环京楼市出现“霸王合同”？到底是怎么一回事？

据悉，环京楼市一项目出现了所谓的“霸王合同”。2022年10月26日，一为业主终于拿到了房产证，此时，距离她买房已经过了6年。作为拿房产证的条件，开发商要求其签一份承诺书：规定若连续三个月或累计六个月不能按时偿还银行本息，开发商有权收回她所购房屋的所有权，此前交付的所有房款作为违约金，不予退还。

为何有这样的承诺书呢？这份协议真的有效吗？

该项目开发商的工作人员称，之所以让业主签订不断供的承诺书，是因为他们与银行签订的是全程担保协议。即便已经交房和办理房产证，他们依然要担保购房者后续会按约还贷。在张晴提供的通话录音中，该工作人员表示：“如果你不按期还款，银行会直接从（我们）公司划款。”

对此，相关法律人士分析表示，银行和开发商签订这样的协议和前几年环京地区房价过高有关。银行担心后期房价下跌，房产贬值，购房者断贷，因此要求开发商全程担保。

关于环京地区的楼市现状，可以用持续低迷来形容。由于2017年限购政策实施后，廊坊楼市快速转冷，甚至跌入冰点。数据显示，2016年廊坊新建商品住宅成交49820套，成交面积达481.42万平方米；转入2017年这两项指标分别下滑约六成，总成交金额也从上年的506亿元降至约208亿元。2018年廊坊成交8723套新房，成交面积83.72万平方米，分别同比下降56％、58％。

随之而来的是房价的急速下滑，不少买在“山顶”的高杠杆购房者因房产价格低于贷款金额，无奈选择断供弃房。

今年上半年，持续的限购叠加疫情反复、整体市场低迷，廊坊商品住宅成交6763套，同比下降13.1％，成交面积69.05万平方米，成交均价11735元/平方米，同比下降23.2％，成交金额81.05亿元，同比下降32.6％，形势仍不乐观。

也正因此，银行想通过全程担保将这一风险转移到开发商身上，这也导致上述项目开发商施压购房者，要求签订不断供承诺书。

开发商的这种行为相当于要求购房者反担保。按照民法典规定，“第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。”不过开发商要求业主签署的承诺书内容并不合法。据法律人事介绍，按照民法典第四百零一条规定，即便购房者断供，房屋也应该经过司法拍卖后以金钱方式偿还，开发商可享有优先偿还权，但无权收回房屋所有权。