重磅解读：两会为何没提房产税？全面注册制影响几何？九大券商首席发声！

在刚刚结束的两会上，总理做的《政府工作报告》总结了过去一年的工作成就，并提出了2022年经济社会发展预期目标、总体要求和政策取向，部署了2022年政府工作任务。

关于房地产，房地产行业还会不会大水漫灌？《政府工作报告》给市场带来哪些指引？下面来看六大券商的首席经济学家和三家券商的首席分析师来给大家详细解读。

他们是：

中银证券全球首席经济学家管涛；

国泰君安首席经济学家何海峰；

广发证券首席经济学家郭磊；

平安证券首席经济学家、研究所所长钟正生；

东方证券首席经济学家刘锋；

国信证券经济研究所副所长、宏观固收首席分析师董德志；

中信证券宏观首席分析师程强；

安信证券首席策略分析师林荣雄；

以下为对话节选：

为何不提房地产税？

提问：在今年的政府工作报告中，没有提及“房地产税”，还提出了“新市民”的概念，结合银保监会主席郭树清的讲话，有人认为这是释放了对房地产行业“放水”的信号，您怎么看待这一问题？

管涛：自房地产长效机制建立以来，市场都认识到房地产价格不具备大幅上涨的可能性，去金融属性是必然的。2021年12月，中国人大网公布房地产税改革试点相关文件，由于房地产市场差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。房地产是中国居民的财富，如果不搞清楚房地产税对房价的作用，风险极大，而且当前房地产行业面临下行压力，推动房地产税要避免过于激进。

何海峰：我不认为这是对房地产行业“放水”的信号。

首先，报告对房地产政策延续了“房住不炒”、“三稳”的描述，长期基调未变。报告中没有提及房地产税，我认为主要出于两点考虑：一是在当前市场需求收缩的情况下，避免造成市场预期进一步下降；二是一项政策的出台需要反复论证和研究，也需要适宜的推出时机，房地产税虽未提及并不代表不推进，更不能据此认为是在“放水”。

其次，郭主席首次提出了“新市民”的概念后，银保监会和央行即联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，在关于“新市民住房”的表述中，不难看出监管希望通过房地产市场的供给侧结构性改革、规范发展租赁市场和加大保障性住房等手段来满足新市民的住房需求。“新市民住房”短期内不会对商品房市场造成大幅冲击，也不应被看做传统意义上的“放水”。

最后，郭主席讲话中提到的“房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转”也表明前期房地产行业的调控效果得以显现，部分风险得到有序化解。尽管近期部分城市出台了对首付、利率、限购、限价等方面的调整政策，但均符合政府工作报告中“因城施策”的要求，且这种阶段性、区域性的放宽并不意味着大水漫灌和全面放松，而是以满足合理住房需求为目的的适度、动态调整。

郭磊：政府工作报告在强调房住不炒的同时，指出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”及“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

我们知道，要达到GDP的5.5％，固定资产投资经验上需要在5％以上。我们算了下，在同比增速农业9.8％、采矿业零增长、服务业5％的假设下，制造业要5.7％、基建需要6％、地产需要2％，整体固定资产投资增速才可以做到5.0％。

简单来说，要弥补固定资产投资缺口，地产投资不能形成太明显拖累。

钟正生：政府工作报告中没有提及“房地产税”，应是考虑到要稳定对房地产市场的预期。扩大房地产税试点需要择机推出，而在今年经济、尤其房地产投资下行压力仍大的情况下不是太合宜的选择。

“新市民”是未来新型城镇化的方向，也是未来房地产市场平稳发展的重要支撑。2020年我国常住人口城镇化率达到63.89％，而户籍人口城镇化率仅为45.4％，在实现户籍人口与常住人口的同等待遇方面仍然任重而道远。“十四五”规划首次提出，推进以县城为重要载体的城镇化建设，其也恰是乡村振兴与“新市民”的契合点。预计在农村人口、流动人口真正市民化的过程中，将创造出可观的增量房地产购买需求，与“有效增加保障性住房供给”两相配和，能够有效支撑房地产投资增长。

邵宇：房地产以及上下游行业仍然是中国的基本盘，中国仍旧有10-15年的深度城市化空间和时间，稳住房地产投资就稳住了经济基本面，房产税有更为中长期的考虑，包括共同富裕等方面，新市民意味着均等的公共服务和深度城市化的未来，房地产行业需要的不是大放水，而是健康和可持续的增长，量增价稳是的组合，既稳定经济也留出未来发展空间。

刘锋：“房住不炒”的政策没有发生变化，提出“新市民”的说法，我们认为中国经济未来持续增长的动力应该重点聚焦在扩大内需，从“能消费、敢消费、易消费”三方面解决居民消费的增长问题。今年提出的“新市民”概念，进一步加速了中国的城镇化，但是吸引了“农民工”到城市购买，解决了“能消费”的问题的同时，后面配套的措施，子女的教育、医疗、养老等，甚至是购房、购车的指标等，是否有相应的政策支持他们“敢消费、易消费”，还需要静待观察。

董德志：虽然政府报告中没有提及“房地产税”，但是并不意味着该项措施的消失，房地产税是一个系统化、长期化的制度建设问题，而不能归结为短期的一种政策调控措施，我们相信我国政府对房地产税依然在一个有条不紊的推进过程中。

而对于“新市民”的热议，这主要来自于近日中国银保监会、中国人民银行联合发布的通知。针对新市民在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求，鼓励引导银行保险机构因地制宜强化产品和服务创新，提高新市民金融服务的可得性和便利性。从文件中可以看出这是一个针对各个领域的综合金融需求服务内容，而并非单纯针对于房地产领域。

2021年以来，房地产行业经过了一轮有序的调控整顿，各项指标逐渐开始恢复、接近到正常水平，房地产行业的健康发展态势更趋明显。从世界范围内来看，房地产行业都是一个重要的行业，但是要避免成为“重要”的行业，“房住不炒”和满足合理住房需求两者之间的关系是内在统一的，我们相信各项政策会寻求到综合平衡，从而促使中国房地产行业健康、可持续性的发展和壮大。

林荣雄：我们认为，目前在层面，会继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，但支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，另外要探索房地产行业新的发展模式。在地方政府层面，因城施策的灵活度和主动性有了一些变化，地方政府可以更加积极地去探索满足新市民合理住房需求的结构化政策，三四线城市的政策空间相对更大一些，而一线和热点城市的房价上涨压力大、政策实施上会更审慎一些。

“稳增长”主线下

关注基建、乡村振兴、新能源、公共服务等相关领域

提问：展望2022年，“稳增长”仍然是今年的政府工作重心，您认为今年哪些产业会受益？

管涛：政府制定的5.5％左右的全年GDP增长目标抬高了市场对后续经济企稳回升的预期，也印证了当前中国经济处于衰退后期，政策宽松的周期定位。国内通胀压力减轻，人民币汇率基本稳定，央行货币政策有继续宽松的空间。逆周期稳增长方向基建、地产应该会获得更多政策助力。从结构上，我们应该更关注中周期资本开支上行的主导产业新能源、半导体、新基建等产业和政策合力的方向。

今年核心不是资源和军工（地缘政治失控）的问题，而是如何通过结构升级和科技突围化解通胀压力。两大影响高景气方向的宏观因素美债利率和稳增长预期有望走弱（先紧缩再宽松的节奏）。当前美债利率承载了过高的通胀预期（大宗价格冲顶）以及美联储紧缩预期，一旦美国经济进入短周期衰退，名义利率下行压力将加大。稳增长政策无风险套利告一段落。从历史统计看，在窗口期结束后，宽松背景支撑下，前期涨跌皆会明显扭转，科技行业皆会出现大幅反攻，从未缺席。从情绪看，高景气情绪下轨有所呈现。从业绩出发，科技成长仍是业绩占优的方向，财报业绩超预期的板块市场仍给予显著的股价正反馈。

前期稳增长，中期若外需快速回落和消费堵点未见缓解，货币宽松加码利好科技成长；若疫情防控政策调整和内需消费潜能爆发，受抑制的消费有望占优。

何海峰：在稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间的总体要求下，报告提出多项政策措施，将对相关产业产生一定拉动作用。

一是新旧基建将迎来明显增长。报告强调“积极扩大有效投资，围绕国家重大战略部署和‘十四五’规划，适度超前开展基础设施投资”。根据国家发改委等相关部委的工作部署，今年交通、能源、水利、农业、环保、物流等传统基础设施，以及5G、数据中心、工业互联网等新型基础设施的投资建设力度有望得到加强。

二是制造业转型升级稳步推进。报告指出要强化制造业核心竞争力，通过实施“龙头企业保链稳链工程”、“国家战略性新兴产业集群工程”、“培育‘专精特’新企业”等措施，促进传统产业转型升级，强化原材料、关键零部件供给保障。在政策助力下，高端装备制造、集成电路、新材料、生物医药等新动能行业有望进入发展“快车道”。

三是绿色经济有序发展。报告指出要“有序推进碳达峰碳中和工作”，在确保能源供应的基础上，先立后破。一方面提升现有能源使用效率，加强煤炭清洁高效利用，推进煤电、钢铁、有色、石化、化工、建材等行业节能降碳改造；另一方面，积极发展风光电等新能源，完善配套设施，提升电网对可再生能源发电的消纳能力。

郭磊：稳增长的政策红利可能存在于以下几个产业链线索上。

其一是要稳定住投资率，需要“超前适度进行基础设施建设”，而基础设施建设的基本盘在传统基建。传统基建一般是要靠重大项目，“十四五”规划102项重大工程项目是传统基建的主要抓手，这些项目集中在交通、水利、环保、新型城镇化，以及民生类、安全类基础设施。

其二是新基建，它包括5G、数据中心、工业互联网为代表的狭义新基建，即政府工作报告强调的“促进产业数字化转型”；以及新能源新基建为代表的广义新基建，即政府工作报告强调的“重要能源基地和设施”。

其三是保障性租赁住房建设的加快。保障性租赁住房对地产后周期产业链的需求驱动更强。

其四是耐用消费品领域的促消费政策。政府工作报告也明确指出“继续支持新能源汽车消费，鼓励地方开展绿色智能家电下乡和以旧换新”。

其五是组合式减税降费可能受益的领域，比如资本开支敏感型的制造业领域。本次减税2.5万亿，其中留抵退税高达1.5万亿，这一制度设计目的显然是鼓励企业扩大资本开支。

钟正生：去年12月中央经济工作会议召开后，市场对于“稳增长”的预期升温，房地产与基建板块股票相对大盘一度录得超额。我们认为，除却基建地产两个领域传统的抓手，制造业（尤其是高技术制造业）也将明显受益于本轮稳增长。2022年政府工作报告中，针对2021年制造业成本大幅上涨问题，提出了加强原材料、关键零部件等供给保障；针对提升自主可控能力，提出了龙头企业保链稳链工程、国家战略性新兴产业集群工程、培育“专精特新”企业等系统性政策项目。除此之外，作为1.5万亿增值税留抵退税的重点支持对象，制造业企业现金流的改善同样可期。

邵宇：关注基建，乡村振兴，新能源，公共服务，大宗商品、贵金属、出口相关等。

刘锋：当前中国经济发展面临的“三重压力”背后，新冠疫情全球肆虐、国际单边主义盛行以及气候问题带来的能源转型等问题致使中国经济的增长动能转变显现，经济运行结构发生调整。基于当前经济运行情况，我们认为在今年投资托底经济的同时，内需的进一步恢复有望成为拉动经济长期增长的主要动能。在此期间，第三产业复苏值得关注。

董德志：考虑到金融是经济增长的润滑液，要实现“稳增长”目标，金融的支持必不可少，因此今年金融行业或许会先受益。

同时，和2021年相比，2022年新增了高达1.5万亿的留抵退税额度，这些退税资金将全部企业。我们预计这些退税资金主要是用来缓解中下游企业的原材料成本过高的问题，提振中下游企业的盈利能力，因此去年受困于原材料成本过高的产业也将会受益。

此外，去年四季度国内房地产销售和开发投资均出现了同比负增长现象，考虑到目前中国房地产业GDP占比约为6％-7％，明显低于美国、日本等海外发达国家10％以上的占比，因此长期来看，国内房地产业GDP占比仍有提升的空间，这意味着在正常增长情景下国内房地产行业长期平均增速仍会高于整体GDP增速。2022年国内房地产政策做出了一定的调整，我们或许能在今年看到国内房地产行业重新回到稳健的正增长趋势里来，因此今年房地产行业或也将有所改善。

最后，我们看到今年的政府工作报告设置了更灵活的能耗下降目标，确保能源供应，坚持先立后破。“先立”方面，可再生能源、绿色低碳技术研发和推广应用等产业将继续受益；“后破”意味着市场对传统的煤炭、钢铁、有色、化工、建材等产品的合理需求应得到保障和满足，去年对这些传统产业的产能释放压制将有所放松。考虑到今年稳增长政策推动下基建投资将较去年有较明显的增长，因此相关产品的供需均得到提振，这些传统产业在今年或也将受益。

程强：首先，基建投资将成为“稳增长”的重要抓手。为了有效对冲经济增速下行压力，各地普遍加大了基建投资的力度，政府工作报告也提出“适度超前开展基础设施投资”，而且强调了重点领域，包括建设重点水利工程、综合立体交通网、重要能源基地和设施，加快城市燃气管道等管网更新改造，完善防洪排涝设施，继续推进地下综合管廊建设。

其次，受益于稳市场主体政策，制造业的生产和投资将保持在较高景气区间。今年的政府工作报告提出多项措施以稳定市场主体，如“实施新的组合式税费支持政策”，预计财政将大力度减税降费近2.5万亿元，重点支持制造业企业、小微企业等，同时还将对留抵税额实行大规模退税，总计1.5万亿元左右，制造业企业的流动性压力也将得到缓解。预计在政策的支持下，制造业、尤其是高技术制造业的生产和投资将保持在较高景气区间。

最后，年内房地产行业的发展可能好于市场预期。去年下半年以来，房地产行业的投资和销售增速持续下行，市场预期较为悲观。本次政府工作报告延续了去年中央经济工作会议的提法，“房住不炒”将与“因城施策”相结合，近期多个地方已推出放松首套房认定标准、降低按揭利率、下调首付比例、放宽落户条件、加大人才引入力度、优化公积金使用等政策，满足并释放合理住房需求的政策正在实施。因此我们预计年内房地产行业的发展将好于此前市场的悲观预期，例如从投资角度来看，房地产行业全年的投资开发增速或有望实现2.4％的小幅正增长。

林荣雄：政府工作报告提出，今年的经济增速预期目标，是高基数上的中高速增长，体现了主动作为，需要付出艰苦努力才能实现。所以，“稳增长”的政策是全方位的全面的政策发力。政府工作报告中明确提到，推动消费持续恢复，继续支持新能源汽车消费，鼓励地方开展绿色智能家电下乡；建设重点水利工程、综合立体交通网、重要能源基地和设施，加快城市燃气管道等管网更新改造，完善防洪排涝设施，继续推进地下综合管廊建设；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；着力培育“专精特新”企业，加快发展工业互联网，培育壮大集成电路、人工智能等数字产业。上述这些产业我们认为会重点受益。