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专家谈房地产调控长效机制六大内涵 表示房地产税会带来一定冲击

楼市逗逗 2022-01-06 09:10:16

近日,在一场直播活动中,多位地产专家交换了市场观点,共同探讨了2022年,行业可能迎来的变局与机遇,同时还分享讨论了房地产税学区房、低生育率和高养老成本等热点话题。会议的重点内容摘要如下:

经历多年“高杠杆”推动的“高增长”后,房地产业进入“慢时代”已是各方共识。不过中央经济工作会议后,市场开始出现新的变化。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志特别指出,在“房住不炒”“保障房”“长租房”之外,会议还提出支持商品房市场更好满足购房者合理需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

住房和城乡建设部原总经济师赵晖表示,房地产调整政策取向首先是防风险,稳增长,稳预期,稳房价,促进房地产的发展。城市和城市差距较大,因城施策将会继续很好地执行。不过,他认为因城施策不能绝对化,城市虽然负主体责任,但是总的方向应该跟中央保持一致。

赵晖指出,长效机制内涵主要包含六大部分:第一,房住不炒的定位;第二,城市主体责任,中央层面制订大方向;第三,稳房价,稳预期,稳增长;第四,土地、资金供给与需求要匹配;第五,调结构,特别是发展租赁性住房、长租房;第六,考核和评价机制,中央要对各个城市进行考核和评价。

陈志表示,2022年房地产还面临低生育率和房地产税试点两大负面因素。随着房地产市场步入调整通道,房企资金回笼压力增大。叠加偿债高峰期到来,房企资金端将继续承压,行业收并购将会增加。

赵晖明确指出,未来两三年甚至更长时间,全国房价不可能出现普遍性大涨的情况。在他看来,人口是最关键的因素。数据显示,2000年有4亿4000万20岁到40岁人口,2010年仍然是4亿4000万,2020年则降到了4亿。他预计,2030年这一数字会进一步下降到3亿3000万,相比今天将再减7000万。

“未来,大规模房子需求带来的普遍性房价上涨,更大规模房屋建设是不太可能的。”赵晖指出,“2014年商品住宅开发就已经达到了顶峰,商品房销售面积2017年也达到了顶峰。住房总量见顶,但全国性大幅度下降也不可能,因为城镇化、改善需求还有强有力支撑。”

赵晖认为,明年分化会更严重。既要防止一线城市房价过度增长的问题,也要防止出现部分地区因房价下降对经济造成冲击、交房困难等问题。

陈志表示,房地产是中国经济最重要的经济部门,是政治、经济、民生的一个交汇点。过去一年,房地产领域陆续推出房企融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理、住宅用地出让“两集中”等政策。会不会存在“合成谬误”的问题?陈志强调,对于一线城市来说要防止房价过快上涨,对于供给过剩城市来说要保交房、保稳定、防大跌。

在陈志看来,房地产高杠杆、高周转模式已经难以为继。在这个背景下中央经济工作会议首提“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”。房地产如何良性循环?如何探索新的发展模式?

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,房地产产业链长、产业环节多,任何一个环节出现问题,都有可能带来普遍问题。房地产是资金密集型产业,各个环节都涉及到资金,也需要良性循环。房地产高周转、高杠杆开发模式更需要良性循环,其资金主要是外生的,一个环节出问题就会引起严重连锁反应。

怎么才能做到良性循环?倪鹏飞认为,房地产业要从外源增长模式,转向内生发展模式;从原来高杠杆、高周转以期房销售为主模式,转向以股权主导、低负债的现房销售模式。“过去以资金为主线,有了资金盖了房,不管是盖还是没盖,然后就卖出去,钱回来再来下一轮,就积累了很多问题。”倪鹏飞强调。

“行业出现的普遍问题是七个盖要盖十个瓶,根本盖不过来,有的问题不是七个盖,甚至是五个盖或者是更少。”陈志补充道。

倪鹏飞认为,期房销售对开发商约束力特别小。开发商之所以大胆高周转、高扩张,就是因为有预售制度,“有点空手套白狼,没有任何资金压力和风险压力。”倪鹏飞举例,“某某企业出现爆雷了,他没事,他自己好像是感觉都要躺平了,交给社会,交给政府了,交给银行了。”

陈志补充称,“三条红线”就是让企业回归产品,从制度层面建立约束,让企业不能过分。

国家发改委国土开发与地区经济研究所原所长肖金成表示,房地产商不能再延续高负债模式,对偿债要有心理准备。要华丽转身,变成房地产应用商。金融机构也要为房地产市场稳定承担一定责任,购房者也应考虑断供风险。银行给房地产断供以及购房者对银行断供,都会对房地产市场带来很大冲击。

房地产税会带来一定冲击税率大概率不会太高

一些城市过分依赖于土地收入,房地产税被认为是未来有效替代方案。在陈志看来,房地产税不光是地方财政收入问题,更多的是共同富裕问题。

房地产税试点什么时候落地?在肖金成看来,房地产税试点很可能2022年落地,也可能2023年或更晚一些,有些城市先推出,有些城市后推出,但最终一定会推出。

对于购房者和房产持有者来讲,房地产税会带来一定冲击。持有房子,要付房地产税,没有支付能力就要卖掉,会导致二手房市场不稳。

至于税率,肖金成认为从国际经验看,房地产税不会太高,大概率是千分税。可能是千分之三、千分之五这样的比例,不会给持有人带来太大压力。

学区房问题源于基础教育资源不均衡

学区房问题是房地产现有问题的集中表现,不仅仅是房价问题,更涉及到是孩子和人口素质等问题。

肖金成认为,学区房问题源于基础教育资源不均衡,如果教师、校长是流动的,学区房很可能就不存在了。如果基础教育资源实现均等化,就没有必要花高价买学区房,“你买了学区房后,很可能优秀老师到别的地方去了。”他强调。

倪鹏飞则表示,学区房问题不光存在于中国,美国硅谷也存在这样的问题。解决办法有两点:解决学区房问题主要不在于房地产,而在于教育资源要均衡化;优秀教育资源不能和住房直接简单挂钩

倪鹏飞还透露,教育部正联合住建部门从基础制度层面着手来解决这个问题,今年上半年一些地方已经开始落实。陈志举例称,北京推出的集团校、教师校长轮岗等制度,就是让基础教育资源均衡。

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