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5年期LPR下调,为何我的房贷利率不降?哪些人的房贷省钱了?

刘光宇 2022-01-20 17:23:30

万众瞩目的“5年期LPR下调”终于成了现实,继上月20号下调1年期后,5年期LPR也终于破冰,意料之中,也在意料之外,按理说根据当前的形势需要,上个月就应该调整,而且那样受益的人也将会更多。

不过有总比没有好。1月20日,央行公布新一期贷款市场报价利率LPR),1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调10个和5个基点;1年期LPR降至3.7%,5年期以上LPR降至4.6%。

这对购房者无疑是个大好消息,毕竟购房的成本要下降了。有媒体计算得出,以首套房100万元房贷、等额本息偿还30年,5年以上LPR月供减少了30.85元,累计利息相差了1.11万元。

看着不多,但这笔账还是要算的。那么作为购房者来说,更大的是在央行的导向上信心更足,毕竟,或许这样的利好才仅仅是个开始。因为,基于当前的房地产市场形势,这样的政策太有必要了,可以极大提升市场信心,促进交易活跃。

不过有人问了,都说房贷可以省了,那已经买房的房贷能降吗?

不一定!

我们先来看什么是LPR?LPR跟你的房贷利率又有什么关系?

LPR,即贷款市场报价利率(Loan Prime Rate),在计算房贷利率时,通常以LPR来计算,首先是央行为商业银行设定一种贷款的基准利率,商业银行根据基准利率、银行额度、客户信用等级等因素,在基准利率基础上做一定幅度的浮动,再将这一数据作为具体的贷款利率

当前商业贷款买房基准利率是4.9%,银行在4.9%的基础上进行浮动,借款人在申请房贷时可能是上浮1.1倍的利率,因此贷款利率就是5.39%。为什么是上浮?这跟降杠杆的导向有很大关系。以前经常会有利率折扣,当很多人都想多贷款买房时,利率就不用折扣了,而是选择上浮。

对于房地产大周期来说,上浮是趋势,但短期内,出于稳定市场的需要,在原有基础上下调是有必要的。由此也可以看出,你的实际房贷利率LPR并不是一回事。

LPR房贷利率购房者都很重要,都是银行贷款定价的参考,只是贷款基准利率由央行公布,而LPR由各报价行根据公开市场操作利率加点形成的方式报价,相对来说,LPR更是一个市场化的指标。

房贷利率=LPR+加点,这个点位是各个银行根据自己的情况自行确定的。此前,央行也表示,金融机构为企业发放的流动性贷款,就是参考的1年期LPR;发放中长期贷款,比如制造业中长期贷款、固定资产投资贷款、个人住房贷款等中长期贷款,则参考5年期LPR。

说完这些,你就明白LPR与实际房贷利率是两码事了。

首先,固定利率不受影响。虽然大部分人选择了转换为LPR利率,但也有一部分人选择固定利率,所以房贷利率不受影响。

其次,定价周期为一年,且一般为每年1月1日。如果选择了LPR,那么定价周期为一年,且一般1月1日为重新定价日,也就是说,一年的房贷利率不会变化。此次LPR公布时间为1月份,今年赶不上了,要等到2023年才能够享受到下调5个基点的好处。这批存量房贷客户的房贷利率暂时就不会有调整。

最后,公积金贷款不受影响。如果你办理的是住房公积金贷款,当然你的房贷利率也不会调整,房贷也不会减少。

所以,LPR下调特意选在1月1日后,还是有深意的。但对准备买房的购房者来说,最受益,房贷利率成本将进一步下调,将进一步释放合理住房消费需求,活跃市场。预计未来5年期以上LPR或有进一步下调空间。但要知道,房子是用来住的不是用来炒的这个定位和房价稳定大局没有变,房地产开大口子的可能性不太大。

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