DSshuofang" data-signature="读懂城市，大山老师教你如何选房！ 大山老师，超20年地产从业经验，数万名俱乐部会员！ 欢迎关注并加入大山老师粉丝团！" data-from="0">2022年4月20日，中国财政部公布了《2022年一季度的财政收支情况》，在这个收支情况中，关于房地产部分的收入出现了“暴跌”：，地方国有土地使用权出让收入11958亿元，同比下降27.4%，这说明土地财政在一季度确实“不太妙”。
第二，土地和房地产相关税收中，契税1581亿元，同比下降22.4%，说明二手房市场成交“不活跃”。
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同时根据目前透露的“2022年一季度31个省市和直辖市的土地出让金统计表”的情况看来，其中居然有30个省市的“土地出让金”出现了同比暴跌的情况。
在2022年一季度中，只有“北京”的土地出让金是增长的，仅有两个省市的卖地收入下跌幅度在30%以内，剩下的28个省市卖地收入全部跌的“一塌糊涂”。其中包括“江浙”三省市的卖地收入跌幅都在60%以上，广东的卖地收入也暴跌了75%。而作为直辖市的“天津”，“上海”，“重庆”的卖地收入跌幅居然高达90%以上，青海和内蒙的卖地收入也暴跌了90%以上。![]()
可以说，一季度主要省市的土地财政也几乎要被“动态清零了”。个，说明“地方财政”将会陷入困境，难度将会非常大。
2021年中央和地方合计的“一般公共预算”收入才有20万亿左右，而这一年“地方的卖地收入”就高达8.7万亿。
由于在“一般公共预算收入”中，中央要拿走50%左右，地方政府的“一般公共预算收入”也就只有10万亿左右。可见，“卖地收入”已经成为了“地方财政”的半壁江山。有人就曾经做过2017-2021年“主要城市土地财政依赖度”的排名，大部分的主要城市，卖地收入已经占到地方财政的50%以上了。一旦卖地收入跌去70%以上，那这些城市肯定会“嗷嗷叫”，楼市松绑那就“在所难免”了。毕竟这些城市都处于“高速城市化”的发展进程中，急需土地财政来支撑城市基建的快速发展，完成从“新一线城市”到“一线城市”的蜕变。这非常类似于2001-2008年的北京，常住人口的大规模涌入，申奥背景下的城市大基建潮，那几年的北京，也几乎是“每天一个新盘”。
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目前的中国“强二线城市”，就像“进击中的巨人”，每一天都在虹吸大量的人口进入，每一天都在“修地铁，搞CBD，盖高楼大厦”，大城市的每一天都在发生巨大的变化。可以说，中国绝大多数的城市发展，还离不开“房地产”，更离不开“土地财政”，失去了土地财政的支撑，城市将停滞不前，甚至没落。杭州这些年一直都是的卖地大户，每年的卖地收入都在2000亿左右，占到杭州政府总收入的58%。但不管如何，杭州的卖地是杭州城市发展的“关键支撑”，正是因为有了土地财政，杭州的城市发展才得以迅速展开，地铁建设加速。首先是城市建设的速度肯定要放慢，土地收入是城市建设资金的核心来源，甚至可以说是来源。地铁建设、公租房保障房的建设、城市改造更新等等，钱都是从土地财政来支出的，相当于这边是地方政府在卖地收入，另外一边则是政府在不断进行城市更新，不断在支出。现在如果土地财政收入暴跌70%以上，那么不管是地铁建设、还是城市更新，保障房建设等等，就都没有了资金来源。其次是地方政府的税收要受到影响，房地产的销售规模出现下降，相关税收也要下降，财政缺口会加大。最后就是做“政府生意”的整个产业链，收入都会受到影响。比如政府工程的施工企业，给政府提供服务的服务商等等，整个产业链条都会缺钱。这非常容易就会形成一个“恶性循环”：楼市萎靡，土地卖不出去，政府收入锐减，城市建设放缓，相关企业发不出工资，楼市继续萎靡。2022年，困难的不仅仅是普通人，地方政府其实也一样感同身受。第二个，说明了企业投资的长期信心不足，可能会引发更大规模的的“失业潮”。从2021年年初开始，楼市政策突然出现了超级“大逆转”，画风突变，房企开始成为“重点打击对象”。
尤其是针对开发商融资的“三条红线”政策出台，再加上针对银行房贷的“两个集中度管理”，直接把房企“干翻在地”。于是开始出现开发商融资困难，债务连续爆雷，房企的爆雷又改变了购房者的预期，大家纷纷捂紧口袋，进入观望。销售不好，融资困难，房企自然就不会再去拿地了，这是一个非常简单的经济逻辑。所以2021年下半年的几个月开始，土地市场非常冷清，土地流拍开始大规模出现。目前还能在市场中拿地的房企，只剩下一些央企国企了，这必然导致卖地收入全部出现大规模下降。这样的情况，一直延续到了2022年，并出现了高达60%以上的“暴跌行情”，这个跌幅可以说，地方土地财政已经“接近清零了”。综上所述，从2022年一季度的“卖地收入”来看，表面上看总体只有27%的跌幅，但从各个省市实际情况来看，跌幅已经比较深了。
而这一轮最值得关注的焦点，依然是代表着中国“增量发展”的这些“强二线城市和省会城市”。
在进一步“货币宽松”和“限购松绑”的刺激下，这些“野心勃勃”的新一线城市将会朝着“一线城市”突进，再突进。随着新一轮地产浪潮的到来，中国的城市格局也将会就此发生改变。
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大山说房2022-05-06 17:04:47
