原创 房小评中国房评报道 今天

编者按：

虽然很多地产从业者对当前市场环境的体感仍是寒冬，但近期金融管理部门的种种政策信号表明，春天可能不远了。虽然大家都清楚这个春天绝不是“大水漫灌”，但是至少给寒冬中坚守的企业和从业者以“活下去”的希望！

10月20日，中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在“2021年金融街论坛”的书面致辞中指出：“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。

市场立即敏锐地嗅到这段话的关键——“合理的资金需求正在得到满足”。

这话拆开，有两个提法值得细品：一是“合理的资金需求”；二是“正在得到满足”。

一、什么是“合理的资金需求”？

1、居民合理的购房需求贷款应该得到满足。

9月底的房地产金融会议上已经明确提出，要保障居民合理的购房需求。此前，由于部分商业银行房贷集中度管理政策执行过激，导致有些地区刚需购房者也申请不到贷款，甚至出现卖掉房子却因为贷款被卡，没办法买新房的情况。

接下来，预计首套、首贷这样的刚需性购房贷款会得到优先满足。对于当前居民反映强烈的二手房贷款审批速度慢的问题，也会区别首套房、二套房的不同情况，给刚需购房者优先保障。

2、企业正常经营所需开发贷应该得到满足。

央行领导在此次金融街论坛上直接指出，此前部分商业银行房贷集中度管理政策执行过激，对于企业正常的开发贷等需求也不满足。

央行金融市场司司长邹澜指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，在一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

二、什么是“正在得到满足”？

首先要说一下部分商业银行执行房贷政策的偏差问题。

2021年一季度房贷在新增贷款中比重迅速降低至5.9%，为近十年来；二季度回升到15.1%，也低于往年平均30%的比例。这还是按揭贷，因为商业银行清楚房地产按揭贷的安全性，所以下降得不算厉害。对于房企的开发贷则更是夸张，今年二季度，银行房地产开发贷余额直接出现了负增长！

银行对于开发贷如此严控，主要原因是恒大等企业出现信用风险。对于恒大的问题，央行行长易纲今天在金融街论坛上直接指出，这是“个案风险”。

易纲表示，未来一方面会避免恒大风险传染到其他房企，另一方面是避免传染到金融部门，总体上恒大风险对金融行业外溢性可控。

易纲行长的话可以这样理解：避免恒大风险传染到其他房企，就要对房企现金流进行关注和呵护，尤其是对金融市场给予预期指导。由于恒大事件影响，房企在海内外资本市场的债券发行、信用评级都遭受了打击，预计央行会进行窗口指导，引导资本市场继续给房企进行正常的债券等融资，避免现金流风险再度使其他房企倒下，这才是房地产行业最值得关注的事情，最近几家被信用风险舆情缠身的房企可以喘口气了。避免恒大风险传染到金融部门，就是目前各级政府已经行动，帮助和指导恒大各地公司稳定经营，有序销售回款，保交付，保偿债。

例如，北京市国庆节期间新房网签量从去年的115套直接上升到1481套，其中1072套是恒大在北京的项目，这是政府指导和帮助恒大渡过难关，避免风险传导向金融部门的行动之一。

央行领导强调恒大风险是个案，更重要的是给金融市场和房地产企业融资定调。

央行副行长、外汇管理局局长潘功胜指出，近期房地产市场和相关金融市场出现一些波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的过激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

一日之间，这么多金融管理部门大领导明确表态要矫正房地产金融过度收缩，给金融市场和房地产市场一个明确的预期，这意味着最难的时候过去了！

金融管理部门不仅是这么说，也是这么做的。除了上述按揭贷、开发贷收缩过度的行为正在得到纠正，商业银行房贷集中度管理带来的房贷额度不足问题，也迎来了解决的曙光。

例如，9月个人住房按揭贷款资产证券化（RMBS）产品发行速度加快，当月共发行769.75亿元，同比增长150%，10月份以来，又发行了300多亿元，额度直追9月份。

RMBS是商业银行将房贷产品打包进行证券化出售，收回现金后可以冲抵被占用的信贷额度，使得商业银行信贷额度得以恢复，由此提高商业银行的房贷能力。

一位金融行业人士指出，RMBS发行量的增加，就是在想办法给紧张的房贷找额度，在房贷差别化调节机制不变的情况下，为商业银行释放信贷空间，随后会在监管部门的指导下，用于保障合理的房贷需求。

邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月19日，国家发改委价格监测中心副主任刘五星带队到长沙调研座谈，指出长沙在房地产调控工作方面取得实效，房价涨幅基本符合调控预期；关注到一些企业和项目出现经营风险问题，要把防风险放在首位，保持房地产市场平稳健康发展。

随后，刘五星还带队到长沙万科房地产公司项目进行了实地调研。

看来，关注到房地产风险问题的管理部门，不止金融部门。