旭辉瓴寓CEO张爱华
编者按
长租房具有显著的民生特点。今年政府工作报告明确提出：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。
租赁企业所做出的努力和探索，尤为珍贵。为此，和讯房产将推出《长租·探索者》专题策划，系列报道那些为长租这项民生事业做出贡献的企业，传递正能量。
提起租房生活，大多数人的体验感都难言愉悦，对很多家庭来说更是如此，从租期长短就可以反映这一点，相较于海外一般3至5年的租赁期限，国内的租期往往只有8到10个月。
很大程度上，这与行业发展情况有关，一个不能忽视的现实是，国内租房人群对租金比较敏感，人们不愿意花更多钱去租赁好房子，一方面，大多数人把租房当成是一种过渡，希望把钱留存下来买房，另一方面，品质住房的租金价格往往也比较高。
当前，上述现状有望得以改变，随着基础制度的建立，长租行业正在进入规范化发展阶段，很多长租机构都在持续进行探索，旭辉瓴寓就是比较有代表性的一家。
“这个行业原来有三座大山，以前说如果能把它们搬掉，租赁可以发展得更好。”旭辉瓴寓CEO张爱华认为，掣肘行业发展的三座大山已经逐渐搬移，比如，租赁必须有匹配的底层资产，近年政府加大纯租赁用地的供应，包括允许一些非居住闲置土地转型，增加了有符合回报的底层资产。
还有两座大山分别是税收和融资，自2021年10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。融资方面，成本下降，保障性租赁住房也已经被纳入REITs试点，未来会形成稳定的退出渠道，这些对行业发展是非常重要的支撑。
在这种背景下，人们的租房体验有望得到根本性的解决，目前，旭辉瓴寓提出的解决方案是深耕租赁大社区，并已初步获得经营模式上的验证。按照内部标准，这种大社区的房源一般在千套以上，是大型综合生活社区的概念，针对的是中高端客群。
“这群人，他们要很好的生活品质，还要能够不贵。”张爱华认为，分散式公寓往往很难解决私密性的问题，而一栋楼的集中式公寓，虽然私密性得到了一定的解决，但居住舒适度一般，大多仍属于过渡性产品。
提供跟买房一样的产品，实现租房和买房同样的生活品质，这是旭辉瓴寓深耕租赁大社区的目标。不过，外界担心这种大型社区是否可以快速实现复制，对此，张爱华表示，租赁用地大幅增加，需要好的品牌服务商去做，旭辉瓴寓作为资管人，也可以和投资人一起投资或者帮他们去获得租赁资产，这些都是增长空间。
首次实现“退出”
据媒体报道，2月9日，旭辉瓴寓出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”（以下简称为“柚米社区”）项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出，此后继续作为托管方运营该项目。
“这是租赁住宅领域实现‘投融建管退’资管全周期跑通的项目。”张爱华言语中难掩兴奋。据悉，这是旭辉瓴寓落地的租赁大社区，于2018年启动建设，总投资20亿元，公司持股30%，并负责项目的开发建设与运营管理，房间总数为1869套，于2020年项目正式投入运营。
“不管是REITs退出，还是通过基金等其他方式，总体来说，经营进入稳定期，实现稳定现金流，回报符合投资人的要求就可以退出。”张爱华表示，一般而言，退出会有一个时点，REITs对的一般要求超过4%，其他投资人也差不多，可能会要求第二年或第三年的回报能达到5%或者5.5%。
以柚米社区为例，其租金达5.5%，基本达到了当前长租行业的高点，相关指标还包括91%的客户满意度，98%以上的出租率，高达60%续租率。从投入运营到实现退出，旭辉瓴寓只用了16个月。
上海浦江华侨城柚米社区
柚米社区只是旭辉瓴寓深耕租赁大社区的一个缩影。“我们已经形成了租赁大社区领域一站式的综合解决方案能力，从项目获取、顶层设计、客户研究、产品研发到施工建设，覆盖从开发到运营的全链条顾问咨询服务。”张爱华直言，聚焦一个品类的好处就是专业能力快速精进与深耕。
值得一提的是，旭辉瓴寓的模式可以快速得以验证，离不开母公司的助力，众所周知，旭辉集团主业做开发，在项目建设方面的可以赋能长租，对于大社区而言，包括社区商业经营、物业管理等，甚至教育板块，旭辉集团都可以形成很好的赋能跟协作。
上海张江纳什国际社区
对于未来的规模增长，张爱华非常看好，十四五期间的租赁住房供应较大，尤其大部分城市以新增租赁住房用地为主，市场供应充足，她相信凭借深耕所沉淀的行业领先的能力，旭辉瓴寓未来的市场份额和占有率会更高。
破解保租房的盈利难题
对于保障性租赁住房，旭辉瓴寓也在积极参与和探索。截止2021年12月31日，旭辉瓴寓已拓房源超8万间，其中，约1万间房源在转向保障性租赁住房的过程中。
保障性租赁住房的盈利空间非常有限。根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房的租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。目前，广州、合肥、深圳等城市均出台了响应的政策，并提到保障性租赁住房的年度租金涨幅不超过5%。
“在租金有天花板的情况下如何实现盈利，这确实是行业难题。”不过，张爱华认为，进入长租行业需要扛起社会责任和担当，因为租赁属于民生行业，如果没有这份责任跟担当，可能不太适合进入这个行业，同时，作为一家市场化企业，必须具备可持续发展的能力。
经过几年的探索，张爱华觉得这个问题已经越来越清晰，可以通过市场化的手段得以解决。她认为：“一个薄利行业，商业价值怎么体现，底层就是为客户创造价值，如果客户价值没有体现，其实没有办法实现商业价值。”
用可负担的价格实现更好的生活品质，这是年轻人面临的矛盾，对此，张爱华有很深刻的洞察，对于租金，她表示，一般不超过1/3，像北京、上海、深圳可能是这样的水平，而杭州、南京这样的城市，租金占比可能还要再降一些。
张爱华认为，核心是客户需求的把握。基于此，旭辉瓴寓给出的解决方案是从客户和产品研究入手，用科学的管理模型回归到经营端，从倒推，再结合市场租金范围、获取项目成本以及建设成本，重点在于降低运营成本，企业必须有更精准的定位，清楚客户的需求及支付能力，然后匹配产品，实现预期坪效。
回归到产品上，旭辉瓴寓对客户的生活场景做了很多切分，使用率大的功能场景比如睡觉、洗澡在小空间里充分满足，相对不怎么使用的功能比如健身、做饭放到公共空间里去，最终达到租金与体验上的双重平衡。据悉，柚米社区平均租金3380元/月，对很多夫妻来说，在上海用这样的价格租一套房子，价格完全可以负担，而且生活品质也能得到保证。
走通模式上的路径之后，未来的增长就可以预期，不过，虽然保障性租赁住房正在快速发展，比如，根据官方口径，今年计划建设筹集保障性租赁住房240万套（间），政府工作报告中也提到“加快发展长租市场”。
但张爱华认为，对租赁市场来说，保障性租赁住房承担的是行业稳压器的作用，目的是让年轻人的基本居住需求得到满足。但从行业发展来说，要将租售并举真正落地，市场化的租赁是不可或缺的部分。
当前，推进保障性租赁住房落地动作其实是比较快的，但市场化的部分目前动作比较少。张爱华认为，2022年保障性租赁住房告一段落后，可以考虑把市场化租赁住房的相应的政策进行梳理并落地，这也是行业的从业者比较期待的部分。
地产评论人2022-03-16 00:41:20
