不配合网签，法院判卖家违约赔200万！卖房时要注意哪些违约责任？

我们都知道，在二手房交易过程中，房屋买卖双方从各自利益点出发考虑，很容易因为某些原因而产生分歧，可即便如此也不能单方面故意给交易流程造成阻碍。最近，就有一起因卖家不配合网签，最终被法院判定违约赔200万的案例。

事情的经过是这样的，2020年8月下旬，宋先生和王女士在中介公司共同签订了房屋买卖协议，约定宋先生以1000万元的价格购买王女士名下位于松江的一套房产。协议签订两天后，宋先生通过中介如约支付了50万元定金，随后便继续筹措剩余款项。按照协议，他要在两个月内再向王女士支付500万元购房款，才能前去办理网签手续。

2020年9月下旬，宋先生突然收到王女士发来的信息，要求他在9月30日之前转账500万元方可办理网签。这比双方约定的期限早了20多天，宋先生和中介都感到诧异，便拒绝了。到10月14日，距离约定的最后期限10天左右，宋先生通过中介联系王女士，表示500万元款项已到位，可以按约支付，希望王女士配合完成网签。

王女士却表示，因为宋先生拒绝在9月30日前付款，导致她不能在这个节点前清偿银行贷款并涤除抵押，所以无法办理网签。此后，中介多次与王女士沟通，王女士均坚持要等把银行贷款还清再网签。一直拖到2020年12月中旬，王女士又提出，要等宋先生将钱转入账户后再办理网签。这个要求被中介拒绝，中介表示，公平起见应当先网签再付款，若王女士不放心，可以要求宋先生出示相关资金证明。就在双方约定网签日期的前一天，王女士再次变卦，要宋先生支付20％的违约金才肯继续卖房，否则就要解除合同。

宋先生坚决不同意，在王女士单方面宣布解除合同后，将她告上法庭。一审法院认为，宋先生和王女士之间签订《房地产买卖居间协议》缔结房屋买卖合同关系，相关约定系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。通过双方出示的证据可看出，王女士在沟通中所提意见或要求与其合同权利义务不符，本案系因王女士违约导致合同解除，现宋先生要求解除合同于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，王女士应向宋先生返还定金50万元，并承担违约责任，支付违约金200万元。

一审判决后，王女士认为违约金过高，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海一中院审理后认为，双方签订的居间协议没有明确网签时间与支付首付款的先后顺序，王女士主张宋先生拒绝于网签当日支付500万元首付款，缺乏事实依据，故王女士行使单方解除权不当。王女士以提前还贷作为网签的前提条件，违反协议约定，构成根本违约。一审法院依据约定的违约责任条款，并在公平、诚实信用原则基础上综合考虑可预见规则、减损规则等因素认定违约金为200万元，既符合法律规定，又可以弥补守约方损失，并合理惩罚违约方。

身为卖方，卖房时要注意哪些违约责任？

在房产交易中，若是由于卖方的个人行为造成交易无法继续履行的，买方可以向卖方提出解除合同，并且追究其法律责任，而卖方不但要把已收取的定金返还给买方，还要依法赔偿买方的损失。房主签约后却反悔，购房者的利益变得十分错综复杂，至于违约金的数额，一般为定金的两倍，但也要看合同具体约定的数额是多少，如果约定数额很大，那卖方届时就很可能是得不偿失。

二手房交易中，卖方常见的违约情况：

1、出售方将房屋直接卖给第三人

如果出售方将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出售方将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出售方就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出售方根据房屋差价赔偿违约责任。

2、出售方要求提高房价办理过户

在实际买卖过程中，很多出售方在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出售方将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出售方继续履行合同。

3、出售方卖房后反悔并证明合同无效

在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。