北京新房市场火热，价格上涨迅猛！

2022上半年，北京新房市场供应量大增，成交量也有所增长。然而，刚需购房者的焦虑也逐渐加剧，因为房价急速上涨，买房成本也大幅增加。除此之外，房地产市场出现了一些有趣的现象，比如四居房和豪宅的交易量增加，而小三居的供应量则急剧减少。总体来说，北京的新房市场前景仍然不错，但刚需购房者需要抓紧机会。

焦虑与焦灼并存的2022上半场结束，更焦虑的2022下半场启动，这十一组水面以下的市场数据，预示着下半场的水温。先上五大结论：一，昌平成交量几乎腰斩，刚需上车的重点区域，会越来越卷。二，北京新房可售库存创新高，买房人话语权，空前的高。三，半年间，北京新房的买入成本一平米高了8643块钱。四，北京，不缺有钱人；10w+豪宅，不缺买家。五，四居正在加速成为交易的新主流。下面，详细拆开市场的内脏，看一看，吓一跳。2.56万套2022年上半年，是除去2014年之外，10年间供应最大的半年。2022年上半年出现了一个现象是：大量纯新楼盘面世，迫于销售回款压力，都选择省去了蓄客开盘流程，直接开售。以至于上半年的上新节奏异常快速。这样一来，很多新盘都没有足够时间展示自己的全部亮点，买房人买房大多靠自己判断。但如此多的供应流入市场，也给了买房人慢慢挑选的空间。4月4月，既是供应最高、也是成交最高的月份。新增供应了10386套，绝对的断层第一。成交量达到了3900套，排第二的月份是3月，共3553套。可见，今年上半年，小阳春还是在的。只是并不明显罢了。18275套今年上半年，仅成交了18275套。比去年同期少交易了10000套。但比总数更令人惊讶的是，刚需买房人的「心头好区域」，遭遇成交腰斩。上半年，从数据上看，是刚需买房人最难的半年。昌平，大兴，房山，丰台，石景山等区域，作为北京楼市的刚需人群上车的重点区域，成交量整体猛跌，甚至腰斩。反而改善客户为主的海淀，东西城成交量却在上涨。一方面，是政府出让端给的好地陆续面世，另一方面，改善客户显然受到大环境的冲击比较小。349亿海淀，北京楼市yyds。今年上半年，有人腰斩有人支棱。作为老大哥，海淀区在颓势下多个新盘全部热销，半年成交额达349亿，突破新高。学府壹号院超100亿，中建壹品学府公馆接近60亿，还有圆明天颂和永丰双子星，都是上半年的明星楼盘。所以，退潮才知谁裸泳，海淀还是yyds。长按扫码 入群交流231%-35.8%扣除供应和成交都极少的西城区，今年上半年的去化率颇有看点。去化率最高：通州区231%去化率最低：昌平区36%惊不惊喜，意不意外。对此我有两点分析：1）通州去化靠前的，是融御、金地壹街区等性价比较高、总价较低的项目，而这类项目之前在通州几乎是没有供应的。所以不是通州突然爆发了，是终于有正经新盘了。再加上从最强限购算，到今年也满5年了，通州购买力变多了，成交多也正常。2）昌平呢，则是因为上半年供应新房太多，10来个项目神仙打架，总有更好的，性价比更高的出来，当然要等等再买。大家觉得还有什么原因，来评论区聊一下呀。70603套供应上涨，成交下跌，带来最直接的影响就是：可售库存迅速攀升。截止6月30日，新房可售库存达到了70603套，而这也是过去10年，可售库存的最高值。但这并不是一个悲观的绝对值。相反，我会觉得，买家话语权，空前的高。62175元/平米这也是近10年成交价格最高的半年。不得不说，随着限竞房、共产房退出历史舞台，北京新房价格上涨几乎没有给人留一点准备时间。半年，新房成交价格从53532元/平，直接拉升到62175元/平。一平米涨了8643元/平。按照平均价格来计算，买一个100平的房子，总价要上涨86万元。我就想说，要是我工资上涨的速度，也这么快就好了。1295套光看平均值，当然是不严谨的。我们要穿透数据，看看到底是谁在涨价。今年上半年，10w+的新房项目成交了1295套。才1000多套，是不是觉得不多？但我要告诉大家的是，在2017年10w+新房只卖了211套。而今年上半年，是成交量的峰值。这传递给我们两点信号：1）北京新房确实涨价了，刚需买房人也确实被平均了。2）北京楼市，即使市场低迷的情况下，金字塔尖的豪宅市场依旧不缺买家。578万成交中位数，往往比均价更有意义。今年上半年，北京楼市的新房成交总价中位数是578万。总价中位数，即将赶上2017年高点去年，中位数只到478万。虽然今年还只有半年的数据，但依旧能看出中位数快速升高。这说明，北京新房的买入门槛，确实是在上涨，而且已经不是前几年的小步慢涨了。所以，刚需买家，该下手下手。46.89%三居的成交量过往都是大户，2020年下半年，交易了将近1.6万套。但今年上半年，只有8569套。往前多看几年就会发现：三年来三居占比首次跌破50%，仅有46.89%；与此同时，四居占比正在逐年增加，从2019年10%，增加到了现在23.12%。从这里，我们不难看到一个趋势。随着北京新房买入门槛的上涨，四居，一个真正一步到位的户型，在未来几年，或许会成为新的热门选手。在四居面积段里，我个人尤其看好120平左右的小四居。7799套讲一个悲伤的事儿。90平小三居可售套数仅剩7799套。按照过去3年的平均去化来看，没有任何新增的情况下，90平小三居只够卖半年多了。对此，只能说一句且买些珍惜。以上就是今年上半年我观察到的11组特别的数字。而只有这些数字合在一起，才能尽可能的还原出，北京楼市真实的样子。若群满 添加个人微信：fangbaotou 备注北京购房小工具，点击下方模块 ↓↓↓新房二手房租房装修直播看房团购房资格房贷计算器查房价问答快速找房海外