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新盘20有余,互联网人该押西二旗还是大望京?逻辑大不同!

北京特价房2022-09-14 12:55:26来自北京市

近期，如果要评选北京楼市的两个顶流板块：获奖得主无疑是「昌平南」和「大望京」。

这两个板块有很大的相似性：

产业上，有着浓厚的互联网产业；

楼市上，则表现为巨大的购买力。

于是，针对昌平南和大望京，一个话题就此产生：

买房人，究竟该选择昌平南还是大望京？

01 先来对比一下价格：

先说北城红盘云集的昌平南板块。

从距海淀一路之隔的北清云际/郡和府，到回龙观新盘北清橡树湾/奥森春晓以及紫金书院，再到北清路上最便宜的新盘宸悦国际/硅谷one等。

从4万到6万+，买房人有一应俱全的选择。

再是争议不断的大望京板块。

从北部的六边形战士奶西金茂樾，到东边以晓风印月为代表的崔各庄优改盘，以及王四营，金盏东坝北熙区等等新盘。

定价则直接飙升到了8万到9万之间，无疑比起昌平南的选择，已经贵出了好几个level。

有心人会发现，大望京新盘的价格和海淀北的新盘，是属于同一层次的。

所以很显然的一点是，光就价格这一点，就会把买房人分为两类：

总价预算在400-600万之间的，会倾向于昌平南。而预算到800-1000万的，大望京的新盘会更适合。

02 再来看第二点，两个板块的收入和房价

众所周知，片区是否有高薪产业，会影响周边的房租，更会影响周边的房价。

dt财经有一组比较早的数据。

它根据地产数据和一些简历数据，对比了一下西二旗和望京两地的房价和收入的情况。

根据数据我们可以看到，西二旗的房价均值为5.65万/平，薪资均值为1.08万/月；而望京板块不一样，房价均值为7.94万/平，薪资均值为0.97万/月；

这意味着望京房价每平贵了2.3万，而人均工资还低于西二旗1000元左右。分析为什么会产生这种情况，那是因为二者的房价逻辑并不相同。

首先是西二旗板块，如果在地图上以西二旗为圆心，用通勤半径圈的方式标出各个新盘项目，会有一个发现：

昌平南的新盘，价格是按照距离远近来排序的。

距离西二旗最近的，是北清云际和郡和府，它们的价格相对比较高，销量也比较好，原因无他，距离海淀只有一街之隔，到各个产业园的距离也不远。

因此，更多的互联网人愿意选择这一类新盘。

再远一点的，是奥森春晓和北清橡树湾。

虽然和大厂距离远了一些，但是由于身处居住氛围比较成熟的回龙观，还有近远期地铁规划的加持，定价上也是位于第二梯队的。

而硅谷one和宸悦国际，则在靠外一些的圈，配套稍差，但依托北清路，通达度还是不错的，因此位于第三梯队。

最远的，则是在沙河板块。

因此，你会发现昌平南众多新盘的一个特点：它们的定价和销量，受到和产业园距离远近的影响，非常大。

这种现象产生，其实背后也是有原因的。

03 昌平南的前世今生

如果了解海淀山后和西二旗上地等规划的朋友会知道，昌平南楼市，是一个典型的产业驱动型市场。

互联网产业，过去十余年里，一直处于从南到北狂奔的状态。

最早2010年左右开始，从中关村和学院路上高校拉开中国互联网创业的序幕，接着中关村创业大街，出现了各种创业孵化园。

创业大潮下，一个个互联网造富神话，也滋养了楼市。

紧接着，产业一路向北，翻过天然屏障百望山，从北三环到中关村，再到上地和西二旗软件园。

看完这条发展路径，我们就容易理解昌平南楼市了，在昌平南买房，周边的产业是非常重要，甚至比是否宜居更加重要。

而望京不一样。

首先，望京的宜居性，一定是大于昌平南的。

这一点，我们看一个指标就会产生对比，那就是餐饮业数据。

望京的餐饮店，数量比西二旗多了一倍，餐饮均价更是比西二旗高了近40%。

不仅如此，一定程度上可以代表生活chill程度的星爸爸，西二旗更是只有大望京的三分之一。

餐饮店的数量，代表着烟火气，代表着生活氛围，显然在这两者上，西二旗都是输给望京的。

这种情况，验证了我们前面说的，西二旗的发展是互联网产业驱动，而由于互联网崛起速度过快，很多配套性产业还来不及跟上。

但望京不一样，望京从90年代开始就以“韩国城”著称，一直受到外企和和巨头总部的聚集地，因此配套基础良好。

对比完了配套，再来看看入驻的产业。

04 两个板块的产业区别

北京的互联网行业分为两个世界，一个叫西二旗，一个叫望京。

昌平南对应着西二旗，无疑是互联网行业的正规军，旗下有腾讯、百度、网易、快手等一系列互联网大厂。

而崔各庄，奶西等板块对应的望京互联网代表队，不止有SOHO里野蛮生长的创业潜力股，更有美团阿里这样的行业独角兽。

从这一点上看，似乎西二旗更胜一筹。

但必须注意到的是，我们说的西二旗的互联网正规军，分布比较分散，从海淀到昌平，从永丰到上地，都有分布。

而相对来说，望京的产业分布，则相对紧凑，有一定的集群效果。

同时，大望京还是整体规划的区域，有着以望京soho为代表的地标性写字楼，虽然都堵，但西二旗的互联网人，往往是堵在核心区域的后厂村路，而望京的码农朋友，则是堵在大山子，更外围。

因此整个望京的规划体量和产业容纳度，都大于西二旗。

如果我们看望京在售新盘的分布，也会发现，在望京核心区的概念很分散，因此无论是望京北，望京东和望京南，都有承载新的大型居住区的空间。

最终，关于西二旗和望京的买房建议，到了总结时刻：

1，昌平南楼市，是纯产业驱动型，配套成熟需要时间换空间，价格也比较低。

2，望京更成熟，并且望京不像是西二旗，只有互联网单一产业区。

没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。

过去五年，很多一线城市都验证了一件事情：互联网和楼市，总是是相互成就的。

杭州的未科，深圳的南山，帝都的望京和西二旗都是例证。但下一个发展高增值的行业，是互联网还是什么，需要去思考。

3，望京的腹地很深望，北侧是来广营，东侧是崔各庄东坝，预期空间很大。

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