发现没，虽说现在北京新房入市的速度越来越快，但从前经常刷屏的热销海报却越来越少了！“首开即罄”、“热销XX亿”…这些字眼出现的频率越来越低。

说到底，还是市场难，成绩单里掺了多少水，太容易被看穿，还不如不发。

瞭望君最近又发现了一个掺水的，去年首期开盘就官宣劲销12亿的金地北京壹街区，截至今年7月29日也才网签了349套，收入15.3亿。其中首期推出的576套房源，将将网签了266套，收入了11.75亿，快一年了也没能完成12亿的小目标。

说直白点就是，去年吹的牛，到今年还没实现。

海报打脸就算了，以现在房企的周转速度来看，金地北京壹街区的成绩显然也不太及格。

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并不是产品不给力。甚至单从产品看，金地北京壹街区本身还是不错的。

在1.6-1.8的别墅级别容积率上，项目打造了通州市面儿上少有的纯洋房社区。整个社区体量不小，总用地规模12.97万平，分为八大地块，南北尺度达到500m*600m，住宅部分共1658套房，都是6-8层的洋房，一梯两户的小板楼，外立面用经典红砖肌底，与米色、褐色、灰色混搭，真石漆+铝板兼顾现代感。

社区还配备了广场、公园、商业、服务等配套，并且进行了开放式布局设计，在未来的社区生活中，90%以上的生活所需，步行可达。

金地北京壹街区效果图

户型涵盖了73-78平的两居，85-109平的三居，到125-186平的四居全面积段，面积跨度大，覆盖刚需及改善客群。关键金地还把得房率提高到了80%-85%，高于市面上的主流产品。

户型设计也算给力，以96平三居为例，网红南向三面宽格局，南北通透，所有居室全明。入户有玄关，客卫，有利于疫情下的消杀，更安全。客厅+双卧朝南，还带三个大飘窗~餐客厨一体化设计，U型厨房，独立餐厅区，空间感不错。

其中73-125㎡还为精装修交房，标准也不低，比如博洛尼的橱柜（或同等品牌），通高的室内木门，还拥有无触碰归家系统、同层排水等金地健康家体系标准，亮点很多。

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可惜位置拖了后腿。项目位于通州东六环外，隔条河就是河北。

周边没地铁，直线距离最近的地铁站6号线通州北关站，也要8公里多，步行需要两个多小时。虽说规划中地铁M102线也将在宋庄开设两站，但从距离来看，跟项目也关系不大，对购房者来说，出行还得靠自驾。

金地北京壹街区周边实景图

目前周边环境里还带着几分荒凉，更没有成熟的配套，想购物只能去3-4公里外的小堡商业广场、谷德玛特购物广场，华联购物中心还要更远一点，教育资源更是不要提了，因为没得提。

因此有人评价说，这是通州最孤独的房子。孤独的好处是，项目周边也没有开发商又爱又怕的贴身竞品。

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但即便没有贴身竞品，金地北京壹街区的竞争压力也不小。

先放在整个通州，对比项目4.5万/㎡的销售指导价，距离主城区、通州城区更近的片区，还有挂牌价3万多的房子，北京壹街区的房价明显偏高。

再放大到环线来看，同样是六环边，北六环昌平沙河北京城建·国誉燕园销售指导价才3.9万/㎡；南六环更低，大兴采育片区整体成交均价还不到3万。

唯一比通州宋庄贵的，只有西六环门头沟，四道桥的三个刚需项目销售指导价达到6.1万/㎡。但门头沟的优势也摆在明面上，只说有地铁一项，就已经秒杀一众远郊没地铁的六环，而且门头沟距离主城区也更近，其享受的配套也更好更完善，目前荒凉的宋庄可以说没啥可比性。

连仅有一河之隔的燕郊，都有宋庄比不上的优势。从金地北京壹街区自驾到进燕郊的第一个社区东贸国际也就不到10公里。而经过上一轮的大幅度回调，目前燕郊的二手房房价已经稳定在1.6-1.8万/㎡之间，新房普遍在2万/㎡左右，也就是说现在燕郊房价只有金地北京壹街区的1/2都不到。

相对宋庄片区现状，燕郊的城市界面反而更成熟，商业、教育、医疗配套齐备。最大的槽点，似乎只剩下了进京难。

但长久来看，燕郊的交通肯定越来越好。有消息称，燕郊进京检查站将会外移，再加上已经在建的地铁22号线（平谷线）已经确定在燕郊设站，预计2025年全线建成通车，届时燕郊进京的交通状况将得到很大的改善，甚至部分小区距离地铁很近，妥妥的地铁房，坐地铁出行比宋庄进京可方便多了。

对于部分手头比较紧，又急于满足自住需求的刚需购房者来说，燕郊可能是比宋庄更好的选择。

还有个现象值得关注，那就是近年燕郊的住宅的品质也越来越高。像前段时间热销的御东郡汇，外立面为铝板加上大面积的高档玻璃外窗组合，户型牛、得房率高，品质绝对秒杀金地北京壹街区。此外，地铁22号线高楼站附近的科技住宅三湘印象森林海尚城，不仅绿化率高、园林漂亮，还送精装修，中央空调、新风系统、智能家居应有尽有，产品力不输北京豪宅产品，更要命的是人家还是地铁房，价格每平米才2万出头。

所以，燕郊不仅适用于预算低的北漂一族，即便是想改善，燕郊的住宅也有得选。

最后，加上通州双重限购的限制，金地北京壹街区的目标客群被分流得更多了。

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金地北京壹街区的户型，似乎也做大了。

从项目总平面图不难看出，项目主力户型为85平起的三至四居，73、78㎡的两居户型占比很小，粗略估计在首期供应的576套房源中占比不足7%，且按照项目此前的宣传口径，上车的最低门槛也要308万。

而同样是位于六环外的大体量项目，顺义金茂北京国际社区体量超28万㎡，共3881套房源，最小户型面积低至50㎡，最大不超过120㎡，供应主力70㎡左右户型占比42%，总价大多控制在150-250万之间。

在受户型面积大小影响的总价优势上，又逊了一筹。

定位上的偏差，直接影响到项目的去化率。金茂北京国际社区2020入市第一年，仅9个月就网签了1070套，去化近三成；而金地北京壹街区去年11月入市，截至目前同样是9个月，仅网签349套，去化才将将两成。

看来，未来金地北京壹街区的去化之路也并不好走，或许等一个通州解除限购？