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北京常住人口的“新格局”已经开始形成。
最近北京市统计局公布了《党的十八大以来北京经济社会发展成就系列报告》。
【1】
核心区政务功能
主城区首都功能
新城区经济功能
北京城市功能新格局
在2017年出台的新一版北京城市总体规划中,北京的城市格局被确定为“一核一主一副、两轴多点一区”。
这样的城市格局其实就是一种“功能分区”:不同的地区发展不同不同的功能,大家要形成“差异化发展”。
比如“东西城核心区”的功能定位就是“政务功能为主”,六大主城区则是“首都功能为主”,包括文化、外交、科创等功能。
而在副中心和新城板块,则可以发展“经济功能”,包括新建CBD中心,中高端制造业产业区,零售商业中心区等经济功能。
这种差异化“功能区”的定位,必然导致北京的产业和人口要进行重新的“分工和布局”,常住人口向外疏解和扩散是一个不可逆的趋势。所以在不久的未来,我们就可以看到越来越多的“CBD商务区”会在北京的新城区崛起:比如房山的“长良CBD”,通州的“运河CBD”,顺义的“国展CBD”,每一个新城区都有一个“CBD商务区”。
北京的“经济功能”不是没有了,而是从主城区转移到了新城区,必然会推动北京新城区的房价缓慢上涨。
【2】
东西城常住人口6年疏解40万
北京有钱人最多的区
是东西城和亦庄
根据北京市统计局的数据:2021年东西城核心区的常住人口是181万,要比2014年减少了超过40万人。
也就是说,6年时间北京东西城核心区可能疏解了超过40万人口。
这样的“人口疏解趋势”未来还将持续。
根据北京东西城核心区的“控规”指标:北京核心区最终的常住人口目标可能会在155万人左右,预计还有20-30万人将会陆续离开东西城。
但是“疏解人口”并没有让北京东西城出现“衰退”。
根据北京统计局的数据显示:2021年北京东西城的GDP总值达到了8600亿,占到了整个北京经济总量的21.4%,超过了五分之一。
而且东西城的人均GDP接近50万元/人,排在全北京第一名,第二名是“亦庄经开区”,第三名才是“海淀区”。
也就是说北京最有钱的人,大部分依然集中在“北京东西城”,“亦庄经开区”和“海淀区”,朝阳区仅仅排在第四位。
尤其是亦庄的“异军突起”,是这几年北京的最大亮点。
人口越来越少了,但是人均GDP却越来越高了,这说明北京东西城核心区确实通过“腾笼换鸟”,实现了“高质量增长”。
但是未来随着“央企总部和金融机构外迁雄安”,北京东西城是否还能保持“高GDP水平”,可能还需要再观察。
随着东西城人口的“腾笼换鸟”和“高质量增长”,我们认为对东西城的楼市会有“结构性的影响”:随着人口疏解加速,老破小的房产价值会逐渐折损,而“次新房和品质新房”的房价会逐渐看涨。
简单理解就是:能买老破小的需求已经逐渐外迁,而留下来的需求,几乎都是瞄准了“更加高端的品质改善”。
尤其是在“老城不再拆”的政策背景下,未来东西城老破小的“二手房挂牌量”可能会出现激增,未来的议价空间会更大。
但是对于四环里的“次新和新盘”来说,由于稀缺性日益增强,我们认为还是有持续上升的空间,尤其是“四环里的限价新房”值得入手。
一句话,北京的有钱人其实还是想留在城里,但由于城里的“老破小过多”,能够满足需求的房子太少,从而将再次推动四环里新房的房价。
【3】
主城区将高度分化
产业决定发展前景
根据北京统计局的说法,未来北京城区主要重点转型:文化产业、国际交往中心功能和科创功能。
比如北京有84%的文化公司和企业分布在北京城区,有超过9成的国际组织机构也在北京城区,超过8成的国际跨国地区总部也在主城区。
以前的北京主城区是“什么产业都有”,而未来的产业发展要做深度转型,“文化产业”,“外资外企产业”,“科技科创产业”将会允许在主城区进一步发展。
因为这些产业都属于“首都功能”。
那么,这些“首都功能”的产业主要分布在哪里?
由此可见,北京主城区的产业布局主要集中在“北部”和“东部”,而主城区的南部和西部,其实并没有太多的产业价值。
未来的北京主城区,高度分化了,不能再闭着眼睛随便买了。
【4】
副中心和新城人口暴涨200万
新城中心迎来“大爆发”
如果说东西城是“高质量增长”,主城区是“分化增长”,那么北京新城区就是面临集体“大爆发”。
根据北京市统计局的数据:2021年副中心和平原新城常住人口合计为874.7万人,较2014年增加188万人。
其中,副中心常住人口较2014年增加47.8万人,平原新城常住人口增加140.2万人。
这种人口“疏解趋势”未来还会进一步加速。
甚至北京会在“落户政策”,“购房政策”上加强引导城区人口向外疏解,包括亦庄、昌平、顺义、房山、大兴等在内的新城,将会面临重大发展机遇期。
亦庄经开区目前已经基本成型,是五大新城中发展最快的新城:GDP总量已经超过2500万,人均GDP水平超过海淀和朝阳,常住人口超过60万。
这说明亦庄已经成为北京的“富人区之一”。
随着产业、人口的转移承载,北京新城区的公共服务水平不断提高,更多的医院、学校都要来了,最典型的就是亦庄经开区。
一个“亦庄独立学籍区”,让亦庄的“学籍优势”直赶东西城海淀。
综上所述,北京的发展新格局正在加速“形成”:东西城已经初步完成“腾笼换鸟”,逐渐实现“高质量增长”。
而北京主城区正在加速“分化”,北京真正的增量发展几乎全部砸在了“新城区”,人口产业的加速疏解,北京新城核心区房价有望进一步提升。
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