蛇口上一次有住宅供应，还是今年5月份底的时候，招商仕林臻邸拿证。最近又有两个蛇口新盘传来新动态，一个看山，一个看海。几天前，新世界临海揽山御园取证，推售393套111-118㎡及236-239㎡的住宅，均价11.66万/㎡，最低单价9.7万/㎡，预计中秋开盘。咖姐从现场销售方了解到，招商玺家园预计9月中旬拿证的消息，这个一线海景房，536套125㎡和68套425㎡大概率会一次性推出！如果按吹风价11.8万/㎡的均价来算的话，大户型一套下来5000万+，深圳有多少购买力会一哄而上，深圳楼市会被引爆吗？

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太子湾——深圳的城市封面

招商太子湾由招商蛇口打造，总面积约170万㎡，由太子湾邮轮母港领衔，打造华南最大、深圳唯一的邮轮母港，成为前海蛇口自贸区未来的核心载体之一。

从规划来看，项目以22万吨级邮轮为依托，同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽等多元业态。太子湾的商住项目分4期开发，周期长达9年，而招商玺家园是唯一的住宅项目。同片区享受前排海景的商务公寓湾玺此前开盘三次，最贵5500万/套，全部当天售罄。

2020年3月7日，湾玺首次开盘，104套房源全部卖完，吸金42亿元。3月13日，湾玺加推14套，不到1分钟就被抢光，销售额6亿元。4月5日，湾玺开盘三个半小时全部售罄，共吸金23亿元。

太子湾最大的卖点就是稀缺的海景资源，在蛇口海岸线上，已经诞生了不少千万豪宅。一方面太子湾的诸多规划虽已明确，但还未落地，周边生活配套就目前看来，还需等待较长的一段时间。现在有确切的消息，太子湾占地约22.25万平方英尺的K11 Ecoast，计划于2024年在深圳开业。

一方面，目前出行主要走望海路，早晚高峰期塞车较为严重。咖姐留意到望海路有进行地下快速路改造的相关规划，不过，依旧是那句话，还有排等。

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这么任性？126㎡做2房？

招商玺家园位于蛇口太子湾片区望海路与居海路交汇处，正好在蛇口港地铁站口。项目占地13938㎡，建筑面积139000㎡，总共有604套住宅（126㎡536套，425㎡68套），车位共1080个，车位比大约1：2.0，容积率小于2.15。

今年7月底，深圳市规划和自然资源局发布关于招商玺家园的规划调整如下：位于招商街道太子湾的招商玺家园（K202-0037宗地）由原分两期建设调整为分三期建设，一期主要为幼儿园、公共配套设施、住宅区地下车库及2-5栋住宅地上工程，二期主要为6栋住宅地上工程，三期主要为商业及地下车库。

从平面图我们可以看出，2-5栋住宅均为123-127㎡的户型产品，6栋为425㎡的大户型产品。

这次比较争议的是，该项目123-127㎡的户型产品只做了2房或者2+1房。

1500万左右买个2房或者2+1房的房子对于拖家带口的刚需买房人来说，是不现实的，而且从户型图看来，也不是很好改。显然，家庭买房人并不是该项目的目标客户群体。就目前咖姐看到的想买该项目的买房人，有一部分是，原生家庭在蛇口，父母已经有一套房的小年轻，有一部分是，还在享受二人世界的小夫妻，亦或是丁克一族。120㎡+的户型，市面上我们看到最大限度，可以做到4房，但这也意味着人口繁多。一个占地1万出头，容积率要做到小于2.15的项目，从户型图上看，格局也不好改成刚需产品，如果这个项目在一些刚需地段，咖姐也会不看好该项目的开盘成绩。但是，这里是坐拥一线海景的蛇口，住在这里的人，必定是拥有一定财富和身份，这是一个圈层的买卖。

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周边二手指导价在10-13.2万/㎡招商玺家园周边有招商双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓、山语海、海滨花园、南海玫瑰花园等小区。目前最高指导价是招商双玺花园，为13.2万/㎡。

这些前排/二排看海景的蛇口二手房成交价如何，也直接影响了招商玺家园的升值空间。老规矩，咖姐会在付费版块展开这部分的内容敬请期待！