一季度的最后一天，早上9点，有位读者在群里提了个问题——

“万科股票当下能买吗？”

当时，房小评还没看到郁亮那封“检讨书”，也没注意到当天有万科的2021年度业绩推介会。仅是凭着对万科过往的了解，下意识给出了“买入”的建议，并给出了三点理由。

1、万科很安全：

在信用周期下行阶段，投资资金偏好安全性强的公司，地产股进入反弹周期，万科无疑是地产股里安全性最强的公司之一，因此投资资金会选择它，个人散户也可以选择它。

2、郁亮为首的万科管理层很：

业内公认万科管理层很专业，思考问题深入，几次对行业的预测，后来都被验证。万科是自下而上思考创新的公司，能感知市场变化，产品和管理思维创新也走在行业前沿，具有极强的竞争力。基于对房地产行业未来的看好，房小评对万科的未来也保持看好。

3、万科迎来多元化业务上市的红利：

4月1日，万物云正式提交招股书，2021年净利润17.14亿元。万物云可是的物管公司之一，它给万科带来的红利不可限量。

这位读者朋友对房小评的观点表示认同，并且在开盘之后买入了一些万科A（000002.SZ）股票。当时，大家没再继续探讨这个问题，各忙各的去了。

10:30左右，这位读者突然在群里发消息：“非常开心，万科涨了5%还多！”

这时候，群内其他朋友围了过来，开始讨论起万科，有朋友还将万科2021年度业绩推介会直播链接发了进来，大家一边看直播，一边七嘴八舌地发表对万科的看法。

房小评总结了大家的观点，在这里分享给读者朋友们。

壹

有关利润下降问题

1

今年很多房企连年报都发不出来，利润下降是全行业的共同现象，万科利润下降不值得大惊小怪。

2

万科2021年归属上市公司股东净利润225亿元，同比下降45.7%，从下降幅度上看有点大了。但是郁亮说得很清楚，有两项是意外，以后不会发生：投资下降69亿元和对部分项目、个别股权投资计提减值损失26亿元，加上这两部分归母净利润就是320亿元，这样归母净利润同比下降约是35%，跟招商蛇口等其他几家已经发布年报的公司差不多。

3

万科采用“成本法”记账是吃亏的，不按公允值每年把持有物业重估一遍，放弃这种“估值利润”，对利润影响很大。大部分在H股上市的房企都是靠重估物业实现报表利润，但是这样的利润没有现金流，并不安全，万科坚持做有现金流的利润，是对股东负责。最重要的是，因为采用“成本法”会计原则，新业务产生的约80亿元成本需要摊入经营成本，降低了利润率。

4

郁亮专门就这件事做了“检讨”，向股东道歉，还自罚2021年度取消年终绩效奖金，听说他原本700多万元的年薪，这样只剩了100多万元，真是有担当，由此可见万科管理层“企稳回升”利润的决心。

贰

有关多元化业务

1

万科真正成了日本“大和房建”那样的公司，依靠多元化业务穿越房地产下行周期中的生存和利润问题，2022年才是万科价值红利的元年。

2

万物云去年收入竟然超过了200亿元，相当于一家中型开发商了。这种业务有稳定现金流，能成为万科的安全垫，孵化这样的高现金流业务很不容易，多少产业、商业地产公司都在孵化过程中因为短债长投出现了现金流问题。

3

刘肖进入角色很快，这次他说的句句干货，是干战略的料。尤其是万科生活服务类业务的投资纪律让我们大开眼界，比如购物中心类商业静态回收周期不超过14年，让人觉得万科是通过不断试错，认真干，才真正蹚出万物云、长租、商业这些新业务赛道。

4

冷链为主的物流仓储业务的确是黄金生意，万科有眼光，介入赛道早，而且发力精准。目前，万科旗下物流仓储规模已经是行业，近三年复合增长率超过52%，去年收入同比增长69%，达到了32亿元，这是冰山下的实力！

叁

有关如何“企稳回升”

1

我们对万科利润“企稳回升”有信心。这个道理很简单，2021年度结算的是2018-2019年的项目，那时候万科“收敛聚焦一二线城市”，实现了投资安全，但是一二线城市限价，导致利润下降，这其实是要安全不要利润的战略选择。

如今复盘，万科管理层的战略选择很明智，多少开发商都是死在2019年加油门往前冲的错误选择上！

随着地价回归，竞争对手出局，万科这样活下来的头部房企必然迎来行业利润率上升的阶段，这从之前有过供给侧改革的钢铁、煤炭行业的经历就可以验证，整个房地产行业利润回升是必然趋势。

2

郁亮说过去问题出在能力分散、操盘表现不稳定上，说得更明白点，就是万科这样的性公司，各分公司团队要生存，亏本拿地的情况不少，这在其他公司也是普遍现象。郁亮提出了“一盘棋”的做法，我们认为是很正确的，按照投资指标说事，不能再照顾人情。

3

张海介绍的万科提升开发能力的做法简直就是一本管理宝典，值得各家开发商学习，总结如下：

1）建立开发标准，一盘棋；

2）提升产品能力，推出新产品线，推行标准化；

3）把好的做法向推广，如网红售楼处的做法；

4）降低不同分公司操盘能力差距，推行内部培训；

5）数字化管理，强绩效，强考核，听说万科图纸都是机器人审核了。

4

郁亮说得很中肯：投资向市场更为稳定，团队操盘能力更强的区域集中。提高投前研判精准度和投后落地的实现程度。

5

张海说的“企稳回升”标准让我们看到了万科管理层的胸有成竹：

开发规模继续保持在一线阵营；

毛利率维持在20%左右；

投资一批好项目并转化为业绩；

TOD领域能力和开发业务规模领先；

各集团协同效应发挥，从单项目拓展向全区域、全周期转化；

从建筑视野向城市视野转化。

大家总结的万科2021年度业绩推介会内容堪称“教科书”，房小评一边拿本记，一边抽空瞅了眼万科2021年度业绩的基本面：

销售金额：6277.8亿元；

营业收入：4528亿元；

归母净利润：225.2亿元；

净负债率：29.7%；

持有现金：1493.5亿元。

直观感受八个字：体量庞大，安全。

看万科的2021年度财报，安全是真安全了，“三道红线”都归绿档了。万科在过去一年里，为了安全牺牲了一定的速度和规模，这可以理解，“你不能同时追到两只兔子”，安全和本身就是向两个不同方向奔跑的兔子。

站在今天看过去，谨慎一些，确保经营安全是每个房地产企业最优先的问题，所有信用出现风险的房企，如今都后悔当初没听进郁亮“活下去”的告诫。

至于利润下降有点多的事儿，房小评也有自己的看法：

1、基数问题：

2020年房地产行情太好，基数太大，2021年下半年剧情切换太快，行业由夏入冬，利润下降是全行业的事情。

2、体量问题：

万科利润降低的规模和幅度都有点多，是因为它体量大，它是行业最头部的公司，业务布局化。在市场上行的时候，它赚的；在市场下行的时候，它赔的也要比别人多一些。如上述群友所说，性公司在各地的分公司和团队都要保工作，要吃饭，有的地方不赚钱也拿地是过去常见的事情。对于万科这样体量的公司来说，房小评认为安全远比效益重要。

3、视角问题：

房地产行业利润率在修复，但是公司短期利润率上升，要靠多元化业务。万科的万物云、长租、商业、物流等新业务体量大、利润好，进入了IPO时间，可以给万科带来巨大的上市红利和后续的股东分红红利，可以对冲开发业务利润下降的问题。这点上，全行业只有万科等少数公司实现了持有业务和开发业务的规模平衡。

其实，对于一家公司的前景判断，主要看它的管理层团队，万科的管理层团队在全行业是最专业、最的。当然，带头人最重要，这次郁亮的“检讨书”让大家看到了诚意，很有魄力，也很坦诚，房小评认为：

郁亮还是那个郁亮；

万科还是那个万科。

穿越周期之后的万科，仍然是房地产行业的“教科书”。

万科管理层职务备注：

万科集团董事会主席 郁亮

万科集团执行副总裁兼首席运营官 刘肖

万科集团开发经营本部首席合伙人 张海