今年自从收紧信贷之后，热点城市的房子终于逐渐回归理性，炒不动了！

管住了信贷，房价想不跌都难啊！

今天深圳湾有一个法拍房，47平米小两房，最后成交总价651万，居然拍出了13万多的单价，即便比评估价也还低一百万，而此前这房子的成交价曾卖到20万以上。

当初有多风光，现在就有多失落。可还是有人说这价格贵了。

但你不降价，市场就是不买单。

我相信二手房限价的威力，将会从深圳逐渐蔓延到每一个城市，大家拭目以待。

其实二手房限价，就是信贷管控的其中关键一环。

昨天，银保监会发话了，说房地产贷款增速创了8年新低，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。

一、房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7％，低于各项贷款增速3个百分点；

二、房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95％；

三、房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15％；

四、理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42％；

五、银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27％。

以上数据应该说是成绩展示，也是上半年调控的一个成果！

不过可能大家看不懂，我简单点和大家分析。

房地产贷款分为两部分，一部分是针对个人的房贷，一部分就是针对给房企的贷款。

先看个人房贷方面，具体是怎么严控的，这个大家切身感受比较深刻。

1、二手房限价：

此前刚需首次上车3成首付即可，现在限价后硬生生干到5成，二手房限价其实就是管控信贷，银行放贷变少了，提高首付，加大上车难度，从而减少市场的流通性。

深圳是次执行二手房限价的城市，刚开始大家还不以为然，业主趾高气昂，表示誓死不会降价卖。

但是最近市场表现已经跌落谷底，比2008年还惨。

最终的结果就是减少成交，房贷增速自然下降。

2、贷款利率上升：

反正现在房价上涨速度都跟不上利率上涨的速度了，话虽然夸张了些，但房贷利率上涨几乎轮了一遍，无一幸免。

就连利率的城市，上海，自7月24日起，首套房贷利率由此前的4.65％上浮至5％，二套房由5.25％上浮至5.7％；

广州则从年初的首套5.05％、二套5.25％，一路涨到现在的5.85％和6.05％。

苏州的房贷利率首房首贷大范围超过6％，招商银行更是逼近6.6％。还有部分银行由于没有额度，已经停贷。

无锡的房贷利率打破了长期维持的5.9％，主流银行首套首贷利率是6％左右，中国银行已经达到6.15％；二套房而贷则为6.15％。

成都首套房利率6.28％了；二套为6.53％

……

别小看这点利率，如果我们贷款250万，去年5.15的利率，利息241万，月供13650元；但是现在涨到了6.15％，利息298万，月供15230元。

月供相差1580元，30年利息相差57万，在二线城市加多点钱就能付个首付了。

所以提高利率，也是变相提高买房成本，劝退购房者，最终也是减少市场成交，房贷增速下降。

3、延长放贷时间、停贷！

今年经历过买房的人都应该感受到银行审核贷款资质的严格程度，堪比中学那个最凶的数学老师。

首付要求在自己的账上躺半年；除了父母转账，兄弟姐妹朋友转账一律不算；流水要求极为严格……

就这样还迟迟不放贷，能拖就拖。

随便举几个例子：北京、成都、无锡、苏州、南京、上海、杭州、广州等等，想银行放贷？

等个半年能放下来，都算客气的，有的银行直接说没额度，干脆停贷。

我们北京买房群里都在说房贷慢了好多。

房贷放款时间延长或者停贷，的影响就是二手房改善换房。

本来把旧房子买了，拿到钱就可以去换新房，但现在贷款迟迟不下来，换房计划只能搁浅。

无形中再次减少了市场的成交！

大家发现没，无论是二手房限价、利率上升、延缓放贷时间、停贷，最终的结果都是指向减少市场成交量，成交量减少了，房贷增速自然下降，最终房价下跌也是不可避免的事情。

所以为什么管住了信贷，房价下跌不可避免就是这个道理。

除了管控个人房贷业务，另一部分就是针对给房企的贷款。

现在房企三道红线、银行两道红线双双压顶。

房企融资太难了，本来以前银行和房企是好朋友，房产项目向银行贷款，虽然很多资质不齐全，银行为了业绩，睁只眼闭只眼算了。

但是现在不行，被查到立马罚：

因为违规向房地产企业发放贷款，中国银行太原漪汾支行遭罚25万元。

因违规向房企发放贷款等案，光大银行武汉分行被罚款170万元。

邳州某银行违规向房企发放银团贷款被罚。

各地银行收紧水龙头，导致今年上半年，房地产行业融资大缩水，同比下降8.1％，环比下降6.1％。

以往国内银行不好融资，房企就会转向境外融资，境外资金较为宽松，但是今年2月份部分房企出现违约后，境外搞钱也变得艰难了。

以前高周转、高负债的时候，房企就是被大水漫灌养起来的，现在突然没有了钱，一下子把房企给整懵了。

裁员的裁员、变卖资产的卖资产……只为自救。

能撑过这一两年的房企以后还能谨慎活着，撑不下去的结局就是被兼并、被接管，或者直接破产。

大家别以为大公司就没事，之前美国上百年的雷曼兄弟照样破产，我们只是没经历过而已，但是大家都要有心理准备。

说了这么多，大家应该能感受到信贷的威力，一旦抽水，无论是房企还是个人都会深受影响。

刚需最无辜，本来刚准备好钱上车，突然被告知提高首付，房子也买不起了。

但是大家也不用伤心，虽然现在买不起，但是市场调整也是好事啊，到时候总价也少了，能少个几十上百万，你去哪里赚这钱呢。

只是这一轮调整的时间到底有多长呢？房地产信贷什么时候放松呢？

判断信贷的一个关键指标就是M2，M2的走势和楼市的走势太像了。

上图可以清晰看到，2018-2019年，M2都是呈个位数增长，那时大部分城市的房地产行情都进入了调整阶段，我当时看空的参考指数之一，就是根据这个指标。

2020年M2增速重回两位数，楼市也跟着迎来了新一轮上涨，这也是我去年催着大家赶快买房的一个原因。

而今年呢？

从3月份开始，M2增速不断下滑，跌到了个位数，然后4月份从9.4％掉到8.1％。

观察了两个月之后，我在5月份就发出了预警的文章，提示大家要注意风险。

千万不要利用太高的杠杆买房！

我当时就预测后面的利率还会提高，贷款还会收紧。

另外早在今年4月份，当时各大自媒体还在上涨浪潮中不可自拔的时候，我也是发声让大家不要追高的。

尤其是一线城市，和住建部点名约谈的那些城市，广州、合肥、宁波、东莞、南通，我明确提出要大家暂停买入，现在他们都已经进入调整中了。

这里的关键原因，就是信贷收紧，地方调控全面升级了。

没有调控不了的房价，只有不想调控的决心和手段。

大家问我能不能买房，一定要注明城市和具体板块，前期热点大涨的城市，切忌不可追高。

大家也别信网上那些宏观大佬的一刀切言论，分化市之下一定要具体城市来看，有些还能买，有些是高位调整，要暂停买入。

至于整体的信贷走势，我也会密切注意走势。

前天，央行在一个吹风会上发声了，这种会议经常会有大量的信号，我是一定关注的。

针对整体的货币政策，如下答复：

人民银行将继续实施稳健货币政策，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

而有关房地产的信贷是这么总结的：

促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”定位，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场的金融支持力度；

整体的基调其实跟去年底的经济工作会议差不多。

货币还是稳健的，但房地产信贷依然是紧缩的。

从目前央行的态度来看，短期内还不会放松，等经济受不了的时候，可能就会放松了。

等放松了，我会给你们发信号的，时刻关注我就好了。