圳全市新房住宅存量为412.8万平，环比↑12.5%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为13.52个月，去化周期较上月上升2.41个月，处于近四年来的最高值。主要原因是11月份新房成交量大减，新房供给量大于需求量，导致去化时间大幅度上升。

光明区成交量第一，南山区下降幅度最大

• 11月，从各区网签套数上看，光明区网签697套排名第一，但环比下降26.6%；龙岗区网签498套排名第二，环比下降31.7%；宝安区网签473套排名第三，环比下降7.6%。

• 从各区变动看，处于西部区域的三个区成交量均呈现负增长，其中南山区下降幅度最大；中部区域罗湖、福田两区成交量上升，龙华区呈负增长；东部区域仅大鹏成交量正增长，其余四区成交量呈不同幅度的下降趋势。

南山区供应面积最大

• 从十一区成交面积及占比看，11月，光明、宝安、龙岗位居前三。光明区网签7.12万平，占比27.5%；其次是宝安区网签5.21万平，占比20.1%；龙岗区网签4.53万平，占比17.5%。

• 从十一区供应看，11月，11个住宅项目开盘，分布于南山等六区，合计供应面积42.79万平。其中，南山区供应11.88万平位居第一，占比27.8%，主要为天健悦湾府、颐城瑧湾悦家园项目；龙华区供应10.74万平位居第二，占比25.1%；龙岗区供应6.60万平位居第三，占比15.4%。

90-144面积段成交占比大幅提高

• 从价格段成交来看，4万以下价段上升幅度最大、8万以上价段下降幅度最大。其中，4-6万价段成交占比49.7%位居第一，下降2.9%，此价段内，深业颐瑞府、金域学府、中海观园项目成交活跃。4万以下价段成交占比17.9%位居第二，上升4.6%，主要为振业时代花园二期、中海寰宇珑宸花园项目。8万以上价段、6-8万价段成交占比分别为16.3%和16.1%。

• 从成交面积段看，改善型住房依然是市场主流面积段，其中，90-144平成交占比58.9%，上升9.1%，主要为深业颐瑞府、颐城栖湾里项目；60-90平成交占比36.5%位居第二，下降10.2%；144平以上成交占比2.7%位居第三，上升0.2%。

6万+成交面积占比持续下滑

• 11月，网签住宅项目共115个，其中成交均价6万+的楼盘有44个。

• 其中，新房住宅6万+楼盘共成交756套，占全市成交套数的29.2%；6万+楼盘成交总面积为8.4万平，环比下降23.9%，占全市成交面积的32.4%。6万+楼盘中颐城栖湾里、海峦坊为成交主力。

深业颐瑞府网签套数居首

• 网签数据显示，11月，深业颐瑞府网签349套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是颐城栖湾里、金域学府。

• 11月网签套数TOP10项目中，光明占据四个，位居第一；龙岗占据三个，位居第二；南山、宝安、深汕各一个。

• 11月住宅成交套数TOP10共成交1170套。

颐城栖湾里成为网签金额第一

• 11月，颐城栖湾里项目网签金额达到26.3亿元，成为住宅项目成交金额第一。深业颐瑞府、金域学府分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中，4-6万价段楼盘成为市场主导，占据七个；其次为6-8万价段楼盘，占据两个；8万以上价段楼盘占据一个。

• 11月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计70.0亿元。

深业集团网签面积位居榜首

• 11月，深业集团凭借深业颐瑞府、深业山水东城项目，网签4.4万平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是深国际凭借颐城栖湾里项目，网签2.6万平，排名第二；中海地产网签1.8万平，排名第三。

• 11月TOP10开发商成交面积共计15.7万平。

深国际获得开发商成交金额冠军

• 网签数据显示，11月，深国际凭借颐城栖湾里项目，成交金额达到26.3亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军，深业集团、中海地产网签19.6亿元、9.5亿元分别位列二三位。

• 11月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计91.9亿元。

公寓供应超两千套，成交明显上升

• 11月，深圳公寓批售2362套，面积达12.0万平。

• 网签数据显示，11月，全市公寓共成交541套，环比↑52.8%；成交面积为2.80万平，环比↑38.5%，公寓成交均价↓12.1%至55580元/平。

罗湖成交最多，其次龙岗、宝安

• 11月，罗湖成交套数最多，达183套，其次是龙岗182套，宝安90套。从成交面积看，宝安成交0.59万平，上升1601.6%；光明上升158.1%，深汕本月无成交。

100万-300万的商务公寓成交明显增加

• 11月，45平以下成交占比65.2%，套数占比较上月↓4.9%；

• 11月，100万-300万成交占比84.1%，套数占比较上月↑17.2%。

  
  

  

  
  

  
  

御景荟都位列成交量榜首

• 11月，公寓项目成交量TOP10榜单中，御景荟都位居成交量榜首，共成交175套，单项目成交占比32.3%。前十榜单中罗湖、南山三席，龙岗、宝安、盐田、光明各占一席。

• 成交量前十的公寓项目合计成交506套，占本月公寓成交总数的93.5%。

华润置地笋岗中心位居成交额榜首

• 网签数据显示，11月，华润置地笋岗中心以3.96亿元占成交额位居榜首，其次是太子湾泓玺大厦。

• 成交量前十的公寓项目合计成交额为14.31亿元，占本月公寓成交总金额的91.8%。

豪宅网签量价齐跌

• 11月，4豪宅项目获批，4豪宅项目入市。

• 11月，一手豪宅共成交237套，环比下降34.9%；成交面积为3.53万平，环比下降38.8%。

• 成交均价为108085元/平，环比下降5.0%。

豪宅成交住宅占比接近九成

• 从区域来看，11月份，豪宅成交分布在南山、宝安、福田三区。其中，南山区豪宅成交面积占比最大，一手豪宅成交226套，成交面积为3.38万平，占全市成交的95.7%。南山区豪宅成交主要以颐城栖湾里、太子湾泓玺大厦为主，成交均价108534元/平。宝安区一手豪宅成交7套，成交面积为0.10万平，占全市成交的2.9%，主要以和樾府为主。

• 分类型来看，本月豪宅成交住宅占比接近九成，主要以颐城栖湾里、前海宸湾为主；公寓占比第二，为14.0%。

颐城栖湾里占据千万豪宅榜首

• 11月，一手千万豪宅共成交226套，占豪宅总成交套数的95.4%。

• 千万豪宅中，南山区的颐城栖湾里网签177套，位居千万豪宅成交量榜首；太子湾泓玺大厦、华润城润玺二期分居二三位。千万豪宅成交TOP5中南山占据四个，宝安占据一个。

2000-3000万豪宅成交占比大幅上升

• 网签数据显示，11月，2000-3000万、1000万以下价格段占比出现上升，其余价格段占比出现下降。其中，1000-2000万价段成交占比78.1%，下降了2.9%，遥遥领先其它价格段，此价段内颐城栖湾里、太子湾泓玺大厦为成交主力。2000-3000万价段成交占比13.5%位居第二，上升了7.5%；1000万以下价段、3000万以上价段分别占比4.6%和3.8%。

中原研判：11月新房市场延续低迷，多数楼盘去化走低，住宅成交量下滑超两成。政策层面“金融16条”推出，有望缓解开发商流动性短缺问题，带动楼市长期健康发展。

03  二 手 住 宅

二手房在售房源量连续六个月回升

全市过户套数上升25.1%

客带看指数下滑至29.2

套均总价上升至762万

二手市场概览

• 从过户数据来看，全市二手住宅过户套数为2168套，环比上升25.1%；二手住宅成交20.5万平，环比上升24.5%，成交套数为今年下半年以来最高。从面积段来看，11月60-90平住宅成交最为活跃，占比46%。户型方面，3房户型成交占比38%，成交占比最大。

• 从实时市场来看，11月二手市场成交量小幅度回升，但价格依旧持续下行。虽然11月国家在金融层面给了房地产非常大的支持，但整体信心不足，市场低迷态势难改。

二手房在售房源量连续6个月回升

• 截至11月底，二手房在售房源数量连续6个月回升，上升至2.99万套。

福田在售房源套数增幅最大

• 11月宝安二手房在售套数为7396套，占全市供应量的24.8%，位居首位；南山在售套数为6318套，供应量超越龙岗升至第二。

• 从涨跌幅来看，11月各区在售套数都有增长。其中，福田增长19.1%，增幅最大；而宝安增幅3.9%，增幅最小。

15-20年楼龄二手房供应量最大

• 从楼龄来看，15-20年的二手房供应量最大，供应占比为29.1%，下滑0.1%；0-10年二手房供应占比位居第二，占比27.8%；25年以上的房源供应占比最小，为10.5%。

  
  

60-90平户型供应占比超4成

• 从面积段来看，11月60-90平住宅供应量最大，供应占比42.6%，下滑0.3%；90-144平住宅供应占比上升0.1%至25.0%。

• 户型方面，3房户型供应占比为37.2%，下滑0.2%，位居第一；2房户型供应占比27.9%，下滑0.1%。

全市过户套数上升25.1%

• 11月全市二手住宅过户套数为2168套，环比上升25.1%；二手住宅成交20.5万平，环比上升24.5%，成交套数为今年下半年以来最高。

客带看指数下滑至29.2

• 11月二手住宅客带看指数下滑至29.2，持续处于低位。

议价空间6.4%

• 11月二手住宅议价空间6.4%，上升1.3%，升至近两年高位。

0-10年楼龄成交占比升至32%

• 从楼龄来看，11月0-10年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比32%；其次为15-20年楼龄，占比25%。

• 而从成交变化看，0-10年、10-15年、20-25年楼龄成交占比明显上升，分别上升3%、8%、6%；而15-20年、25年以上楼龄成交占比则下滑9%、8%。

非深户购房占比38.0%

• 11月非深户成交占比上升14.8%至38.0%，投资占比下滑1.8%至31.5%。

套均总价上升至762万

• 11月二手住宅套均总价为762万元，环比上升6.8%。

• 从成交总价段的分布来看，11月350-500万价段成交占比23.1%，位居首位；1000万以上价段成交占比16.7%，位居第二位。从环比变动来看，150-250万成交占比下滑2.7%至7.4%，跌幅最大；750-1000万成交占比则上升6.1%至11.1%，升幅最为明显。

60-90平成交占比升至46%

• 从面积段来看，11月60-90平住宅成交占比46%，成交占比最大；90-144平住宅成交占比26%，位居第二。

• 户型方面，11月3房户型成交占比38%，成交占比最大；2房成交占比29%，位居第二。

中原研判：11月二手住宅成交量止跌回升，但二手价格依然维持下行走势，虽然金融层面利好不断，但市场信心不足，继续调整的趋势难出现逆转。02  租 赁 市 场全市租金下滑0.8%盐田租金下滑1.9%3房户型租赁占比升至35.1%全市租金下滑0.8%  

• 根据深圳中原研究中心监测显示，11月全市住宅租金为68.1元/平·月，环比下滑0.8%。

• 租金回报率小幅上升，为1.25%。

盐田租金下滑1.9%

• 11月，南山为全市租金最高的区域，为107.3元/平·月；其次为福田，租金为95.9元/平·月。

• 从租金变化看，除龙华与上月持平外，其他各区租金都有不同程度的下滑。其中盐田租金59.1元/平·月，环比下滑1.9%，跌幅最大。

龙岗租赁占比21.4%

• 11月龙岗租赁占比21.4%，是租赁占比最大的区域；罗湖区紧随其后，占比21.2%。

• 从环比变动来看，11月福田、宝安、龙华租赁占比下滑。其中，福田租赁占比下滑3.7%至9.7%，跌幅最大；而罗湖租赁占比上升2.4%至21.2%，升幅最明显。

3房户型租赁占比升至35.1%

• 11月3房租赁成交占比最高，为35.1%；其次为2房，占比32.4%。

• 11月2房、3房租赁占比上升，其他户型租赁占比下滑。其中，3房户型租赁占比上升1.3%至35.1%，升幅最大；5房及以上租赁占比下滑1.3%，降幅最为明显。

中原研判：

11月租赁市场需求继续下降，租金也继续下滑。深圳租赁市场需求不足，租金仍将保持回调走势。

04 商 办 市 场

商业市场：一手商业供应暴增但成交下滑

办公市场：一手办公供需上升  

商办市场概览

• 11月有10个商业项目获批，共批售面积11.09万平，环比↑6993.4%；批售套数549套，环比↑3560.0%。网签数据显示，11月一手商业共成交156套，环比↓28.1%；成交面积1.12万平，环比↓13.2%。光明区一手商业成交8259平，占比74%，主要为兆邦基端慧苑商业的集中网签。二手商业成交201套，环比上升5.8%；成交面积合计1.74万平，环比上升37.4%。

• 11月2个办公项目获批，共批售面积20.95万平，环比↑1211.6%；批售1704套，环比↑2405.9%。一手办公成交303套，环比↑114.9%；成交面积为4.41万平，环比↑89.4%。宝安区一手办公成交15465.3平，占全市成交的35.0%。二手办公类物业成交92套，环比↑48.4%；面积合计0.96万平，环比↑38.1%。

           一手商业：全市批售面积环比上升6993.4%

• 11月有10个商业项目获批，共批售面积11.09万平，环比↑6993.4%；批售套数549套，环比↑3560.0%；主要原因是10月仅有1个商业项目获批。

• 网签数据显示，11月一手商业共成交156套，环比↓28.1%；成交面积1.12万平，环比↓13.2%。

一手商业：光明成交占比74%

• 11月，光明区一手商业成交8259平，占比74%，主要为兆邦基端慧苑商业的集中网签；龙岗区成交1143平，占比10%。

  
  

• 11月，一手商业中40-70平成交最多，占比52.6%。从成交占比变化看，40平以下、200平以上面积段成交占比下滑，其余面积段成交占比上升。其中，70-100平成交占比上升18.0%；而40平以下面积段成交占比1.3%，下滑24.1%。

一手商业：全市成交面积上升37.4%

• 11月二手商业成交201套，环比↑5.8%；成交面积合计1.74万平，环比↑37.4%。

二手商业：南山区二手商业成交居首

• 从区域分布来看，11月南山区二手商业成交3466.7平，占比20%，其次是福田区成交3039.8平，占比17%。

  
  

• 从各区成交变化看，11月宝安、罗湖、南山、盐田、龙华、光明六个区成交面积上升，其他各区成交面积下滑。其中，光明区成交面积上升526.9%，涨幅最为明显；而大鹏区成交面积下滑87.2%，跌幅最大。

05 办 公 市 场一手办公：全市成交面积上升89.4%一手办公：宝安区成交面积居首二手办公：全市成交面积上升38.1%二手办公：福田成交面积占比43.6%一手办公：全市成交面积上升89.4%

• 11月2个办公项目获批，共批售面积20.95万平，环比↑1211.6%；批售1704套，环比↑2405.9%。

• 11月深圳一手办公成交303套，环比↑114.9%；成交面积为4.41万平，环比↑89.4%。

一手办公：宝安区成交面积居首

• 11月宝安区一手办公成交15465.3平，占全市成交的35.0%。

  
  

• 从环比变动来看，宝安区环比上升545.9%，升幅最为明显；南山区成交11383.5平，环比下降8.6%。

一手办公：汇智时代广场居成交面积榜首

• 网签数据显示，11月有15个办公项目成交，宝安区的汇智时代广场以14795平的成交面积位居一手办公成交面积TOP10榜首。

• TOP10中套均面积300平以上的有深圳湾未来广场、华侨城新玺、深湾汇云中心，套均面积分别达到348.1、401.0、412.3平。

二手办公：全市成交面积上升38.1%

• 11月深圳二手办公类物业成交92套，环比↑48.4%；面积合计0.96万平，环比↑38.1%，二手办公套均面积下滑至104.4平。

  
  

二手办公：福田成交面积占比43.6%

• 11月福田二手办公成交4188.9平，占全市成交面积的43.6%；紧随其后的是南山区，成交1821.4平，占全市成交面积的19.0%。

  
  

• 从环比变动看，福田、龙岗、罗湖、南山二手办公成交上升，其他区成交下滑。11月盐田、光明无成交，龙华成交面积下滑8.2%。而龙岗11月二手办公成交999.2平，环比上升483.0%。

中原研判：

11月商办市场供应都大幅上升，除一手商业外，一手办公、二手商办成交量都回升。经济不景气下，投资性的商办产品需求预计仍将低迷。