我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：新人小白，首问。 sfsd，子弹首付250，工作马甸桥北。需求：两居、离地铁近，保值； 近期看西三旗、北沙滩、南沙滩、安贞、清河。越看越迷糊。 请大神指点迷津！万分感谢！

回答：250的首付可以看500-600内的标的，建议沿着地铁10号线，看看从安贞门站到惠新西街南口站附近的小两居就行，安贞里 安贞西里 胜古南里 胜古北里等等那边一大片都行， 交通方便，周围环境也不错

提问：您好，房姐。 我对北京不熟悉，刚到，手上有300万首付，想在北京买一套房子，我工作在西直门。能不能推荐下，有要小朋友的打算，综合考虑学校和居家。

回答：沿着地铁10号线，看看从安贞门站到惠新西街南口站附近的两居和小三居就行，安贞里 安贞西里 胜古南里 胜古北里等等那边一大片都行，离西直门不远，交通方便，周围环境也不错

提问：新人首问：房姐好，我家两套德胜学区两居室公房，现在打算卖掉一套换房，另外一套给孩子留下将来孙子辈的学区。卖掉一套是为了自己退休了改善居住，目标三居室，德胜的一套卖掉后大约900万，想看看奥森公园周边比较新的二手三居室，感觉差个300万左右。想请房姐帮忙指点一下换房标的，总体想在北边，或者东北角这一片。新房可以考虑吗？我是不会开车的人。

回答：奥森这边二手自住还是比较舒服的，900的三居可能的不多，只能淘一下看看推荐 上元君庭、澳林春天、融域嘉园 、招商珑原 、观林园 、观景园 北面没什么有性价比新房，建议淘二手

提问：预算五六百万的两居或者小三居，公司在国贸，希望上班近一点，不考虑学区的话附近在哪儿买房呢？是买一套呢还是分开首付再借点买两套？

回答：500万是首付资金，还是你预估的可以买到的房产总价，有很大的区别。 国贸CBD周边，适合总价在800万（两居）以上的选筹，对应的首付资金基本在350万以上。 500万首付买一套1100+的标的比较适合，总价差不多进入蓝海市场。

提问：房姐你好，次向您提问，期待收到回复。 我和老公+父母房产情况如下：西三环一套70平两居（带学区、在出租）、双桥地区一套两居70平（父母住）、双桥地区一套一居50平（我们住）、固安一套一局（60平，在出租）。 有2个问题： 1.孩子即将出生，考虑优化一下房子，不知如何优化会比较好。我们的想法是把两个一居室卖了拿到310万，选一个两居商品房，目标双桥地区远洋一方或者朝青国美。想问您如何规划比较好。 2.我们如果卖了两个一局再买就是首套，手里还能再拿出大概40万，两个人加起来月薪一万五（不加房租），如果考虑500万左右的两居室，多付首付单纯用公积金比较划算还是少付一些首付款走组合贷比较划算？

回答：1. 优化思路没问题，两个一居可以出掉，远洋一方的涨幅，从过往总体上来看，略跑输大盘。国美会更稳妥 2. 利率下行时大趋势，能承受的范围内多贷款更合适

提问：新人首问： 房姐，我是京户，现有天通中苑大三居一套，能卖560万左右，去贷款剩余430W，还有600W➕资金，年收入正常60W，考虑孩子未来上学问题（还可以的学校就行）加上改善居住，想做房产的重新配置（工作地点是西二旗和来广营，所以西城东城没考虑，主要是朝阳吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置换望京宝星华庭1100万150平东西三居，贷款后手里还剩个小400万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 2. 置换望京澳洲康都1200万154平南北三居，贷款后手里还剩个小300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 3. 置换海淀领秀新硅谷1200万150平南北三居，手里还剩个300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 4.不卖天通苑，购入未来金茂府新房，960万160平四居，未来天通苑出租抵部分贷款，孩子上亚太实验民办一年15万， 其他也考虑过，新北苑离现在住的很近，环境不错，但是学区太一般，首开常青藤也可以买，学区也还好，嘉铭桐城DEF区太贵了买不起，紫薇天悦觉得也是学区溢价，朝外的卧龙不喜欢，枫林绿洲买不起 现在越看越晕，主要诉求就是学区+环境好+保值，问题是 1.请问房姐以上四种方案哪种比较好？有没有其他方案或者推荐的区域？ 2.天通苑值得留么？置换还是二套好呢？（三代人住必须大三居） 3.未来金茂府潜力好么？还是望京的更保值？

回答：1. 领秀新硅谷低密度社区得房率高 ，住起来比较舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建议123，置换就将天通苑出掉 3.金茂府还是沿用他的配置标准，户型方正通透自住不错，临进铁房交通出行方便。问题是这一片未形成产业带，如果只是住宅区 这个价格就是明显的溢价了，并且未来科学城现在看起来没啥起色，潜力比起望京还是要差

提问：房姐好，关于顶复，可否简单说一下区别，比如老破大，无电梯天通苑顶复，金地国际顶复。以及未来的价值走向。谢谢。

回答：两者属于完全不同的产品，对应不同人群。 只有部分较老的天通苑顶复属于老破大，金地属于偏豪宅。 天通苑大面积大约在450-650万居多，对标客户大部分是拖家带口的私营业主、普通大家庭，如果加装了电梯，购买人群可以扩大很多。 金地国际以大三居为主，其次两居和四居，全部是平层，一共只有2套特殊户型属于复式，对应CBD周边高收入的企业高层和老板，大户型2000万起的总价超过白领精英阶层购买力。

提问：房姐您好！目前想出手一套三居，自住加投资，预算1500至1700，目前进入考虑范围的是凤凰城（二期或三期）、金星园、金地国际花园几个小区。小孩目前在西城上初一，买房不需要考虑学区的问题，买房后最近三到五年先出租，未来考虑自住。基于以上情况，有几个问题请房姐不吝赐教：1、这几个小区您怎样看，建议选择哪个？2、据了解目前凤凰城北侧有学校正在施工，这是个什么学校，什么时候开始招生，未来会影响凤凰城的房价吗？3、目前在京家庭有两套房，想出售一套再买一套，买卖间的节奏如何把握，先看好房子再卖还是先卖了房子再看，同时操作连环单感觉风险和难度很大。目前拟出售的房子已挂出去一段时间了尚无靠谱买主，基于当前北京房价走势和我的买房需求，需要较大幅度降低售价已尽快出手么？以上问题，期待得到您的指导。

回答：1. 金星园不错的，就是人朝的毕业生一年比一年多 2.听说是人朝的高中部新校区，对周边肯定是利好 3. 可以看下精华主题的卖房技巧，春节前完成置换比较好，一般来年3月会是一波小阳春。

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