原创 房小评 中国房评报道 2

在上任阳光城执行董事长之初，朱荣斌就表示要在阳光城干到退休，用他的话讲，阳光城对于他的职业生涯来说：“肯定是最后一站”。

如今，事未了，拂袖去，留与世人评说。朱荣斌在阳光城集团总部群中向公司同事道别：

长时间的纠结、博弈及挣扎，离职确是无奈。请大家理解。难忘过去几年，犹如一场大酒，豪情壮志，至酣至畅。醒来痛如刀绞，仍无怨无悔，无愧无惧……

（图片来源网络）

与老搭档吴建斌喜欢写书表达自己不同，朱荣斌见媒体时总在谈公司，还经常向媒体辟谣自己要离开阳光城的消息。

2021年5月的阳光城年度股东大会上，朱荣斌透露，2020年底阳光城老板林腾蛟跟他又订了一个“五年之约”，他不会离开阳光城。

话音未落，2021年11月份以后，朱荣斌在阳光城内部已经是“休息”状态，而吴建斌也是含饴弄孙，不问是非。

在离开时，朱荣斌赔本甩掉手中阳光城股票的动作，更耐人寻味。

朱荣斌买入阳光城股票均价7.02元/股，最近一次在1月5日卖出的价格是3.12元/股，如果算上阳光城后续给予朱荣斌的期权激励股价及朱荣斌手中尚持有的股票浮亏，再剔除朱荣斌加入阳光城4年半以来领取的薪酬2750万元（税前），朱荣斌大约是四年半白干，还倒贴了4250万元。

这固然只是粗略的计算，并不全面，但其中的戏谑意味，让当事人阳光城老板林腾蛟和明星职业经理人朱荣斌都略显尴尬。

话说当年朱荣斌在碧桂园时年薪就达2185.8万元，被林腾蛟挖到阳光城之后，薪水怎么可能比在碧桂园少呢？

更何况，朱荣斌在阳光城的确干出了成绩，2018年带领阳光城跨过千亿，2019年又带领阳光城跨过两千亿大关。林腾蛟高兴得给员工发金戒指。怎么会亏待功臣朱荣斌？

在房地产职业经理人圈里，一直流传这样的说法：闽系开发商老板向来舍得花钱挖自己看上的人，但一般就用三年，过了三年就甩掉。

据说，这种“谈恋爱”式的用人方略，让很多明星职业经理人到闽系房企之后，都“把开始当末日”，其中的“君臣博弈”产生了很多段子和故事。闽系房企这种充满狼性又缺乏人情味的用人方法，一直让职业经理人们褒贬不一。

林腾蛟到底给朱荣斌开出了什么价码？很多事情只有当事人知道。不过从朱荣斌陆续拿出1亿多元买入阳光城股票的行动来看，他既不缺钱，也想在阳光城干到退休。

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—壹—

翻开朱荣斌的履历就会发现，他是个爱惜羽毛的人。从中海华东区总经理到富力华南区总经理，再到碧桂园联席总裁，出身清华土木工程系的朱荣斌，得到了所有房地产职业经理人毕生都难以获得的光环与荣誉。

房地产行业大力发展的这20余年，因高收入和高发展的特点，吸引了很多清华等名校的学子加入。很多房企的高管是清华毕业，在清华毕业的房地产职业经理人当中，朱荣斌更是被崇拜的“师兄”。

朱荣斌出生于贵州，是家中第八个孩子，虽然年龄，却非常努力。1988年，年仅16岁的朱荣斌几乎以“神童”的身份考入清华土木工程系，学习，被保送研究生，在23岁就以清华硕士研究生身份毕业。

在清华校友总会的网站上，有一篇转自《中国海外》的文章，题为《爱拼才会赢》，其中记录了朱荣斌早年在中建深圳工作时的回忆：

部门组建后相当长时间没有车，有一次他去见客户，只有乘坐的士。在离目的地100米的地方他提前下了车，西装革履地顶着烈日步行与客户见面，为的是不破坏公司形象。接到单工程后，部门终于买了一辆桑塔纳2000，虽然只有使用权，但他们还是庆幸可以减少诸多不便了。这时，朱荣斌又充当了驾驶员的角色，还创下了一天里从深圳驾车前往广州花都两个来回的纪录。

如此传奇的人物，在2017年加入阳光城，刚刚45岁时就说出“这是自己职业生涯的最后一站”，这让无数仍在为五斗米折腰的房地产职业经理人情何以堪。

2022年，朱荣斌50岁，在这个黄金年龄退去，朱荣斌的离开又代表什么？

我们用历史的眼光去看就会发现，朱荣斌的一路成长，与这10年房地产行业高周转发展模式分不开。

从碧桂园开始，他的战绩就带着明显的高周转烙印。林腾蛟邀请朱荣斌加盟阳光城时，双方达成的目标也是以高周转战略带领阳光城迅速穿过千亿、两千亿的战线，让阳光城进入头部房企阵列。

2016年阳光城销售额只有487亿元，2018年就到了1628亿元，2019年达到2110亿元，2020年为2180亿元。

面对迅猛增长的势头，林腾蛟不仅高兴地给员工发金戒指，还将原来和朱荣斌约好的“10年让阳光城进入行业前10名”的目标提前了，而此时行业已经面临增长困境。

朱荣斌公开提出转方向、降负债，并从2019年开始就和吴建斌一起给阳光城大力降负债，提前将阳光城这辆车停靠在了相对安全的区域，避免成为2021年的爆雷房企。此时，朱荣斌下车了。

朱荣斌的心腹大将徐爱国在2021年11月份离职，此时就是朱荣斌团队和林腾蛟之间高周转之约的结束。

据房小评向阳光城内部人士了解，朱荣斌离职之后，将由徐国宏接任。徐国宏是浙江大学毕业，曾经在万科工作过，加入阳光城已有5年时间。在朱荣斌离职之前，他已经被提拔为阳光城执行总裁。

—贰—

衡量房企ROE的著名杜邦公式：权益净利率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数。

你也可以简单理解为：ROE=利润率*周转率*杠杆倍数。

更现实一点的说法是，在过去几年做房地产，只要跑得快，敢于加杠杆借钱，就能实现高利润。

2016年以后，在大部分城市执行限价政策的情况下，房地产项目利润率普遍很低，但是通过加杠杆和加快项目周转速度，还可以提升ROE。

试想，一笔钱投资于房地产项目，虽然其利润率只有5%，但是如果这笔钱一年周转三次，就可以做到利润率15%，还是不错的买卖。这也是房地产行业看似薄利，很多人还累此不疲的原因。

但是，2020年底之后，这个游戏规则改变了。

金融端实行“三道红线”和“两个集中度”等政策之后，房地产融资现金流难以继续高周转，高债务还积累了高风险，高利息的资金成本吞噬了项目利润。

销售端实行预售资金监管新规等制度之后，开发商原来的卖房款可以快速回流公司，滚动开发，如今卖10块钱甚至只能收回5块钱，不足以支持继续滚动拿地，稍不留意还会出现无米下锅的问题，导致开发商回款现金流大大降低。

房地产高周转时代的结束，是朱荣斌等一批在这个时代乘风而起的明星职业经理人们落幕的主要原因。当我们看到朱荣斌再次出山的时候，他手上一定拿着“另一个秘密武器”。

—叁—

以历史的视角，去看房地产职业经理人这个群体，房地产辉煌20余年，明星职业经理人辈出，如早期专业出身的蔡雪梅、梁上燕等，带有营销总标签的明星职业经理人；再到高周转时代的朱荣斌、陈凯等，以总经理、区首为代表的综合操盘明星职业经理人；再到即将接棒的80后、90后明星职业经理人，也就是行业的“后浪”们，他们身上都带有时代的印记。

以早期的蔡雪梅等专业见长的明星职业经理人为例，那时房地产行业刚起步，步入专业化阶段，好产品和好手艺受到欢迎，加上房子不好卖，这些专业见长的明星职业经理人能左右一个企业的生死，所以成为老板们挖角的重点。

2012年以后，随着万科提出快周转的发展模式，闽系房企迅速嗅到机会，大举压上，带动整个行业进入了高周转时代。

这其中组织建设最重要，因此万科系、中海系、龙湖系，反正你能一站式把老板的高周转心病给解决了，就用你。这个时代是区首、总经理们的高光时刻。因为他们可以带资金、土地、团队进来，直接成为老板的生意合伙人，有钱大家一起挣。加上2015年以后，棚改让各地房子不愁卖，手艺人为主的职业经理人更是靠边站，给能加班、能“996”式工作的“80后”职业经理人们让位。

2021年大变局之后，整个房地产行业进入缩表时代。对于大部分民营房企来说，未来2-3年都是度过债务危机的时间。这个时候老板往往亲自下场，不再信任高级职业经理人，提拔跟随自己多年的校招生中培养出的干部。这些人多是“85后”和“90后”，特点是一专多能，在专业上比较强，同时被老板放在多个岗位上锻炼过，薪酬不高，对企业忠诚，这些就是房地产行业职业经理人的“后浪”们。

房地产职业经理人即将迎来“后浪”主导的时代，这个时代有很多精彩，也被老板和行业寄予厚望，毕竟高周转不是常态，整个行业的常态应该是理性、合理的利润，而这个时代如何谱写，就要看“后浪”们了。