2022年上半年一晃就过去了，有点稀里糊涂，很多人都受到影响了，整个半年就没有消停过，都是在客观因素影响之下渡过的。伴随着这些影响，房地产的楼市调控政策调整也没有停止过。
据不完全统计，今年上半年各类政策微调已经高达500次，内容基本上涵盖了对限购限售等政策的调整，首付比例及房贷利率的下调，还有一些贷款额度上调，甚至直接购房补贴等。可以说是各地发挥主观能动性，在稳房地产上大展拳脚。
很多信号已经很明确，房地产大局已定，下半年楼市趋势也就不难判断了，这些对开发商和购房者都有很大的影响。
1、楼市整体见底回暖趋势越来越明显，一线城市引领。
其实，随着各地调控的进一步微调，楼市回暖是必然的。但是客观因素影响一拖再拖，客观上延后了这种回暖趋势，当然更深层次的原因还在于购房者自身的问题，是对未来信心不足的认知造成的。
有专家曾表示，实际上，4月份楼市就已经见底了，之后并没有持续下行。这也给出了楼市经历市场调整后有反弹迹象的轨迹。不过，也只是信号而已，并没有形成实质的回暖。
所以，不出意外，下半年房地产市场将在分化中回暖，一线城市将率先引领市场回暖，这是由一线城市自身的强大需求动力决定的。
2、各地因城施策的房地产政策微调动作会持续。
楼市调控会始终伴随着市场变化而变化，跟调控成果直接挂钩。一旦市场出现回暖，调控不可能再像上半年那么猛，当然也不可能会戛然而止，因为还有惯性和滞后性的考虑，况且调控成果尚需巩固，此时楼市恢复依然会很脆弱。
各地会结合当地实际情况出现政策微调的分化状态，有些城市可能需要继续加大微调，有的或许要防止市场过热。
3、坚持“房住不炒”不动摇是基本方针。
房子是用来住的不是用来炒的这个定位不会变，这是从2016年以来始终坚持不动摇的定位，这是房地产未来健康发展的基础和指导思想。哪怕楼市最艰难时期，这个定位都没有改变过，这是定力是底线思维。
4、楼市“三稳”是主旋律，这是房价涨跌的原则。
正因为要稳地价稳房价稳预期，确保房地产市场平稳健康发展，所以，房住不炒才大有可发挥的空间。这个底线结合因城施策，可以说就限定住了房价的波动曲线。
并非不让房价涨跌，而是涨跌有度，不能脱离这条波动的线，这个线是由房价稳定决定的。不能以不稳为代价，这也是底线，这就是未来房价涨跌的原则，一切以稳为本。
5、开发商最困难时期已过，但仍然面临较大的压力。
随着各项指标的回暖，下半年房企销售业绩会筑底回稳，下半年融资环境也有望改善。可以说，房地产至暗时刻或已过去，这对开发商来说绝对是好消息，但依然不能放松。
先不说所有的回暖仍然不瓷实，即使算得上回暖，那么房企依然要面对即将到来的偿债高峰期。7月房企将再次迎来偿债集中考验。据不完全统计，共有123家房企的相关债券会在2022年7月内面临到期、回售及付息。
房企的融资约束仍然比较大，特别是民营房企，只有少数财务指标较好的企业受到较多信用支持。这说明房地产企业层面的问题依然存在，不可能短期内解决。
这也预示着，未来对房企预售资金监管不可能太紧，一切的一切，对脆弱的市场仍是一次严峻考验。
6、购房者信心逐步得到恢复，但距离买房实际行动还有很大差距。
实话实说，楼市如此大力度的利好政策出台，购房者不可能无动于衷。一些受到压制的刚性和改善性需求一定会在下半年有所释放，这是购房者信心恢复到一定程度的体现。
但按照最近央行的调查显示，购房者依然难言全面乐观。
调查显示，未来三个月，16.9%的居民打算购房，这一比例低于今年一季度的17.9%，继续创下2016年三季度以来的新低（该季比例为16.3%）。相比上个季度调查，对于下季度房价预测，看涨的人少了一些，而看跌的人多了一些。看来，购房者的信心恢复仍需要很大的耐心。
可以判断，下半年市场将在购房者苦苦挣扎中艰难恢复。冰冻三尺非一日之寒，要想全面恢复谈何容易？但信心还是向上的，是有希望的。
光宇吐楼市2022-07-07 17:28:00
