绿地新都会准业主集体退房，光明楼市出现危机

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光明绿地准业主集体退房

近日，光明绿地新都会准业主集体退房上了深圳楼市热搜。

6月26日，一份绿地新都会准业主的【退房要求书】在微信社群转发流传。

网传的退房要求书

362位绿地新都会公馆一期4栋的准业主，在临近交房日期之际，集体提出了退房。

绿地新都会位于光明中心区地铁6号线光明大街站旁，2019年底开盘，当时362套住宅“秒光”。准业主们为什么现在反悔了？

准业主们提出的退房原因，主要有4点：

1、违规预售；

2、开发商拒绝信息公开，违建；

3、距离交房还剩4天，仍有大量施工内容未完成，存在质量缺陷及结构风险。

4、违规设置机械车位，小区原本规划344个普通车位，如今，有约200个变成了迷你机械车位，不实用。整改成344个普通车位方案未落实。

据爆料，绿地新都会小区上层车位尺寸为下层为来源：粉丝爆料）

其车位尺寸大小并很难满足大部分停车需求，更尴尬的是下层停车后上层无法停车。不仅如此，普通车位中还有27个微型车位，业主们愤怒不已。

图源：网络，粉丝爆料

此外，还有其他不少问题，吊顶与门同高，没有预留空间，加上该项目是毛坯交付，后续装修难度大。

尤其01、02户型，入户空间逼仄，若赶上两家人一起出门，转身都很难。

图源：网络，粉丝爆料

准业主们要求：

退房、退名额、退还所有房款及贷款利息、本金。

事实上，2019年开盘后，绿地新都会的建设进度一直被准业主们投诉。

人民网的领导留言板和光明住建局网站上的相关留言指出：

1、2020年，绿都新都会停工达8个月；

2、业主代表、光明住建局、街道办、开发商4方沟通交房时间节点，开发商一直未能在交付节点完工；

3、今年3月的沟通会，开发商没出现在现场，业主代表找不到相关负责人。

图源：人民网领导留言板

直到今年5月，有网友发现，该盘外墙脱去绿网，现已完全封顶，正在为6月底的交付加紧赶工。

如今才过了一个多月，交房在即，准业主集体要求退房。

02

开发商主动建议退房

与光明绿地新都会准业主集体要求退房成鲜明对比的，是西丽金众麒麟公馆开发商主动拉群建议投诉业主退房，“要是没有办证，感觉货不对板，是可以申请退房的”。

图片来自网络

业主们投诉的主要问题是房子货不对板；装修标准降级；开发商承诺在各栋楼下建的6个主题会所，有4个未兑现；学位虚假宣传；物业管理费不清晰等。

金众麒麟公馆货不对板中，最受关注的焦点是装修标准。针对业主质疑，开发商称，已在样板房外提示:“所有装修建材及家具配置均为非交楼标准”，又称“最终解释权开发商所有”。

关于会所，开发商表示，如开发企业对主题会所规划建设作出了承诺，则其应在符合法律法规的前提下履行承诺。

虽然开发商表示，如果觉得货不板，可以退，但是没有一名业主愿意退房。

金众麒麟公馆位于南山西丽深圳动物园旁，项目西边是西丽湖，高层可远眺西丽湖景与麒麟山庄，生态景观资源优渥，宜居舒适度高。搭配金众本身所宣传的重本设计，项目定位高端。事实上，这样的楼盘在深圳较为稀缺，如果业主和开发商矛盾能解决，最终的结果也是也是皆大双喜。

南山区住房和建设局就金众麒麟公馆货不对板一事做出回应称，已联合西丽街道搭建平台，促进买卖双方通过协商等合法方式解决纠纷。

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光明楼市出现危机

楼盘准业主们集体退房，这在深圳楼市极为罕见。而发生地在深圳网红光明的中心区，不能不令人深思。

可以说，准业主们的集体退房，意味着光明楼市从日光盘向普通盘风向标的转变，大众心态彻底变化，局部楼市出现危机。

—— 光明去化不佳——

在2020年，光明出现8个“日光盘”，共计5063套房源在一天内售罄。

在2021年，光明也出现了5个“日光盘”，共计3239套房源“开盘日光”。

之后，光明楼盘不断走向下坡路，风光不在。

电建洺悦鹏著花园开盘当天去化23%。

安联尚璟府，推售353套住宅房源，但在开盘约4个月后，深圳市房地产信息平台却显示仅6套“已签认购书”。

中信凯旋君庭，一度打出“首付42万”的旗号。按其备案价计算，最低首付应该超过120万元，即给出了类似“1成首付”的让利，却依然未能帮助清盘。

图片源于网络

2022年6月，光明楼市猛料频出。

特发观月台，位于光明高铁站片区，备案均价4.69万/平，一个91折直接降到毛坯价4.28万元/平，360套房开盘当天卖了166套，去化不到一半。

深业云筑，开盘叠加各种折扣后，一个93折降到精装4.37万/平。但项目的751套房最终有231批客户参与摇号，去化率约27.73%。

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网友爆料：号称2021年西部限价最低的光明地铁口物业、2022年最高性价比的西部刚需上车盘金地明峰府，员工购房最高可享受85折的优惠，一时间震惊市场！

而6月26日位于光明中心区的绿地新都会准业主集体退房，更是把光明楼市推向了更为尴尬的境地。

—— 楼市背景低迷——

当然，光明楼市出现断崖式危机，是诞生在整个深圳楼市青黄不接低迷的背景之下，深圳不少楼市去化不佳。

6月27日，位于深圳国色天姿的蛇口赤湾的前海宸湾，246套住宅，仅79批意向登记客户，去化的结果已经写在认筹的数据里了。更猛的料是，30日下午，前海宸湾的信息刷爆了朋友圈，全都在推，启动深圳全市中介转介踩盘。

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6月15日，位于宝安西乡的京基智农山海公馆开盘选房，仅有107批入围客户选501套房。有媒体说开盘当天共销售107套，去化率约21%。但也有媒体说开盘当天仅销售41套，去化率约8.1%。

5月17日，亚太半山樾府开盘遭遇“滑铁卢”，均价8.3万/平，推售174套住宅，33批客户认筹登记，认筹率仅18%。

半山樾府开发商给出的数据，当天卖了2.1亿元。然而有网友透露，实际不到10套。尽管开盘当天可享最高86折的优惠，最低价格去到6.4万/平。

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龙华鸿荣源博誉府，二期推出986套住宅，仅280批客户认筹登记，不需积分。据说开盘当天去化率约20%，这个成绩，相比于一期开盘，差了一大截。

最近劲爆消息！深圳龙岗信城缙悦城送一成首付，原本备案价首付90万的产品现在只要60.6万。项目4月3日开盘选房，推售住宅522套。开盘仅去化102套，去化率约19.5%。

事实上购房者少支付的30万首付由项目工程方先行 “垫付”，垫付的30万将以月供的形式分摊到购房者的月供费用中，但购房者需要额外支付相应的手续费。

律师提醒，垫付首付款行为涉嫌变相融资，属于明令禁止的违规行为。

——同期楼盘竞争激烈——

如今，光明已经从“没有样板间，买到就不错”，沦落到了双地铁盘开盘即打折，地段和价格越来越卷。

光明楼盘去化不佳，最表层的原因是同期楼盘的竞争。

从今年光明潜在入市的15个新盘来看，住宅供应的套数将有望超过1万套。竞品真的太多了，新盘都需要通过抢先入市，大力折扣，才能把刚需购买力抢过来。

不止供应多，政府的限价也非常狠，打落了人们对光明房价的预期。

之前光明的新房备案基本都在5-6万/平，但这一切从去年928拍地开始，就不一样了。

去年928拍地，光明凤凰城的限价低到4.5万/平，公明最便宜4.2万/平，楼市限价一下子就被拉低了。

再看今年预计入市的楼盘，毛坯价格基本都在4.4-4.8万/平之间徘徊。

从土地供应上说，华经产业研究院整理的数据显示，自2020年开始，深圳宅地出让的规模迅速上升，2020年和2021年分别为189.5万方和234.8万方，均远超过去5年的总和。而从供应地块的区域来看，近两年的宅地供应都在宝安、光明、龙华、龙岗、坪山等外围区域，外围区域的房价限制价格也大多在5万元/平左右。

2019年，绿地新都会毛坯均价约4.7万/㎡。2022年光明刚需盘选择性多，对于光明绿地业主来说，退了房再重新买一套，还能买一个更好更便宜的楼盘，以后入住还省心，何乐不为。

—— 学位缺口越来越大——

此外，从教育方面来说，随着入住的人口越来越多，光明学校配套尚未全部跟上，所以学位的缺口越来越大。

今年，光明公办小学学位缺口2615个，加上民办富余的1610个学位，还有1005个学位缺口。

而去年光明小学学位缺口，只有461个，才一年过去，缺口就扩大了2倍多。

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04

购房避开几大坑

质量差，存在生命安全隐患

目前，许多楼盘存在各种质量问题，如果存在重大生命安全隐患的楼盘，要坚决避开。

比如，楼盘高处坠落，外墙瓷砖脱落，墙体开裂，大范围渗水漏电，火灾，有害气体超标，更有甚者，一些楼盘竟然出现局部塌方，或者直接倒塌。“楼塌塌”不是个别现象，值得全民警惕。比如，美的置业贵阳一项目施工工地发生地下停车场局部挡墙垮塌事件，造成多人死伤；江西南昌县中骏雍景湾项目地下室车库顶板出现坍塌。试想，这些楼盘敢住吗?

资金链不足，引起法律纠纷，影响楼盘交付

资金链不足是当前房企存在的主要问题之一，如果引起法律纠纷，最直接的结果影响楼盘交付，开发商债务缠身，无暇顾及业主维权的各种质量问题。最坏的结果是投了钱，房子却打了水漂。

像目前被光明业主维权的绿地，今年5月27日就官宣暴雷，一笔2022年6月25日到期的5亿美元、息票率6.75%的票据现在还不上了，现在先还10%本金+利息，展期到2023年6月23日再部分或全额赎回。

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绿地甚至还计划3年出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包括自持的商业、办公楼和酒店等。可以想象，绿地手头尚不宽裕，还会为光明维权准业主大规模投资解决各类质量问题吗。

口碑极差，动则维权的开发企业

口碑极差，动则维权的开发企业一定要三思。比如绿地楼盘各类质量问题层出不穷，全国各地维权也是风起云涌，很少看到哪个城市里的绿地楼盘不维权的。

笔者两年前写的一文一俊岂能遮百丑！绿地业主掀起全国各地维权狂潮（图），引起全国各地绿地业主共鸣。本来这篇文章对刚进入深圳的绿地还抱有希望，想着深圳优质的国际大都会环境能提升绿地企业的素质和楼盘品质，谁想到两年后深圳绿地光明项目同样维权，准业主们还是集体退房。

掉入升值陷阱，价值断崖楼盘

警惕升值陷阱，价值断崖楼盘。碰到这样的楼盘的业主，大多是高净值人群，也不能说他们是低素质眼光，但有一点肯定，除了政策变动，业主们一定被忽悠过了头。

典型的案例深圳东部华侨城天麓，三亚凤凰岛。

深圳东部华侨城天麓，早前就有业主在朋友圈发帖降价1000万甩卖天麓别墅，业主称自己手持7年，加上各项交易费用和多年的贷款利息，即使房子成功卖出去，算下来也要亏本2000万，真真是一部投资血泪史。

三亚凤凰岛的房价，一直是舆论关注的焦点。

2010年1月凤凰岛首次开盘，价格就高达7万元每平。到了2010年2月二次开盘，达到了8.5万每平。到了2012年，凤凰岛的房价涨到了15万每平，最高时的价格甚至超过了18万/平米。

现在凤凰岛的价格呢，跌到了3万元/平米！如果是在15万高点买入的，现在真的是连零头都跌的不剩了。真的是天下第一坑人大盘。

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